房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

腾讯房产携手优嘉优筑(楼盘资料 业主论坛) 发布《2013年北京房屋质量交付报告》

腾讯房产讯(记者 刘佳)今天,一年一度的3•15国际消费者权益日如期而至,一时间,房地产相关纠纷层出不穷。其中,最惹人注意的便是房屋质量问题,因为这与我们的日常起居生活安全息息相关。本次3•15之际,腾讯房产携手第三方验房公司优嘉优筑对外发布《2013年北京房屋质量交付报告》,目的是对去年北京市房屋质量问题加以监控、总结及梳理,并在督促消费者提升权益意识的前提下,看穿房屋质量问题,敦促整个行业重视该问题,以确保广大购房者能住上“放心房”。

精装房每百平米问题数为68.80条

从优嘉优筑2013年全年验房情况来看(见表一、图一),毛坯房的观感问题比率为23.58%、功能问题占73.54%、安全隐患问题占2.88%,而精装房的观感问题比率则为61.75%、功能问题占34.30%、安全隐患问题占3.95%。

另据优嘉优筑《2013年北京房屋质量交付报告》统计数据显示(见图二),毛坯房每百平米问题数达到34.78条,其中观感问题每百平米为8.20条、功能问题每百平米为25.57条,与2012年相比均呈下降趋势。这表明毛坯房的质量状况较去年有所提升,但幅度不大。

精装房方面(见图三),精装房每百平米问题数为68.80条,其中观感问题每百平米为42.48条、功能问题为每百平米23.60条,与2012年相比,除了精装房的功能问题有所下降外,其他方面的房屋质量问题均呈上升趋势,2013年精装房房屋质量并不理想。

此外,由上述统计数据可见,毛坯房的功能问题和精装房的观感问题是影响房屋整体质量的两大关键,虽然观感问题对居者居住安全不会带来严重威胁,但这类问题也应尽量避免。

值得注意的是,毛坯房和精装房的安全隐患问题都突出表现在电气安装问题上。对于毛坯房来说,电器安装相关问题通过后期装修还有可能弥补,但是对于精装入住的业主来说,后期可能会遇到很多不可避免的问题。

业主视角质量问题分析(表一)如下:

业主视角

每百平米问题数/

问题比率

毛坯房

精装房

毛坯房

精装房

观感质量

8.20

42.48

23.58%

61.75%

功能质量

25.57

23.60

73.54%

34.30%

安全隐患

1.00

2.72

2.88%

3.95%

合计

34.78

68.80

100.00%

100.00%

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图一:每百平米问题数对比

精装房质量问题远多于毛坯房

从以上数据可以看出,精装房所出现的房屋质量问题远多于毛坯房,原因何在?在第三方验房公司常务副总裁庞永军看来,这与房地产市场环境和业主需求有关,具体说来,包括如下几个方面:

其一,由于毛坯房业主接手后会进行再装修施工,因此他们会更多关注房屋后期装修或对居住产生影响的功能问题,对房屋观感方面所出现的细节瑕疵则较为放宽。而在精装房方面,目前北京市场上的精装房大多打着收房即拎包入住的口号,业主的期望较高,收房时对于各方面的细节自然也关注较细,在这种情况下,仅以“工程视角”建出的精装房往往与业主的期望差距较大。

其二,随着我国城市化的快速发展,生活节奏也在加快,精装修交房逐渐成为房地产市场的发展趋势,市场份额越来越大,越来越多的业主为了省事愿意购买精装房,由市场需求提高所带来的另一个问题就是精装房的工期在不断缩减,

这就很容易导致房屋工艺较为粗糙,质量问题数屡屡上升,难以给业主交出令人满意的房子。

其三,从目前市场情况来看,精装房的建造仍采取层层分包的结构模式,开发企业受限于市场的急需、作业人员参差不齐、团队监管不力等因素无法有效把控精装质量,导致精装修的质量问题成为近两年来房屋质量的最主要问题,因此,改变精装房作业模式也是我们要思考的一个问题。

目前从查验各小区的房屋情况来看,很多开发企业为了及时交房,交出的房屋仍停留在“能住”、“将就使用”这一阶段,离业主需求的“安全性”、“舒适性”和“使用性”还有很大距离。

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图二:2012~2013每百平米房屋问题数对比(毛坯)

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图三:2012~2013每百平米房屋问题数对比(精装)

工艺缺陷是造成房屋质量最主要的原因

既然目前房屋质量问题频频出现,那我们对其成因就不能忽视。

对所采集样本的问题数据进行分析发现,由设计缺陷造成的房屋质量问题,毛坯房和精装房各占总问题数的2.63%及2.27%;由工艺缺陷造成的房屋质量问题,毛坯房和精装房各占总问题数的82.09%及3.14%;由材料缺陷造成的房屋问题问题,毛坯房及精装房各占总问题的数0.58%及0.35%;由成品保护不足造成的房屋质量问题,毛坯房和精装房各占总问题数的14.71%、24.24%。(见图四、图五)

由此可见,工艺缺陷是造成毛坯房和精装房质量问题最主要的原因,人员的施工技术水平是否达标直接关系到房屋的整体质量。“现在建筑市场人员愈加紧缺、流动较大,这导致人员水平参差不齐,很多新进人员都是临时做起了建筑活儿,没有好的师傅培训,在很多小区经常发现同一栋楼不同户的质量也有很大差异,因此,解决工艺问题必须做好工人的培训,同时在施工过程中加强监管。”旁永军说道。

此外,成品保护不到位是继工艺缺陷之后造成房屋质量的又一要因。“对于各方来说,由于成品保护不足对房屋造成的二次破坏都是得不偿失的,要想做好这一点,一是需要各楼栋现场有专人监管;二是增加保护材料的投入;三是在施工过程中要不断提醒工人,形成保护意识。”庞永军谈道。

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图四:毛坯房成因分析

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图五:精装房成因分析

门窗安装问题毛坯房及精装房均较为突出

分析报告数据显示,在房屋观感、功能和安全隐患三大方面中,与2012年相比,毛坯房仍以土建问题最多,其次是门窗安装,另外,精装房门窗安装和板块铺贴问题也较为突出。(见图六至图九)

据旁永军介绍,毛坯房土建问题主要集中在墙地面空鼓、墙面二次结构开裂和平整度及垂直度偏差上,结构施工质量较差对后期的抹灰施工影响较大,令人满意的毛坯房需要有一个相对较好的基础施工条件,然后再由好的瓦工进行砌筑和抹灰施工。精装房主要问题则主要集中在墙地砖空鼓、不平、木地板松动和地面粉尘等方面。

此外,在门窗安装问题上,毛坯房和精装房问题均较为突出。在庞永军看来,

在批量安装中,门窗缺金少件、使用不畅等安装问题一直存在,大多数厂家在交房前无法把各户门窗均调试到完好的状态,而安装完工后又因保护不到位而造成二次破坏,要解决该问题,开发单位还需不断与厂家协调,作业效率较低,开发单位应尽量选取有责任且工作效率较高的厂家订购产品。

除以上问题之外,水电也是业主在收房时较为关注的一项。目前从查验情况来看,主要问题集中在管道的渗漏水方面,庞永军建议业主在收房前一定要做好各路管道的打压试水工作,避免留下安全隐患。

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图六:毛坯房各专业业主视角对比

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图七:精装房各专业业主视角对比

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图八:毛坯房各专业问题成因对比

房屋质量交付报告:工艺缺陷是质量问题主因

图九:精装房各专业问题成因对比

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[责任编辑:coguo]

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