进退两难 冯仑立体城市梦无人接盘下成残局

业内热评投资时报杨秋波2014-11-15 01:57
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编者按

大隐住朝市,小隐入丘樊。丘樊太冷落,朝市太嚣喧。无论王石、冯仑、任志强,还是近日茶水风波的宋卫平,中国地产黄金一代或无奈于岁月,或禁锢于规制,甚至仅缘于市场环境切频下一时的力所不逮,终到了需要退隐的时刻。然而曾经指点江山的雄霸之气,以及对深刻自身烙印企业的恋栈之心,都令他们不可能彻底退出舞台。二出江湖乃个例,时常顾问恐常态,于己于人这也算一种中国特色的余热效应。就像白居易所云:唯此中隐士,致身吉且安。

来源:《投资时报》

文|《投资时报》记者 杨秋波

过去几个月,秋风渐冷,房地产一代大佬们也一一宣告谢幕。任志强退得干脆利落,王石周游列国,乐得逍遥自在。宋卫平已悔青肠子,筹谋重返绿城。而作为万通六君子中,唯一坚守万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)的冯仑,也面临尴尬局面。在正式宣布转出万通地产控股权后,因转让数量与价格未谈拢,冯仑与嘉华终止交易。

10月30日晚间,万通地产发布公告称,双方在交易细节方案的多次协商中,就本次转让中的一些重要条件如转让数量、价格等没有达成一致,无法在2014年10月31日之前按预先计划完成交易。冯仑和嘉华控股承诺,未来三个月内不再实施与万通控股及万通地产相关的权益调整事宜。

根据万通10月17日的公告内容,发布上述公告后的次日,本应是嘉华东方控股(集团)有限公司成为万通地产间接控股股东的日子。由于此交易意外生变,冯仑将不得不继续留守万通。

接近万通高层的人士对《投资时报》记者表示,此次交易遇阻,关于价格、数量没谈拢只是技术性层面的问题,万通地产多年业绩持续低靡,给人的印象是效率太低、太过官僚,想法又超前不落地。作为万通地产的大股东,嘉华实业以及泰达都意见很大。因此,未来冯仑在万通地产中的状况,会比较尴尬。

万通地产早已去冯仑化

实际上,万通地产早已实现“去冯仑化”。今年八月初,万通地产改组董事会,许立、云大俊、郑沂等冯仑系人马就退出了董事会,取而代之的是嘉华系人员。

公开资料显示,新董事会中,赵震系天津泰达集团有限公司投资中心房地产事业部经理;马健于2006年至今,任北京嘉华筑业实业有限公司副总经理,去年开始任万通地产董事;李虹是北京盛世兴和房地产经纪有限公司总经理,该公司为嘉华实业旗下企业;江泓毅、涂立森则为嘉华实业董事长王亿会找来的职业经理人,未来,此二人或将在万通投资控股股份有限公司(下称万通控股)、万通地产中任要职。

而在万通控股的股权结构中,最大单一股东是拥有25.9%股权的泰达集团,其次是持有23%股份的北京嘉华筑业实业有限公司。但两方的股权份额,仍敌不过通过多家公司控制了万通控股超27%股权的冯仑。

因此,目前来看,冯仑仍是万通控股的实际控制人,从而也实际控制着上市公司万通地产。冯仑和嘉华控股已承诺未来三个月内不再实施与万通控股及万通地产相关的权益调整事宜,并继续为万通控股和万通地产的业务发展共同做出努力。

上述公告意味着,万通地产自10月17日摆上台面的股权转让交易终止,而冯仑仍将继续扮演万通地产实际控制人的角色。

万通控股是万通地产最大的股东,持股比例51.16%。按此前的公告,如果该项股权交易计划顺利完成,万通地产的实际控制方将变更为嘉华控股。虽然转让交易完成后,冯仑仍然持有万通控股的股权并担任董事长一职,但外界普遍认定,其已基本宣告退出万通。

