高盛高华:房价大跌潮将至 开启行业收缩期

在多家外资银行集中唱空国内楼市的同时,中国房地产市场本身也没能够证明自己仍然坚挺——房企的财务状况开始恶化,经营性净现金流显著恶化,有息负债率创历史新高,高盛高华预计二季度房价普遍下行,行业的收缩期已经开始。

高盛高华本月5日发布报告称,110家A股房地产财务状况恶化,并将对二季度房价造成冲击,预计房企可能会在二季度普遍大幅下调房价,行业的收缩期已经开始。

高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示,2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。

虽然每年的一季度并不是销售旺季,但排除季节因素的影响,开发商净负债权益比由2012年四季度62%的低点持续上升。到2014年一季度末,这一数值上升到平均86%,为2007年以来的最高水平。这表明开发商面临的财务压力加大。

另一数据现金余额/短期债务之比显示为 0.95 倍,重返2008年下半年和2011年四季度的水平,这两个时期都是2008年以来两轮房地产周期的收缩阶段。

此外,高盛高华的报告中还指出,开发商的经营性净现金流显著恶化:

开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%,资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%,创下2010年一季度以来的四年最高水平,2010年一季度这一数值达到130%。

一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现,这与2008年一季度的情况相当,当时27%的开发商公布了正经营性净现金流,为历史最低水平。

此前,野村、瑞银、瑞信和摩根士丹利等均表示过对中国房地产市场的担忧,详见 中国房地产市场巨型“泡沫”大起底

中信证券近日发布的报告也预计,房地产开发企业中,悲观情绪开始占据上风。报告指出:

2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81,上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

兴业证券的报告也显示:

上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%,接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%,达到历史峰值。

而与此同时,基金也开始大规模撤离:

据Wind统计,今年一季度公募基金将51家上市房企清仓,包括中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)(000031.SZ)、阳光股份(000608.SH)、浦东金桥(600639.SH)、陆家嘴(600663.SH)等。

从今年一季度净利润来看,这51家上市房企中有12家出现亏损,过半净利润同比出现下滑。2013年年末公募基金共持股2亿股,今年一季度已全部清空。

中粮地产今年一季度遭到32只基金产品抛弃,其中建信优选、诺安中小盘和大成价值成长基金,为2013年年末前十大流通股东,分别减持680万股、577万股和538万股。

从货币现金比例上看,2014年1季度末货币现金比例为10.9%,接近历史低位。2014年1季度负债率的大幅上升,叠加了销售回款的减弱和建安、土地款支出。

一些房企也相继出现了季度性的亏损,其中固然有个体经营的原因,也从另外一个层面反映出市场的低迷:

荣丰控股(000668.SZ)由于2014年一季度销售收入大幅减少,业绩下滑幅度高达1259.63%,亏损额在1000万元至1400万元之间。

包括宜华地产(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、万方发展(000638.SZ)在内的3家公司,业绩降幅也超过500%。

京投银泰(600683.SH)预计的亏损额达6600万元。

嘉凯城(000918.SZ),一季度净利润亏损15732.94万元,净利润增长率为-247.47%。

然而,也有业内人士认为,房价增长停滞或下跌可能只是自然回调。据《21世纪经济报道》引述兰德咨询总裁宋延庆表示,当下市场出现的调整既是受信贷影响,也是房价上涨到一定程度的自然回调。(华尔街见闻)

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[责任编辑:giantli]

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