业内专家细数房屋质量问题 呼吁成立业主协会

业内专家细数房屋质量问题 呼吁成立业主协会

主题:楼市3.15聚焦房屋质量

时间:2014.3.10

场地:团结湖公园 翠轩会所

嘉宾:

维权专家、物业管理专家 舒可心

第三方验房公司优嘉优筑(楼盘资料 业主论坛) 常务副总经理 庞永军

北京市隆安律师事务所律师 李振军

主持人:各位网友大家好!由于当前房地产业快速发展、楼盘项目增多,房屋质量问题也频频显见。时值3•15这样一个时间段,有关于房地产业相关负面问题频出,其中不容忽视的一个方面便是房屋质量问题,因为这跟广大住房者的生活息息相关。虽然现在房价很贵,但是很多购房者却没有办法住上“放心房”,现状比较令人担忧。这次腾讯房产诚邀优嘉优筑第三方验房公司,针对去年整个北京市房屋验收质量状况出一份房屋质量交付报告,目的是对北京市房屋质量加以监督,思考应对措施。庞总,从您这边的调查数据来看,今年和去年相比,房屋质量问题主要集中在哪些方面?

庞永军:2013年我们对北京几十个楼盘、共七八百户的房屋做了实地查验,也包括项目上整批量、整栋楼的批量检查,这个量是比较大的。通过我们对去年的检查情况来看,在房屋质量方面,总体上问题还是保持平稳的状态,并不是说房屋质量有所降低或者有所升高了,基本没有得到特别大的改观。在业主非常关心的一些地方上,仍然是比较集中的问题出现点。

比如拿毛坯房来讲,因为现在北京可能一半左右是毛坯房,另外一半是精装房,这跟南方的情况不太一样,南方可能是精装房占多数,约7、8成以上。北京毛坯房比较突出的问题,一个是渗漏水的问题,这是精装和毛坯房共性的问题,这关系到业主日后生活最为密切的部分,而且出现问题最麻烦,纠纷最多,所以这块儿依然没有太好的改变。这是一个问题。

第二个,如果单纯拿毛坯房来讲,从去年检查情况来看,毛坯房尺寸偏差问题也比较严重。因为毛坯房后期要进行装修,前期专业尺项非常重要。第一牵扯到对原来土建过程交工时,一些施工工艺的体现,同时对施工装修也会带来很大影响,主要偏差体现在顶板水平,因为墙面的偏差,国家规范是4毫米,如果说超过这个标准不太多,那么在后期装修中,是可以做一些找补的。对于顶面的偏差很难处理,最大误差是我们见过的南城的一个楼盘,每一户几乎都有较大的顶板水平的偏差,从十几公分到四、五十公分。后来这个开发商解决措施就是全部赔偿,赔偿力度非常大。因为顶板水平在后期整改上,包括居住上很难改变。这是毛坯房比较突出的问题。

精装房也还是吊顶的问题,吊顶问题依然普遍存在,而且影响非常大,它不仅日后在使用上、观感上、美观上比较差,而且时间长了之后会因塌陷而造成整个房屋居室水平下降,因为吊顶完工的装修必然会受到损害。去年,我们对吊顶内部工艺进行了查看,发现即使现在很多比较高档次的装修里面,在这样一些细小的工艺上依然不过关。比如吊杆的数量、以及龙骨支撑的位置,包括铆钉数量都不够,龙骨将来下沉是必然的现象。这个去年在某些楼盘我们也去看过。当然其他楼盘也大量存在这样的问题。

精装房另一个主要的问题就是墙壁砖的问题,包括地板,这方面的工艺,在拼接,包括粘贴工艺目前来说整体水平不太高,空鼓是经常出现的。我们也验过几个楼盘,这方面控制得比较好,进去之后这个房间里面有达到100%不空鼓的基本是凤毛麟角,很多都是大面积连片的空鼓。比如在一些特殊的部位,在卫生间、厨房一些高处都是贴瓷砖、石材,这样主要的部位对业主将来使用来说,也存在隐患。使用过程中第一不能承放重物,第二就是瓷砖掉落破损机会非常大。因为现在国家要求必须是满粘,但还有一些施工工艺是点粘都做不到。

