周兴:房地产市场发展依靠市场导向 房山楼市后劲十足

周兴:房地产市场发展依靠市场导向 房山楼市后劲十足

北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴

腾讯房产讯 从北京5月商品住宅市场项目入市情况分布来看,房山区域较为集中,该区域也因楼市尚处价格洼地而备受买房者关注。北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴在接受腾讯房产采访时表示,房山规划从一开始就避免了“睡城”现象,它的发展,包括房地产的发展有产业支撑。房山的定位是宜居、宜业、休闲, 发展后劲十足。

周兴表示,一个区域的房地产市场发展不是依靠政策导向,而是更多的依靠市场导向。当前北京楼市低迷,更多是由观望情绪造成的,这种心理更多是受三四线城市现状搏击产生的,而不代表北京楼市自身实质性问题。周兴认为,在过段时间,大家对这个市场认识更深刻之后,情况会重新恢复。

以下是文字实录:

腾讯房产:虽然今年楼市略显低迷,但是我们看到开发商拿地、推盘热情高涨,您觉得这方面的原因是什么?

周兴:只说北京市场。第一北京楼市低迷更多的是情绪性的观望心理,这种心理更多是受三四线城市的波及造成的。我们认为这个波及是心理性的波及,而不是北京房市自身实质性的问题。这种情绪性的观望就是支撑的因素不强烈,没有实质性的支撑,过一段时间,在大家对这个市场认识更深刻之后,情况会重新恢复。这是关键因素。

腾讯房产:今年我们公司拿地计划是怎样的?刚才您也说了公司项目主要集中在房山这个区域,之后拿地还会主攻这个区域吗?

周兴:实际上不能这么讲,因为从公司历史上讲,我们西城有很多项目,我们在海淀也有项目,在大兴也有项目,目前在售的在房山有乐活城、在怀柔有半山世家等等项目。其实我们在北京的很多地区都有项目。对我们来说,只要有好的地块、好的机会,我们是不分区域的。

腾讯房产:您觉得房山和其他区域相比,主要优势在哪些方面?

周兴:我们进驻房山时,房山还处于发展比较晚的一个时期,房山有它的优势和劣势。它的劣势就是过去基础设施相对比较落后。但是这几年它利用后发优势,现在从基础设施的条件来讲,迅速地和其他周边的区县补齐了,和它相邻区县的基础设施相比一点不落后。这是第一点。

第二点它的规划比较晚,但起点比较高。

第三点房山从一开始就避免出现了“睡城”现象,它的发展,包括房地产的发展有产业支撑。其实房山不仅注重房地产,更注重别的产业发展。它的定位是宜居、宜业、休闲,这个是很重要的。

第四点是房山的纵深比较大,我们通常看到的只是平原地区,它还有很多其他的地区,比如说十渡和其他很多地方,这样它的发展后劲是比较足的。比如我们今天看到的是房地产,五到十年之后可能房山的旅游地产会异军突起,这个发展后劲是非常足的,并且是多点开发。

这是我理解的房山的优势。

腾讯房产:从房山政策支持走向看,您觉得它应该向哪个方向发展?

周兴:坦率地讲,一个区域很难出台这种政策,它的政策肯定是和北京市的政策是一致的。但是另外一点,我们今后的市场,包括房地产市场,更多的不是依靠政策导向,更多的是依靠市场导向,这个是三中全会定的,这个是很关键的。由于它的各种条件,包括产业的条件、人口丰富的条件、自然资源的条件等等,对市场是有吸引力的,市场根据它的条件,做出一些选择,使它产生一种化学反应。包括我预见房山下一步的旅游地产会大有作为。比如说今天去十渡玩儿,你感觉的是这种玩儿法,五年十年后可能是另外一种玩儿法,那个时候旅游的体验会更丰富。

腾讯房产:公司会在开发旅游地产这块做一个提前的预备吗?

周兴:会的。

腾讯房产:您觉得这个区域吸引的人群是什么样的?

周兴:实际上这个人群在不断地丰富。比如五年前在房山购买房的人,以居住在房山、工作在房山的人为主。当时他们占的比例在百分之六七十,甚至占到了80%,现在由于房山利好的释放、设施的完善,本地人群的比例越来越少,在20%-40%之间的水平,60%甚至更高的水平是其他板块的人群。我认为这个人群可能还会持续地加大。

腾讯房产:原来房山更集中的是刚需消费人群,包括我们之后的产品会不会有一个更新换代的趋势?

周兴:我是这样理解的,刚才和其他人在聊这个问题,他们认为今年可能是未来三年之内刚需买房的最佳时期,甚至可能是最后的时期。为什么?随着土地市场的竞争,商品房这部分被刚需化了,或者是被高端化了,刚需的人想买还买不着,同时你自己排自住型商品房又排不上,所以从这个角度上讲,今年在一定时间来说是最好的购买刚需房的时期。从我们的角度讲,如果反向思维,如果你的地块拿到了有机会做刚需产品,我们肯定会做,因为这样我的供求关系肯定会供不应求。当然我认为所有的产品一定要和项目本身的气质相匹配才会好。就是这个项目的区域位置,它的容积率方方面面要适合,如果不做的话,这个地块的特点就浪费掉了。同时不适合刚需的产品已经被动高端化了,最后它不能真正的高端,这个也很麻烦。所以我认为做产品这种匹配度是非常重要的。

腾讯房产:现在房山有没有“分层”趋势?

周兴:坦率地讲房山还好,有两个很重要的因素,一个是政府规划的时候均衡性还是很强的,房山现在的供应大部分都在2.1左右的水平,这是第一个。第二个房山由于它发展的比较晚,但是开发商进入的时期差不多,大量的开发商云集,使这些整体水平比较高,所以说这个状态使房山起点非常高,产品无论是从窦店到长阳,整个一线下来,开发商的品质和水平非常高,所以它这个分化就不强烈。同时大部分开发商是在长阳有产品,在别的区域有产品,都有,产品本身的分化很小,只是因为成本的不同,在价格上有分化而已,这是非常好的。整个区域的品质都保持在非常高的状态。

腾讯房产:我们刚才在底下也在聊说房山这块区域概念比较弱一些,我们看到一些不如房山的区域可能房价比房山涨得更快、更高,客户的认可度也更高,您觉得这种现象应该怎么改变?

周兴:我认为是这样的,首先这证明区域的开发商努力程度还不够,我们要检讨自己,要加强宣传,这是一方面。但是这不是一个开发商能做到的,需要大家共同的努力。另外我个人判断,一个区域成功的热点不完全是由营销决定的,我相信我们市场的理性程度会越来越强,随着时间的推移,越来越多的客户会充分认识房山的优劣点,换句话说他要进行对比性的分析。实际上房山的认识程度,我认为在未来一两年之内会急剧上升。坦白讲,我其实不太担心市场对房山的认识和热度不够。

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