业内谈各国海外置业政策 投资应作长线考虑

主持人:那么想请魏总重点谈谈这两个国家目前的状况。

魏维:2013年中国的客户开始大量去关注这两个国家,为什么呢?因为这两个国家相对于其他的一些欧洲经济不是特别好的国家来说,它的经济还算是可以,相比希腊、塞浦路斯来说。第二,因为这两个国家有大量的中国人在,比如说像西班牙就有将近20万的华侨在那边,包括温州人在那边做生意。第三就是很多的客人考虑通过这两个国家拿到的是申根身份,我不是光要一个葡萄牙、塞浦路斯国家的身份,欧洲26个国家可以随便转,生活很方便。

这里面涉及到考虑为什么要做这两个国家,因为在这两个国家购买房产有一个优势,第购买房产之后,持有五年,五年之后我可以换成它的永久居住权,房产是可以卖掉的,我把房产卖掉之后不影响我身份的维持,很多客户把它作为一个五年的投资计划,这个资金放在国内也是放,放在当地买一套房产,五年之后换了一个身份,我把这个房产重新变现回笼资金,无论是赚了,还是赔了至少我的身份在那,我的钱没有花太多,当然赚的话更好,相当于白得一个身份,这是一个很大的优惠。

第二这两个国家是传统的西方的西欧国家,很多中国客户对于这两个国家印象比较好,国内人经常去那边旅游,西班牙是第三大旅游国。

还有一点很多客户说通过它去体验的是欧洲生活,咱们可以想一想做这些项目的客人都是追求生活品质的客人,在国内所有的奢侈品,无论是汽车、手表、箱包、游艇,凡是咱们能想到的品牌,大部分的奢侈品都是源自欧洲,欧洲讲究的是一种生活品质。很多客人考虑我到那边生活就是为了享受那边的生活,在这种氛围里面感觉会很好。还有子女教育,我们一提到学习,如果学的是生物类、机械类,可能说的是美国比较强,但是如果说你要学的是服装设计、艺术的话,可能就是德国、意大利、法国比较强。可能有一些客人的孩子对于这方面比较喜欢,他希望今后在这方面有发展就到这边学习。而且欧洲这边的留学也是很火热的,很多客人现在考虑让我的孩子在国内接受完所谓的应试教育,再去海外去接受国外的教育,不如一开始的时候就置办一套房产,让他从小接受那边的教育。现在的客人关注这两个国家主要是教育、环境、空气以及生活品质,量是比较大。

葡萄牙去年颁发了356个黄金居留证,其中279个颁给的是中国人,这个量现在是非常的大。

主持人:目前加拿大关闭了投资移民通道,请魏总介绍下现在加拿大投资移民的最新情况。另外,您也谈到,受“马航”事件牵连,当前马来西亚置业受到影响,对于国内人远赴马来西亚置业,您有什么看法?

魏克非:总体上来看,国家的移民政策是临时变化的,一个国家推出移民政策不是看您在国内过的不舒服接您过去养老,它是基于自己国家经济情况、财政状况、失业率,还有住房市场的情况,推出一些相关的移民政策,需要海外的投资来刺激本国的经济,提高就业率。实际上是一个随行就市的情况,现在的情况基本上都在涨价,并且这几年一直在涨。

加拿大关闭移民通道,业内人一点都不惊奇。从2012年开始,加拿大基本上相当于关门了,一年两万个名额减到700个。咱们移民有一些特点,不太容易融入西方主流的文化里面,包括宗教各方面的原因。我们估计加拿大就感觉绿卡卖的太便宜了,想涨点钱,先把这个关了。刚才陈总说的,英国是100万英镑,澳大利亚500万澳币,新西兰也基本是这个价,香港没有1000万就别谈了,包括西葡新推的也是50万欧元起。加拿大它作为一个说英语、说法国的地方是一个传统的移民大国,它的移民政策推的比较早,放眼一看感觉我的东西确实卖便宜了,不久的将来要推出一个新的投资移民政策,估计基本上也就照着这个价,最少1000万起。

主持人:您的意思是说加拿大对我国关闭移民通道是一个短暂的现象。

魏克非:加拿大跟澳大利亚国家国土面积和人口构成决定它必须要依靠持续的移民才能够维持人口的基本增长。它跟别的国家不一样,别的国家可能是一个短暂的措施,临时刺激一下,马上要调整,像它那么大的国土面积,那么少的人口,本国的出生率又低,没有外来人口的刺激,以后的就业根本就没有。

TOM Chen:现在加拿大是3000万人口?