一些小问题主要集中在使用功能上,因为观感问题可以直接处理,小的观感问题可以通过赔偿解决,但是使用功能,包括装修和最后保护检查上会比较粗心。第二,我们也跟现场很多工人聊过这个事情,他们本身对安装这些东西也不是很懂的。比如说像窗的各种五金件的安装使用,包括门的五金件配套、防撞设施等等都不是做得很到位。有一些设计了平开窗、旋开窗,在上旋的时候窗户居然无法使用。这个功能很多业主也是第一次知道,所以他无从知道这个窗户是好还是坏,所以这样安装的时候工人基本也不知道,这是让我们很费解的地方。总体来说,精装房就是这样。

关于渗漏水的问题,目前来看是比较严重、比较突出的问题,表现在几个方面上,一个是由密封性做得不到位而产生渗漏水。比如外门窗框、以及外保温、防水等。第二块就是一些功能上做得不到位。比如说卫生间滴漏,包括防水高度等做得不够。这块从去年来看依然是业主最关心而且是出现问题最多的几个地方。

主持人:庞总说了去年在验房过程中集中出现的一些质量问题。舒老师,您能不能给大家分析一下,这些房屋质量问题到底是由哪些原因造成的?从去年的房屋质量交付报告看,包括一些大品牌开发商,他们做的房子所出现的质量问题也较为集中,问题出在哪儿?

舒可心:首先房屋一直是手工产品,有一些局部问题是不可避免的。它跟汽车等消费品不一样,别的消费品出现不满意可以换,但房屋不可以换。所以这使工业化的房屋也要通过制度建设才能够让整体房屋质量有所提高。另外一个问题,我们国家在法律上、在城市与房屋管理过程中一直由政府控制房屋质量。因为原来发展商都是政府企业、建设部盖的房,因此在处罚问题上立法侧重点都不是有赔偿性、惩罚性的赔偿,都是“填平”原则,这对开发商的威慑力是非常有限的。

如果国家盖房给公民造成了损失,填平原则也就算了,其实惩罚国家也就是惩罚全民,因为国家过去律法也就是这样,而我们国家从市场经济转过来30年,消费者权益保护、民法体系中对于罚则设计的特别不利于消费者。因此消费者在维护这个权益的时候成本特别高。再加上《民事诉讼法》修改以后要求消费者必须请律师,不能由公民代理,因为消费者在买房、维护自己权益时成本特别高,所以就会造成大量的问题,甚至大家就认了。因为大家想了不起装修质量问题我可以盖上,住几年我卖给下一家,大家就用这种逃避的方法,不能从制度上防止房屋质量问题的产生,只有从法律上能够让消费者更容易维权,只有在制度上鼓励大家建集约化工厂化的住房才能提高房屋质量问题。

另外,庞总刚才说的都是个体的房屋质量问题,但是其实我遇到更多的是群体问题。小的群体比如说一个下水管堵塞,或者因施工原因造成里面有垃圾,这事由于工人在装修过程中把建筑垃圾倒在管子里而造成的,这会影响一串的人,再加上邻里之间关系不是那么好。所以建筑物作为一个整体,它的质量有问题,而不是某一户。还有外墙整面的脱落,这关系到十几户人的利益。谁挑头来做这件事,谁都会要自己先付成本。虽然《物权法》说得很清楚,任何一个业主都有权主张权利,但是这相当于一个业主代表大家诉讼,成本特别高。另外我们国家风险管理也不是特别有信用,所以制度问题导致我们国家的质量问题老是处在业主单个、靠自己个人的力量和发展商一个大的商人博弈,没有利用法律杠杆赋予业主更多的赔偿。如果鼓励业主诉讼,开发商质量就会提高。但是我们国家司法者不想鼓励业主诉讼,因为他们觉得诉讼是一个麻烦。他们没有看到法治社会就是要让商人和业主之间互相制约。所以这些制度如果不改变、不赋予单个买售人、消费者更大机会与权利的话,是没有办法从根本上制约开发商的。像庞总说的顶板能有四、五十公分误差的话,这个房子怎么赔?没法住这样的房子,想象不出来,如果让开发商赔,消法赔偿双倍的,那他赔死了。如果我们有一个处罚的力度,房地产商盖了九栋有一栋房子有问题,拿这九栋的利润赔这一栋,那么肯定都没有问题了。我们过去是没有法,现在是有法不依,过去也有执法不严。这个问题立法上还是有一些问题,没有立法是倾向于买房人的,这使得买房人的个体和集体都受到了更大的损失。

