独家:四因素决定年内不可能大规模涨价

十一前夕,央行扔出的“重磅炸弹”:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行。

央行新政发布后一周内,绿城、绿地、恒大、碧桂园、新城等品牌房企传出节后涨价的内部文件,尽管部分房企已经否认节后有涨价的动作,但是媒体上关于涨价的话题炒作已经拉开帷幕。

那么,在央行扔出的“重磅炸弹”政策利好的市场背景下,当前市场是否具备涨价的条件?未来房价何时才会上涨趋势?

同策咨询研究部总监张宏伟对腾讯房产表示,央行扔出 “重磅炸弹”的政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状,就市场指标来看,大部分城市并没有房价上涨的压力,当前部分品牌房企传出节后涨价的内部文件并不是真的马上要涨价,而是从营销的的角度来看,制造涨价的预期和市场氛围,引导市场向有利于销售的方向转向。具体来讲:

第一、大中城市房价环比下跌仍然是主流。

从目前房价走势来看,腾讯房产数据显示,2014年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格[1]为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。从涨跌城市个数看,79个城市环比下跌,21个城市环比上涨,房价下跌城市数量仍然是主流,目前,大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

第二、大部分城市楼市仍有“去库存”压力,房价年内不可能出现大规模涨价。

从9月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市,比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力,房价年内仍然有下行压力。很显然,这些市场不可能在当前出现较大规模的涨价现象。

第三、央行新政落地后对楼市影响具有滞后性,年内楼市基本面难有实质性好转。

从央行扔出 “重磅炸弹”的政策利好的影响来看,由于“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率下降对大中城市楼市影响有3-6个月的滞后性,当第四季度“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率开始实质性下降,最早到2015年第一季度全国大中城市楼市基本面将开始有明显的好转趋势。从这个角度来看,年内大中城市基本面并不会有实质性的好转,房价在第四季度出现大规模上涨的可能性不大。

第四、上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量,不可能出现大规模涨价。

退一步来讲,即使未来2-3周内各个城市央行新政落地,届时,首套房贷利率出现一定的优惠,首套房贷认定标准出现了调整,品牌开发商力拼“银十”与年底(上市公司年报)销售业绩的策略并不会改变,开发商会使出浑身解数在马年最后3个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此,对于第四季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情,房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。

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[责任编辑:aileyyiwang]

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