魏克非:不到3000万,国土面积比咱们还大。世界越来越开放,赶上西方的经济体系是周期性的危机,从历史上,要把眼光放远一点,西方的经济危机不是第一次也不是最后一次,咱们上学有印象,从1929年开始经济大萧条,经过多少年的经济危机,但是西方这些国家它确实有自我修复、自我调节的能力。经过一段时间,它会自我疗伤,慢慢有一个恢复的过程。一旦经济好转,移民政策又要有一些调整,只不过现在是比较好的机会,给咱们国内家庭或者投资者提供更加多元化的选择。原来就是一条路,美国很难去,要么去加拿大,要么去澳大利亚,别的地方很少。欧洲一直对移民的控制非常严,要不是有经济危机这个事,包括西葡塞都不可能推出三四百万人民币就可以拿身份的,前些年想都不敢想。

家里有移民规划、有闲置资产,考虑孩子教育,考虑自己以后的生活质量,确实算是比较好的机会。咱们转过头来说亚洲,以前我一直都给大家推荐马来西亚和泰国,我在上个月在“马航失联”的时候还去马来西亚参加了开发商的开盘仪式,去槟城考察项目。“马航事件”对中国人产生一定的影响,大家都知道飞机出现某种状况,是一个小概率的事件,不管是恐怖袭击还是飞机本身的故障,包括机长的原因都是小概率事件。从这个事件的本身表现出来马来西亚政府作为,它在这方面处理的经验相对来说比较欠缺。大家会怀疑他处理的经验还有政府的效率,甚至公信力这一块会有影响。马来西亚确实作为投资来说,这几年来一直比较火,国内大的房企他们很早就发现机会,包括碧桂园、绿地、雅居乐等好几家国内房企现在都在马来西亚买地,碧桂园是最早去的,去年的销售达到100亿。

我主要针对国内的马来西亚跟泰国,跟咱们飞行距离比较短,去西班牙得飞13个小时,去马来西亚只要6个小时,从广州飞4个小时。我觉得作为养老投资算是比较好的选择,一个是华人比较多,因为老年人中餐、中医、报纸、食品调料相对来说比较好找,华人占了将近25%,它的人口里面也不到3000万,华人的数量比较大,特别像槟城80万人,将近40万人是华人。空气质量各方面也是相当不错。

主持人:您认为国人的情绪什么时候能有所缓解?

魏克非:比我原来想象的时间要长。

TOM Chen:我昨天看新闻说需要两年时间。

魏克非:由飞机事件引发的,一个投资人去一个地方投资最主要考虑得是当地的政府效率、公信力还有环境,考虑自己的资产安全。以前大家没注意,它暴露出中等发达国家,跟人一样没有经历过这么大的事,它就没有处理过突发事件、特大事件的能力,能力相对来说比较弱,可能这个影响还要持续一段时间。这次包括碧桂园马来西亚的项目都来参展了,还有五六家马来西亚本土项目,从价格上看,我2011年去马来西亚,吉隆坡公寓价格每平米大概才不到1.5万,现在已经接近3万了,涨幅也是非常快。大家比较关注这个事件,投资还是根据自己家庭的选择方向、财务状况、个人喜好再去决定,不要轻易下手。房产不是说买个奢侈品,买个包不喜欢就仍了,一个是资金量比较大,另外涉及到的手续比较繁杂,还是要慎重一点。

主持人:在英国方面,我们可以看到,它的投资移民门槛较高,请问陈总,其客户群体是如何划分的?

TOM Chen:英国如果按照投资金额来看,分两类,一类是刚才魏总谈到的,澳星也在做100万英镑的,有点像土豪了,这个100万英镑确实不是一个小数,相当于1000万人民币。申请人对英语没有要求,你会不会英语,有没有管理经验没有太多要求,就是对你资金来源有一个审核,基本审核不像加拿大、美国那么严格。我们可以帮你做规避,最起码你的资产应该过5000万,闲钱我不着急用,也不需要投资,而且国内投资也有风险,现在国内房地产市场,其实国内投资渠道还是比较少的,所以我把这个钱放在英国银行存五年,利息是低点,但是它是买国债的保本,赔不了。咱说买房子,你要买房子还有一个风险,房价降了怎么办,这个国债肯定赔不了的,就是利息低点而已。这个有适合土豪这一类人群,个人资产至少在5000万以上,或者过亿的,这是一类,高端的。

第二类,我们说中低端的。一般的家庭,北京老百姓有一套两套房都行,你有两套房卖一套,你去英国一点问题都没有。其中20万英镑投一个项目,五年以后这个钱我们还可以给你拿回来。风险是可控的,简单讲一下,它和美国EB-5项目有点类似,它也是投资创造就业,但是英国要求在头三年当中,只需要两个人就业,只需要12个月或者一个人两年,美国是要10个人。而且美国开始给的是一个两年的,有条件的临时居留卡,英国是一下给三年,而且没有条件。你拿到这个东西,孩子在那上学都是免费教育,英国非常好,比较稳妥,三年以后续一个两年的,第五年就直接拿绿卡了,我们都是这一步一步过来的。