公司业绩大幅起落

在业界眼中,万通地产过往业绩一直与冯仑的个人品牌严重不符。在房地产行业进入下半场之前,冯仑“领导”下的万通地产的业绩早已起起落落,徘徊数年。

万通地产2013年财报显示,截至2013年末,万通地产总共在施项目为13个,在施面积126万平方米,销售面积23.3万平方米。整个2013年,公司实现营业收入33亿元,比上年减少18.95%;实现归属于母公司所有者的净利润3.8亿元,比上年同期增长1.55%。

截至2013年底,万通地产全年实现签约销售额40.49亿元。而根据克而瑞信息研究中心的房企销售排行榜,2013年排名前50位的房企的销售额都已超过150亿元。

万通地产于8月5日发布的2014年半年报,更显示出公司发展遭遇瓶颈。

今年上半年,万通地产实现营业收入3.37亿元,同比下降52%;实现净利润4837.23万元,同比下降近60%。

上半年,公司经营性活动产生的现金流量净额更急转直下,由去年同期的4885.87万元变为-10.56亿元,暴挫2260.82%;资产负债率也高达67%,与去年同期相比,上涨了2.35个百分点。

对于业绩下滑幅度高达60%,万通地产在半年报董事会报告中并没有给投资者一个解释。而对于下滑幅度高达2260.82%的“经营活动产生的现金流量净额”,也仅解释为“公司本年代垫参股公司土地款”。

有业内人士分析认为,上述数据正是冯仑为立体城市买单的结果。

立体城市还立不起来

立体城市是冯仑近年来一直在推动的新型城市建设计划,他希望以较低价格从政府获取土地,并引入其他投资商共同完成项目开发。然知易行难,立体城市的进展并不顺利。

最先被冠以“立体城市”名号的项目出现在温州,这个规划总投资210亿元的项目,最终由合作伙伴新希望集团主导,蜕变为一个城市综合体项目,与一般房地产开发并无二致。

但按照冯仑的构想,立体城市并非只是一个单一的房地产开发项目,他要在两平方公里的土地上,打造一组拥有 600万~1000万平方米的建筑面积,可容纳15万~20万人口的高密度建筑群,其中拥有居住、工作、教育、医疗、休闲等各种城市功能。冯伦此前曾称,自己“未来三分之一的精力”都将倾注于此。

长期的业绩疲软让大小股东对万通原管理层包括冯仑在内颇有不满,甚至有心急的股东认为一心扑在立体城市和美式资产模式上的冯仑,只是将传统地产业务当成其他业务的来钱渠道。

事实上,来自万通地产内部的信息也显示,冯仑本人自2011年卸任万通地产董事长之后就极少再干涉相关地产事务。对于这样一位无心恋战的大佬和一群无法坐视利益受损的股东来说,股权控制权的转让是一个有利共识。

克而瑞浙江区域兼杭州公司总经理刘晨光对《投资时报》记者分析称,立体城市对于万通地产而言是一个包袱,未来十年二十年,在中国都很难做成这件事,而冯仑目前的团队也很难控制住这么高大上的项目。万通地产的股东和管理层对冯仑施加的压力很大,所以退出万通地产是一个不得已的选择。但即使转让套现完成,套现得来的资金对于他的立体城市项目而言也是杯水车薪。

北京万通立体之城投资有限公司成立于2009年4月,目前官方展示有两个项目,成都立体城市是由北京万通立体之城投资有限公司投资设计建设的首座立体城市,总投资约为500亿元。西咸项目总用地3.81平方公里,总建筑面积约500万平方米,投资总额约为300亿元。

冯仑曾在廊坊、成都等地多次尝试立体城市的落地,甚至为此募集了大规模、高成本的私募基金,但由于项目体量过大迟迟拿不到地,项目遭遇严重挫折。

冯仑的自有资金不足以支持任何一个立体城市项目的启动。早期他请到刘永好、张跃、史玉柱等好友助阵,最终刘永好入局,与冯仑实现深度合作。冯仑未能在万通控股实现套现,这给其立体城市的后续构想也蒙上一片阴影。

(完)

(投资时报)

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[责任编辑:annejliu]

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