再比如电梯的质量,是需要一个楼200户住户共同维护的,这种公共区域质量问题没有人关注,比如楼道关不上窗户,保温能力就特别差。我现在接手一个楼盘,一共1200户,大概有300户房屋出现顶层防水问题。精装修更是手工的,更有隐蔽的特点。北京有一个特别严重的案子,也是一个律师,他发现他们家精装修房打开以后,直通楼上好多层,如果高空坠物的话,能砸通他们家的定顶棚。开发商赔了100多万,闹得特别厉害。所以我们国家政府在立法及行政上,还是相对来保护开发商的利益。因为开发商可以给点钱就不罚了。在法律层面的困惑,比如一个房子1000万,律师可能只拿到一两万诉讼费,但取证特别麻烦,如果让立法举证责任制、让发展商举证,这问题就好解决多了。

总而言之,房地产方面的制度建设和市场还真的是在初级阶段,它和其他方面不一样,比方说我们国家早就基本实现市场化了,服装、轻工业品是比较市场化的。而且消费者投诉也比较少,因为可以换可以退,甚至汽车也越来越有人重视,唯独房子没有人重视,原因是什么?原因是中国只有房地产协会,没有业主协会,这是我们十多年来一直呼吁的,且不说物业管理是否冲突。我们有一个调查报告,70%-80%是的冲突是由房屋质量引起的,不是真正的管理问题。所以根本问题是中国没有业主协会,这就没有人推进这方面的法律进程,指望房地产商协会推进限制自己的法律,这根本不可能。

大家看到我们国家有一群政法大学老师和法学家、消费者学会,他们一直在推进中国消费者权益保护和侵权责任法,可强调公民群体的一群人中就是没有业主协会,所以只要有业主协会这样的组织建立起来,才能从制度建设上去推进中国的法制法规建设。

我想伴随十八大的精神,协会类的组织还应该开放,可以看看我们国家几乎哪个领域都有协会,但是中国业主群体没有自己协会类的组织,如果有这样的组织法制进程就会加快。

主持人:刚才舒老师谈到,在法律上存在有法不依、执法不严的问题,这方面李律师是如何看待的?您是以怎样一种心态来接受相关案件的?

李振军:关于目前咱们国家的司法现状,其实每个老百姓都能感受得到,现在也在召开十八大,十八大新闻发言人在召开记者招待会的时也说过一个问题,在前几十年,咱们国家要思考的就是“有没有法”的问题,新中国成立以后先解决我们国家有没有法的问题,再谈有法可依、有法必依的问题。当前包括《民法通则》、《民事诉讼法》、《刑法》等所有法律都有了,须在逐步健全以后,才开始考虑今后若干年、甚至更长一段时间如何将这个法律进行细化,并且进一步明确规定其可操作性与可执行性,要解决的是法律精细化的问题,这就是说前后存在着两个发展阶段。

从目前这个状况出发、从律师的角度来讲,会面临着一些诉讼方面的困惑。比如说由于制度设计的一些缺陷,包括法律规定的概括性和原则性,从案件具体掌握角度来讲,存在着不确定性的因素,这会给业主在诉讼时造成一定的困惑或者困难,这确实是一个很现实的问题。不过随着国家法律逐步健全和精细化,这方面会得到有效改善。

舒老师也提过,至于所谓呼吁建立业主协会的问题,我倒觉得这个问题为什么说这么多年不受国家重视,或者说将来是否同意允许建立这样的业主协会也是一个问题。因为所谓的业主,简单说凡是购房者、有房者均可成为业主,这个群体非常庞大,与公民、老百姓的概念一样。国家是否会允许老百姓去成立一个自己的协会?这是一个问题。

舒可心:当然允许,必须得允许。

李振军:将来是否获得国家同意,从目前法律角度和社会状态角度来讲,我觉得可行性到底有多大还无法评论,但每个老百姓可以通过提高自己的法律意识,并积极参与各种国家建设,包括民主建设、法治建设、积极行使所谓的选举权等都可以,这是关于目前法律现状问题的思考。