而且英国还有一个好处,你如果想加入英国籍,第六年你就可以加入英国籍非常快。其他很多国家时间比较长,像欧洲的塞浦路斯需要8年,西班牙我记得是10年,但是西班牙的绿卡拿的还是快,就跟英国一样也是5年,基本上欧洲国家都是5年拿绿卡。英国基本上适合这两类人。

我孩子享受教育,现在英国的学生不像我当时去英国读MBA,我们去那都是读硕士,后来是读本科很多,现在年龄越来越小,现在小学都有了。我帮过几个朋友办过去那读私立学校,英国私立学校收费也不过,学费就一万英镑,北京私立学校也得20多万吧。现在来讲,它是包吃包住一年20-30万,全寄宿的,住、吃学习都在学校里面。我在剑桥,剑桥里面就有好多好的私立学校,像圣玛丽女子学校,全都是女生的。英国就是属于有点贵族,这点和其他国家不太一样,英国它是皇家嘛。你说澳大利亚、加拿大原来都是英国的殖民地,包括美国,美国独立战争华盛顿跟谁打,不就是跟英国人打嘛,把英国人打败了,美国独立了。英国这种贵族教育比较好,我现在发现一个规律,我回国差不多两年多了。有女生家庭基本上都去英国,男生基本都去美国,可能美国适合男儿奋斗。

魏克非:全球大概是30万的国际留学生是去英国上学的。

TOM Chen:还是挺多的,英国的高等教育确实不错,你要看全球排名前10名主要是英美国家。每个家庭情况不太一样,根据你家庭自身条件。我最近感觉到西班牙,其实西班牙语是全世界第二大语言,仅次于英国。

魏克非:联合国五种语言之一嘛,很多国家说西班牙语。

TOM Chen:关键看你孩子想去哪。你要想去英语,我觉得还是英美澳,你要想追求高等教育就是英国和美国。你说我孩子想学西班牙语或者葡萄牙语,就奔西葡。

魏克非:根据孩子的兴趣。我补充一点,比如你的孩子特别喜欢服装设计、建筑、艺术、工业设计、音乐、表演,这都没问题,你去西班牙都能找到很好的学校。

主持人:目的的不同,选择的国家有所差异。

魏克非:对,每个家庭它一旦有这个意识要到海外移民或者置业,会有一个倾向。要不为孩子,要不夫妻俩想过去发展,要不然在那边有生意。我就喜欢那的文化,我就待得舒服。曾经有一次在展会上,有一个70多岁的老先生,他找我,说有没有塞尔维亚的项目,为什么?因为老先生学塞尔维亚语,以前是大学教授,还没退休之前国家派出去在那住过一段时间,他说我在那特别舒服。咱们不应该有偏见,甚至有一些中欧的国家,风景、教堂、人文,文化之间没有高低,只有特点。你自己喜欢那个,你就觉得那个特别好。你喜欢在北京,你就是喜欢北京的文化气氛。

TOM Chen:我喜欢北京。

魏克非:你就是北京人嘛。

TOM Chen:北京熟,亲戚朋友都在。

魏克非:我就喜欢北京,我就在北京待得特别舒服。最终你对这个城市有一种认同感,你在这个城市这也不舒服,那也不痛快,你觉得很别扭。

主持人:相对于英国来讲,葡萄牙和西班牙门槛没有那么高。

魏维:其实如果说做欧洲的话,应该是属于中档的,还到不了高档的。欧洲的项目几个特点是,第一门槛低、价格低,50万欧元现在按利率就算500万人民币,500万人民币你在那买一个别墅,在北京可能是燕郊的房子。所以说门槛是比较低的。其次要求少点,也不要求语言,也不要求背景调查。每两年登录14天,平均一年7天。我们跟客户开玩笑,你十一黄金周跟春节小长假去那玩一圈。关键还有一个优势,这个是申根的,不一定非得在葡萄牙待着,你去法国、比利时、瑞士玩一圈回国,也玩了、也享受了,什么都不耽误。

第二,速度比较快。很多客人等加拿大等疯了,等时间太长了,着急了,有的是真的有一些目的想快点出去,希望早点拿下这个身份。葡萄牙、西班牙从投资开始半年就可以拿到黄金居住权,不叫永久居住权,也开始享受一定的福利。

第三,投资比较稳。美国EB-5,你说有风险的投资,咱们客户对于中国的投资环境方式比较了解,但是你到了异国他乡,你到美国去投资,那边怎么经营,你是否能够成功拿到这个身份,这个都是不确定的。相对于来说买一个房产投资,这是一个看得见摸的着的不动产。我能拿到身份我很好,如果拿不到至少是一套房子,风险比较低一些,这是项目最明显的优势。

对于客人来说一般追求快一点,资金要求不会很大的,所以说现在一般是中产阶级做这个做的比较多一些。

主持人:魏总和陈总都谈到EB-5,相比英国、加拿大得投资总额,美国投资移民门槛没有那么高,现在美国的市场是什么状况?如何把控EB-5风险?

