实录:楼市变革进行时 聚焦京西产品升级之路

主持人:我最早了解楼市的时候,最早的一句话,石景山推出了一个CRD,有一句话我印象特别深刻,“全北京向西看”,从那个时候全北京真的是向西看,门头沟也提出了一个首都西部综合服务区WSD的概念。现在发展到这个阶段,我们看到去年12月份,还有今年4月份,门头沟在土地出让的时候都创造了总价地王的现象,而且现在大的房企,比如华润、远洋、中国水电这些企业在这个区域基本上是全部由入住,而且竞争也比较激烈。我想问一下赵总,有可能你们接触政府比较多,在整个西部规划这一块,未来整个在京西的板块他们的规划是怎么样的?或者说现在有哪些具体措施已经在推进了?给我们置业人带来什么真正的配套保障?

赵岩:从城市功能布局上来说,西部门头沟区是在生态涵养区的范围。刚才提到西部综合服务区,门头沟正好是门头沟新城,西部综合发展区原来的规划有“一带两线三点”的局势。所以将来主要的产业,其中除了新城核心区之外,还有新城辐射区,还包括生态涵养区。主导的是五大产业,其中有文化休闲产业、旅游产业、现代高端服务业等。所以从这个方面发展,我觉得将来西部新城即将崛起,将来肯定有很多的商业物业也会起来,包括服务的方面,有一些大的商业综合体。我们知道华润在那一块也是拿的商业用地,远洋也是一个综合体。服务业相关的,写字楼和商业配套肯定是越来越完善,我们原来觉得门头沟是很远的地方,当时我朋友去门头沟买房子,大家都说你下乡了,你到农村去了。但是我觉得以后肯定门头沟不是这种概念,包括密云、怀柔,比较远郊区县来说,门头沟实际的绝对距离是离城区相对比较近的区域。而且它的自然资源非常丰富,所以我特别看好它未来的发展,发展潜力还是比较大的。

主持人:李老师你怎么看整个京西这个板块?因为我们通常最多看到的是整个北京在向东扩,尤其是现在丰台、大兴和首都第二机场,还有通州这个板块说得比较多。而且这些地方还有一个大的概念,就是环北京区域,而且提东边比较多。大家之前对西部板块感觉到稍微有点陌生,但是在土地市场上,甚至于我们的开发商在拿地的动作上,能看到在西边更多的是寸土寸金,大家多在争抢。作为媒体人,你怎么看待我们整个西部的发展?

李乐:其实西部地区在关注度和热度上一直比不上通州、大兴这些区域,实际上有比较特殊的原因:一是地理上的原因,因为北京整个西北和西面都是山的地貌,整个西边的发展空间是十分有限的。从西线本身的结构来说,整个西线最北线基本上是军事控制区,没有办法做大规模的开发,再向南,实际上是一个铁路和物流的枢纽,就是大量铁路的运输线是集中在西南部地区的。唯独剩出来一块,既没有军事控制区,又没有大量的铁路和物流在占用资源的地区实际上就是我们现在看到的门头沟地区。二是门头沟地区还有一个特殊性,因为北京市在搞一些区域经济发展政策的时候,实际上在财政政策上会有一些特殊的优惠政策。比如说最早我们记得在房山、长阳那个地区能够迅速的发展起来,实际上政府在背后推了很大的一把。就是我们北京的土地出让金实际上按照既定的规则是在市级财政跟区级财政之间要分帐的,包括在城六区、城八区这个分帐市财政要拿大头。但是当时在长阳这个土地出让的过程当中,市财政是不参与分帐的。就是长阳、房山卖掉多少地,拿多少钱,这个钱全部给区财政。现在实际上门头沟地区也基本上实行的是这样的一个政策。

主持人:就是区域自主性比较大。

李乐:刚才你说门头沟为什么会出来这么多的土地,一方面是地理地貌上的原因,另外一方面,实际上跟区本级政府有没有足够的利益动机,包括利益冲动去平整和整理土地有关。拿到招拍挂出让的一定都是熟地,需要一个整理开发的过程。如果在土地出让金的返还上没有给地方区本级政府有一个足够利益的驱动,他也没有特别大的动力去把这些土地整理得这么快,这是一个原因。