关于房屋质量的问题,就是切入到今天地产沙龙的主题,我谈一下房屋质量和法律责任的关系。刚才庞总也介绍了目前房屋质量问题的汇总,包括舒老师也谈了。从法律角度来看,按照国家当前法律规定,解决商品房一些质量问题最直接、最贴近现实生活的一部2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)。这个解释中大概有2或3条条文,规定了关于造成房屋质量的相关问题,业主应该通过什么方式处理,是主张权利的一个规定。如果房屋确实存在质量问题,比如验收完毕之后,发现房屋主体结构,包括地基和承重结构,相当于龙骨,这些确实存在严重的质量问题,业主可以选择拒绝收房,如果发现问题也可以要求向开发商提出赔偿,也可以提出诉讼,要求解除商品房买卖合同,要求赔偿都是可以的,法律赋予了业主这个权利。

如果是其他的质量问题,确实影响到了业主正常的生活使用,在这种情况下,业主也可以要求解除合同,并赔偿损失。包括房屋水电、燃气不通,确实影响我们的正常生活,以前也存在过在外面购置煤气罐做饭这种问题,这个问题似乎好解决。如果这些问题确实无法解决的话,业主完全可以选择要求赔偿损失。

其他的质量问题比如地面空鼓,或者墙皮脱落,这些看起来似乎小的质量问题可以跟开发商进行协商解决,或者说要求开发商修复。如果开发商不修复,业主可以选择自行修复或委托第三方修复,修复费用可以要求开发商进行承担,这是没有问题的,这方面法律规定是很详细的。

刚才庞总也谈到,比如说墙的顶棚相差四、五十公分,这种情况虽很少出现,但从法律角度来讲,我倒认为这是很严重的质量问题,因为每个人购房一般情况下要求墙体是横平竖直,这是最基本的标准,相差不会太多,如果说相差四、五十公分,业主完全可以根据法律规定要求赔偿。虽然说这个司法解释没有规定这种情况是否属于严重的质量问题,但根据生活判断这确实是属于严重质量问题,完全可以解除购房合同、要求退房并予以赔偿。这个业主的诉讼是完全可以胜诉的。

主持人:刚才李律师谈了当前相关法律的状况、业主委员会成立现实性的考量,也分享了如果房屋质量确实出现问题,住户可以选择去维护自己权利的方式。下面,想请问庞总,刚刚舒老师说到,您查验行为偏重“个体化”,在“公共”方面有无考量?另外,如果查验的房屋出现质量问题,开发商配合业主的力度是什么样的,能不能给我们介绍下?

庞永军:首先从更广泛的层面、从大的环境来讲,去年跟前年我这边也留心做了观察,发现有这样一个现象,比较重视业主感受和房屋质量的品牌开发商的数量也逐年增多。不能完全说某一个品牌开发商旗下所有的项目都是好的,不同的项目跟它的品牌不能划等号,一个楼盘甚至每一栋楼都得单独来说,它的质量差异有的时候也会比较大。所以我们发现有一些项目,一个是从开发商层面,本身他就已经开始非常重视业主的感受,包括质量的品质,已经做得比较好了。

另外也有一种,当然也是少数,拒不接受质量意识、品质的提升。也就是说,还是用原来这种比较粗矿的做法,反正我盖的房子,你要愿意来,你要愿意拿就拿走,不愿意拿就赶紧退,想找人告我请便。这两种一个在上面,一个在下面,数量也不太多,但是可喜的一点是,重视质量方面、质量品质的这种楼盘从去年到今年来看,已经在逐渐上升了,我们亲身做也有这个感觉。刚才舒老师和李律师从法律和制度层面上讲了如何提升保障业主权益,包括提升房屋质量的问题,可能对于我们这边来说更多的是处于运行的层面,因为我们作为第三方咨询评估机构,可能我们更多的是从运行方面来考虑这样的问题。所以说在中间层面上现在是比较多的,就是不上也不下,楼盘质量不好也不坏,常出现的问题都有,一个项目盖完盖另一个项目。从运行角度来说,除了法律和制度运行方式我觉得也是有可以改进的地方,甚至是放开的地方。有一些楼盘可能有比较好的意识,做的好的地方我们也总结了一下:

第一,他们愿意更多地跟客户和业主互动,甚至是以开放的心态。因为咱们国家在房地产运行体制上,基本上就是一个封闭的循环。不管是五方责任主体还是实际的运行监管机制也好,是完全独立和封闭的系统。外界整个从前期买出地来开始、到建设过程中,直至最后到拿到房屋钥匙之前,对这里面的信息一无所知,所以造成房屋在整个监管和后期质量难以得到保护。就是说透明不是双向的,是单向的。现在很多楼盘做的好就是增加了相互了解的环节,也敢于做一些工地开放日等,就是加入了业主监督的力量,这也是相当于是一种自我革命。

第二,因为比较重视业主最后交房的感受,包括他的诉求率。因为有一些地产商在跟他们沟通时,他们在客服和物业这块也给过一些数据和分析。如果这个楼盘交付的质量问题比较少,他们后期从交房那天到最后全部完成的这个过渡期,这个时间可能是半年左右。一般情况下,都得在一年左右,还有更差的,两、三年也搞不清楚的。所以基本有交有不交,还处在交房矛盾中,所以本身对开发商自己也有很大的压力和成本的损失。

现在也有的楼盘提前做好这样的工作,比如引入第三方。有时候我们之间也会有一些这方面的合作。他们是从一种提前找问题、提前修复的角度出发,即便有一些小问题要提前消灭掉,更在过程中,去设置不同的阶段,通过第三方介入主动加强过程监管,并且把对他们整个内部体系、原来施工各方面的平衡体系做好,直接以客户的视角、第三方的专业方式,代表客户的视角帮他们找问题。第一层是对客户放开;第二层是通过外部监督力量引入进来,完善自己的体系。

第三个就是在自己的监管上,开发商也会有一些回归到正常的做法。因为原来在项目上,这种管理在多数情况下是甲方、开发商、管理部强,这个项目普遍就会好。往往由于开发项目太多,管理部人员跟不上,再加上几方责任主体之间相互推卸,或者是责任担当不明,没有起到应有的作用,防止质量问题会越来越多。所以在这个层面上,第一,已有的开发商要加强项目管理职能,主动担当项目管理的职能。同时通过第三方和更多的专业机构辅助完成。因为要解决他们的管理人员不足,或者是一些集中工作满足不了的情况。

再一个,对施工方严于利己,加强他们自查、自检、管理自我约束的能力也很重要。我看到过这样的楼盘施工方做的自查自检抓得都非常好,另一个项目缺是等同虚设,这两个项目做出来后,其质量差异是非常大的。

总体来说,从运行层面来讲,我们要从各个环节去加强自律。第一从施工企业上,他们自查自检、自身约束,提升这方面的意识。第二在要把主要的管理方加强管理的功能强化,管理层达不到,要通过第三方其他专业机构弥补,使之更有效。同时进入开放的层面来讲,更多的向社会,向业主开放,社会力量包括律师和舒老师这样的维权专家,以及还有媒体,都是第三方机构,然后和业主,几方要形成一种合力。

制度层面上,我们也要给大家提供这样的一个可以公开和透明介入的一些机会。不然的话,始终处在一个闭循环中,是很难看到实质的问题的。甚至有的企业在找我们时就会说,我们合作就是要做一件事,就是把下面真真实实的质量问题反应上来。所以关于这个问题,业主可能是很无奈,而在发商这个层面,有的时候可能也会有点无辜。所以如果是咱们在制度及体系方式上转变的话,就会有一个很大的改观。

主持人:舒老师,我们知道最开始是由于您自己家里房屋地板出了问题,您才走上维权之路的。在维权过程中,若一些购房者确实出现“投诉无门”、责任方相互推诿的情况,这些购房者应该通过何种方式来保护自己的权益呢?

舒可心:刚才李律师讲得很清楚了。我们国家的司法解释,法律层面说只有在结构发生问题时,法院才认为那是质量问题,达到标准可以退房。但是业主购买房屋时,内心质量标准远远比这个高很多。我们当年入住的时候,认为墙上有一个裂缝都是问题。因此我们国家大众的心里质量标准和实际上技术标准上的差距还相当巨大的,因为毕竟房地产是大众改革开放以来最大的资产。我们维权的时候会经常跟业主讲,小小的问题,如果你花1万块请个律师,赔不了两三万这就不值当了。甚至我完全不主张用抗交物业费的办法解决,因为物业管理是房屋养护的问题。我一般跟业主们算一算律师费合不合算,如果因打一场官司而动真气的话,对身体也是有巨大影响的。