魏克非:我给大家介绍一下,加拿大移民通道古币,美国就迎来最好的一次机会。加拿大将近有5万个中国家庭排队,他不可能因为加拿大关门,从此不想这个事了,他开始转向别的选择。EB-5我跟大家介绍,美国以前移民很严,也是由于经济不景气。90年代初推出移民法案,核心是什么呢,就业优先。一般在美国投资100万美元,在不发达的地区或者高失业率的地区可以投资50万美元,但是每一个绿卡家庭必须雇佣10个当地的美国人。至少持续两年以上,就业优先。

EB-5办成了,等你转的时候,移民局就一个指标,雇的美国人是不是在那里工作,您的项目挣多少钱我不管,你亏本也跟我没关系,美国的政府反复强调EB-5并且一定要有风险,没有风险的项目不能按EB-5做的,原来美国也推出过英国这样的100万美金买国债保本,最后美国觉得不划算,买国债就算不给你利息,100万到五年之后还得还你100万美元,还得给你一个绿卡,就把这个取消了。EB-5的项目就业优先来我们参展的项目很多,中国人倾向选房地产项目。比如说类似于酒店、投资公寓,有石油、矿产、养老院、牙科医院都有。起码看见房子在那,矿产的,钱投进去了挖半天没挖出来,这钱就没了。还有办养鸡场,办的挺火的,禽流感养鸡场鸡都没了。美国政府跟你说的很清楚,第一必须有风险,第二必须是一个新的公司,第三必须有新的团队来运作,第四保证就业优先,第五美国要查资金来源。你的钱怎么来的,哪怕中奖的都行,这就是EB-5。

从总体的状况来看,中国人想去美国比较多。从2011年开始,美国的EB-5,每年是一万个指标,从来没用完过,最早是两三千人,去年达到六千多,大部分是大陆。2011年以前EB-5的来源是韩国,2011年以后就是中国大陆也是作为中国家庭选择的一种,还是要防范风险,项目要完整运作,保证就业你才能拿到绿卡。如果项目运作出现了风险和挫折,有可能这个钱也没了,绿卡也没拿,选择项目的时候要非常的谨慎。

再补充一点,美国法律严禁EB-5担保,不管政府还是律师,还是移民公司我保证给你担保返还,这是违法的。千万不要信,美国说是必须有风险,你想拿绿卡必须担点风险。现在美国这次来参展的也不少,还有纯粹的房产投资。我也不想移民,或者我在别的地方解决身份问题,我就想投资或者说买房子放在那,我可以过去住。学区房也行,别墅也行,美国的房产投资因为国家比较大,经济比较好,投资的吸引力还是比较大,并且去年一年美国的房产基本上上升的幅度比较大,前期下跌比较厉害,像佛罗里达、拉斯维加斯基本上升在20%。因为美国比较大,给大家一个简单的概念,纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图相当于北上广深一线城市,购买力比较强,刚需比较厉害,房价即使跌跌不下去,有这个强烈的就业各方面购买力在做支撑,房价相对来说还是比较贵。

比如在纽约买一个公寓得80万美金左右,西雅图、洛杉矶稍微好一点的也是80万、100万美金,这个房子要跟北上广深的别墅来比差的不是一星半点,你看北京的紫气山庄好几千万,玫瑰园,你看那环境、邻居之间的间隔,有的还带游泳池,整个房屋的装修,很多没有可比性了。根据您自己的情况,还有比较适合于中产小型投资,主要集中佛罗里达和拉斯维加斯,相对来说西部条件差一些。佛罗里达条件也不是差,它是一个以旅游产业为核心的,美国全世界五个迪斯尼,最大的在奥兰多,迈阿密是国际旅游城市,都非常漂亮。

旅游产业比如经济不景气对旅游有冲击,2008年奥兰多的别墅原价82万美金,2011年30万美金就卖,前后院带游泳池,200多平两层楼,带花园的,非常漂亮。一般卖的比较好的是15万-20万美金左右公寓,可以出租的。他钱比较少就一百多万元,一般的家庭也能够承受。

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