从未来的发展来看,刚才两位嘉宾可能都说了,在自然环境上,在交通大配套上这些优势。我从区域价值提升的这个角度上来看,我觉得可以这么来看待这个问题。你可能拿它跟北京二环以内的一个什么项目比,可能二环以内的那个项目单价非常高,但是你会发现一个问题,就是它最终成长的那个幅度甚至要远远低过他们。我大概做了这些年房地产的报道,我发现有一个规律,这个规律就是你的区域价值迅速提升,幅度比较大的实际上都不是单个项目能够实现的,它一定是一个花花轿子人人抬的过程,在区域的开发商有一定的时间延续的。不能有一个项目出来,十年以后没有项目,这个区域的价值是提升不上去的。比如典型的长阳,现在的门头沟,更早一点的咱们可以看到朝青这个板块也是这样的。

主持人:后面这两个板块,基本上模式是按照朝青板块走的。

李乐:基本上是一个项目,再推一个项目,是这么递进式的过程,像波浪一样能够向前推。如果没有足够的相互的向前推进,区域的价值很难提升。倒过来说,怎么能够有一个足够的波浪式的递进发展?最基础的就是你在某一个特定时期内能推出多少土地,这个土地里面项目的配比大概是什么样。所以我现在依稀在门头沟这个区域,我们看到了长阳,看到了更早之前的通州,看到了更早之前的朝青板块的一些影子。

主持人:对这个板块还是充满期待的。作为入住门头沟比较早的我们远洋的代表,我们想了解一下远洋新天地这个项目在入住门头沟以后,我们现在做了哪些工作?比如说在这个地方生根了很久,而且现在也看到了,我们更多的开发商集体进驻,对于门头沟整个的板块,尤其是新城这个板块,所有人都会充满期待。所以我们想看一下远洋在这个地方为我们的置业者带来了一些什么样比较好的作品?或者说好的一些规划?

别一汀:远洋新天地这个项目应该说是从我们集团到下面一线的工作人员注入的很多的心血在里面,也是要求非常高。我们希望能够通过这个项目打造一个高品质、高性价比的精品项目。这个项目我们也是从前期花费了很多心血在里面,从它的整个规划,我们提出了围合式的规划布局,也是要传递一种邻里的生活方式。通过我们的配套,其中有一个2万平米的商业,同时还有4万平米我们称之为都市体验生活的这么一个空间。我们这个项目就是要为客户去创造一种新的生活方式,包括我们现在的这种广告设计,都是非常缤纷,非常年轻时尚的方向。我觉得这个项目还是值得期待的。

主持人:今年这个项目有比较明确的时间节点吗?

别一汀:我们预计是下个月在玉泉路的都市体验馆会开放。

主持人:有样板间开放?

别一汀:对。

主持人:预计什么时候入市呢?

别一汀:应该是今年下半年。

京西门头沟区域楼盘客户群兼有刚需和改善需求

主持人:我们很期待这个项目的正式亮相。说到了京西板块的项目,我们很多研究机构也会看到,跟地王沾边的项目,其实很多时候大家对它都是特别充满期待的。尤其像我们现在北京的地王有两个,一个农展馆,一个万柳书院,门头沟这个地方也诞生了很多地王。我想问一下赵总,对于房企特别扎堆的区域,我们真正的改善者,或者是刚需的购买者,对于他们购买房子的时候应该做一个什么样的选择?比如说我们是去到房产集中的置业呢?还是说我们选择一个相对配套成熟一点的区域去做抉择呢?

赵岩:我觉得首先从房地产销售的角度上来说,根据我们对消费者的研究,一般情况下,每个消费者都有一个固定的消费习惯,就是说他们比较喜欢固定的,他们原来一直所习惯的板块。所以你说让西部的人群突然搬到东部去,他就会觉得东部的人怎么这么多,车怎么这么多。但是有很多东部的人,他也不愿意到西部来生活,他感觉不是很便利,体会不到东部所具有的国际化氛围,所以我觉得肯定有一个固定的消费习惯,这是一个大的前提。如果到区域的选择上来说,我觉得可能要看自己的需求。如果是刚需的话,可能会在房山那一带选择性非常多,有很多楼盘,面积、价格都非常合适。但是西部门头沟这个区域也会有一部分是刚需楼盘,有一些因为依托于自然环境、山地,包括西山的别墅,还有金地的西山联排的销售情况,还都是不错的。所以在刚需和改善的需求上,都会有承载。我觉得可能是要综合考虑。

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[责任编辑:mirazhao]

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