以我个人为例,当时我们家地板的事情,刚开始本想认了,因为合同中没有约定地板应该怎么铺,但后来我去出版社买了一本咱们国家的室内地板铺设的标准。我跟发展商说,我买了一本这样的标准,如果你赔我我买这一本就完了,如果不赔我,我就买一千本放到大厅里。所以由于我这种技巧很快开发商也就赔了。

在这个过程中,我也没有觉得特郁闷,我特别不赞成业主维权苦大仇深的。看报纸上2002、2003的时都是一个小人物跟大企业获得点赔偿,这是很好玩儿的事,是快乐维权。所以业主组织维权上,我们原来跟隆安律师事务所有很高的合作,我们也总结过经验。一个小区如果所有的业主都联合起来,那么发展商赔不起,而一个人去维权,发展商也不会理你。所以最好是把这个小区3%到5%比例的人群团结起来,这时开发商会想封我们的嘴,给一些赔偿。这都是属于技巧方面的。

但是总体上还是要靠立法和开发商良心发现。现在我们很多国内知名餐饮企业都允许客户到后厨参观,这非常重要。因为身为美国老板,他们没有时间天天拿摄像机看后面的大厨,只有靠消费者的监督,这对他的企业是有好处的。作为消费者,我们到工地上看看,虽然大多数消费者也看不懂,但是工地施工的人员他们也不知道我们是不是真的看不懂。这时会对施工现场组织,比如钢筋的情况锈蚀不锈蚀都会有一些意见和建议。所以作为大开发商来讲,适当地开放工地,真的是目前解决房地产纠纷的一个好的途径,就是从初始控制开始。

庞总讲的一个情况确实是这样,一个房地产商在半年内交付房屋的话会节省很多成本,如果拖了两三年还没有解决问题,这样开发商会支付很多无形成本和企业资产。那么这些业主会不会闹呢?这样会有很多口碑损失。刚才庞总讲了很多开发商有决心把房子做好,这也非常重要。

再一个房子不是一辈子只买一处,买了会卖。暂时我们国家房子转手有一些控制,但是市场化是必然的进程,将来买卖房子跟买卖衣服一样的。所以第一代业主要承受在房地产改革这段时间内所要付出的代价,要换一个心态,毕竟我们买了房子就涨价了。很多人不退房,因为退房他损失更大。所以我们从做生意的角度来说,我们买了一个有质量问题的房子,没有买到没有质量问题的房子的人赚得少,但是我们还是赚了。所以消费者心态要平衡,从开发商角度来讲,现在淘汰了很多小开发商,一个开发商就盖一个项目的已经盖不起了,门槛越来越高。再一个以前我们开发商有偷面积的问题现在都解决了。

现在从我授理业主房地产投诉来讲,没有特别多的普遍性的问题,但极端的个案还是有的,因为一年竣工多少亿平方米的房子太多了,奔驰、宝马车还有坏的呢。所有今年的3•15,因为我们从2002年就开始谈,十年了,我觉得今天的环境在法律界、在发展商、业主、公益人士共同努力推动下,房地产质量我个人觉得还是往好的方向走了。

主持人:通过舒老师的讲解,我的确感受到了“快乐维权”,这与我们之前印象中“苦大仇深”的维权方式不太一样。因为现在对于普通购房者来说,买一套房子还是需要住很久的,如果真的出现开发商拒不理赔、或者拖欠这笔费用的情况,消费者在从法律上可以着重从哪些方面保护自己?

李振军:说实际的情况,自从最高法解释出台以后,一般像房屋面积问题、结构问题,开发商也都特别注重这块,普遍性的问题相对来说减少了很多。从这点来讲,房屋质量确实在不断提高,这是一个很现实的问题,业主也是能够看到的。

至于业主从哪些角度来维护自己的合法权益、保护自己的财产利益,最好的方式就是防患于未然,从合同的角度来讲,便是做出明确而又具体的规范。比如说这个房屋质量问题,按照国家的技术规范、技术标准来讲,有一个通用的标准。这个标准跟您自己的心里预期产生了一定的落差。比如说业主在买房子的过程中,对某些特殊的房源或特殊的结构有特别要求,这完全可以在补充合同中予以约定。如果房屋确实存在一些很严重的质量问题,最好像舒老师说的那样“快乐维权”。所谓的诉讼不是一个目的,只是一个手段,最终目的是我们的房屋质量问题能够得到开发商的足够重视,并且能够尽快得到解决,这是我们业主面对房屋质量问题的一个最终目的和心态。这种方式如何达到?完全可以通过比如双方协商沟通、第三方机构介入、媒体、一些维权人士、法律人士方面的介入、沟通、协商、谈判去解决。实在不行,也可以根据我们国家的法律规定,比如合同中有关于仲裁条款的约定,就这些问题可以根据相关条款提请仲裁。如果没有仲裁条款就没有达成仲裁协议。根据法律规定或合同约定,可以向合同约定方的法院予以诉讼,通过法律诉讼的方式来解决房屋质量问题。这个法律解决是最后一道门槛,是业主在实在没有办法的情况下可以使用的手段。

主持人:我曾经跟庞总一起验过房,房屋质量出现问题的地方会被贴上标签,其中有一些问题是比较细小的,就像刚刚舒老师说的房屋裂纹这种问题。庞总是如何看待细小问题修补的?如果业主所报备的房屋质量问题没有得到及时整改,他们的情绪是否会失控,导致一些过激行为的发生?

庞永军:小的问题也分情况。有一些小的问题可以通过小的调试就可以解决,比如简单使用功能上或者比较不明显观看上的问题就比较好解决。但是“小问题”也有不那么好解决的,比如说像刚才说的吊顶或者裂缝,有时候就是那一道小裂缝,今天一抹没了,过两天还出来,而且时间间隔很短。因此,具体问题还要具体来看。因为现在从数据来看,我们所查验到的小问题多集中于门窗安装使用观感方面,且这块相对来说好整改。至于涉及到墙、地、顶面甚至设备、设施这样的小问题,有时候看似小,但是不好弄,甚至得重复弄。

绕到舒老师刚才谈的标准的问题,现在咱们国家关于房屋建筑质量方面的标准,其实已经相对完善了。也有很多专家在说,目前标准还是很缺乏,应该再更丰富、更完善、更有针对性,我觉得这是一个好的方向。但是同时,我有一个发自内心的想法,包括去现场检查之后看过这么多项目,我的感觉就是,如果现在建设水平能够把现有的这些标准里面所要求的大部分都做好、都做到,我觉得房屋质量整体至少要提升50%,甚至是一倍。比如说一些小的裂缝这样细小的观感问题,其实在国家的一些标准中,包括地板问题都有明确的规定。墙体是不允许有裂缝的,现在是有几条,如果少的话也就接受了,深度和宽度不够也就算了,没达到开裂就不计较了。所以标准一方面是要更精细化,另一方面就是现有的。我们更应该关注的是如何让现有的水平达到现有的标准,这个水平已经很高了,而且多数还达不到。

关于在后期整改中,业主的一些反应问题,其实我觉得取决于个人的心里承受能力。业主每个人心里对房屋认识和承受能力不一样,有些人对房屋认识大体知道什么样的问题属于什么样的类型的,会发生什么变化,以及房屋本身应该是在一个在什么样的水平,会有一个“先入为主”的概念,而有些则是完全没有概念,认为什么样的房都应是最高标准的水平,所以即使一个小问题也会引发他很大的反应,这也是经常出现的。所以我们应该首先告诉业主现在这个房屋总体是什么水平,局部存在哪些缺陷,它的严重程度是什么样的,然后再让他平和心态,判断哪些问题是可以接受、哪些问题是不能接受的。我们也会给他一些相关建议,比如这个问题一定要重视或者维权,有些问题可能是这个可修那个可不修,看自己的承受程度。如果你接受不了,那么你就去维权,你是快乐地维权,还是苦大仇深地维权,就取决于你后续的选择了。

主持人:在维权过程中经常出现两种状况,第一种是很多业主因觉得维权无效而主动退缩,也会认为上升到法律层面会比较繁琐,时间和经济成本都要付出一定的代价。还有一种是在维权的过程中,会出现维权过激儿的行为。舒老师您曾经带领过很多业主维权,在您看来,在维权时,如何把握一个“度”?

舒可心:这是一个博弈的过程,只要不触犯治安管理法,没有所谓过不过激的行为,这都是商业行为。对于发展商来讲,你对越爱惜自己无形资产的开发商就可以用越少的力量要求其妥协。对于完全不在乎的开发商来说,打死他也不会赔钱,因为钱只能进去而出不来,所以在这种情况下,我们往往不是事后帮助业主,我们要尽量在事前做媒体宣传,买房子要尽量买大品牌开发商开发的楼盘,因为出现问题后他很怕因一个业主捣乱而砸了整个牌子。有时候我也跟业主说,非要贪那个便宜,你看着房子还是挖的一个坑呢就去买,所以现在国家规定房子封顶以后才能卖。我们国家这几十年房地产真的是改革了很多,政府监控、市场化做了很多工作,我们这些人提过很多建议都被政府采纳了。

很多维权通过法律诉讼也得不到什么答复,比如关于裂缝,装修裂缝和墙体裂缝不是一回事,你看到的裂缝是装修的热胀冷缩的原因,这种情况不用维权,弄一幅画挂上就可以了,拿这个可以跟发展商说说事,替你交一两个月的物业费就可以了。我帮助业主维权真正的目的是帮他们有一个快乐的人生,我一般都是公益的,因为我认识发展商比较多,跟开发商谈谈,给业主一些心里安慰。花好几百万、上千万买一个房子,看着踢脚线有色彩、地板不好,心里是不舒服,但是这是心理问题,真正房屋问题还是要关注共有的质量问题,比如电梯质量要越来越关注,有的是用三、四年就坏了,有的时候发展商确实买了很差的电梯,再一个是墙体质量,一旦发现墙体质量问题大家一定要联合起来一起去修,或者用维修基金或者找开发商修。

我们在促进北京市维修资金使用管理方面也做了推进工作,比如楼顶漏水,如果是在保质期内,那么大家可以去找开发商,如果是在保质期外,那就得用维修资金。一个楼200多户,就楼顶一个漏水的,这方面政府有应急预案,不用投票也可以使用公共维修资金。原来媒体说我是维权斗士,后来也不说了,其实我是希望大家用平和的心态去面对房屋质量问题,大家过好日子。我真的见过业主因为房屋质量使自己心里别扭得不行,影响身体健康,这个特别不值当。像我们这些人买房,我们拿买房当买服装看,没大毛病就算了。有质量问题就是跟开发商闹一闹,拿点小钱就是开心,没有把它当一辈子的事情,过两天房子涨了还卖呢。所以我希望大家换一个心态,肯定要买一个好房子,朝向好、地段好、环境好、质量也好,别有噪音,楼板过薄都要看。但是自己确实要调整心态才能有一个开心的生活。真的不是说房屋质量有问题了,发展商就都得开放工地,都得罚。再怎么样房屋出现问题了,摊到我身上,咱们可以换一条船,甚至找律师,律师你还不满意呢,律师工作也是有“质量”问题的。都让你一个人满意,这事不容易,可就是有一些人永远不满意,因此来说,业主心态很重要。

主持人:您刚才提到了公共维护基金,其实很多公维资金是沉淀的,很难得到合理运用,这方面业主应如何争取呢?

舒可心:房屋公共维修基金是我们国家特殊的房屋养老机制,在国外遇到问题的时候都是业主临时筹集,我们国家政府刚开始也想这样,但是发现临时筹集几乎是不可能的,因此买房的时候大家要交2%公共维修基金,发展商交一部分,这部分基金沉淀在那儿。

第二,这笔资金到底是流动重要,还是安全重要?我个人这么多年来一直认为它安全最重要。如果它使用得快,没得也快。没了以后,假定我们用五年、十年就把维修资金用完了,那么后面怎么办?住宅物业土地使用权到期自动延续,就是说是永远的。房屋的结构大概是50年或100年的寿命,以后20年、30年、40年怎么办?那时候只能由业主再筹集。所以我认为我们现在维修资金使用不是最重要的,让它在安全情况下保值才是最重要。北京在2009年起,公共维修基金已经有3%的利息了,这也是我们一起推进的。全中国绝大多数省市的维修资金利息是活期的,这也需要当地业主推动。北京市建委可能还要增加利息,因为现在理财方式确实很多,这笔钱相当于政府帮我们理财了。我个人觉得最好别花,因为花了就没有了,把眼睛盯在我们平时电梯、设备设施的维修养上。

主持人:刚才舒老师说若房屋中出现小的问题,挂幅画、遮盖性装修就可以了。那如果说房屋质量确实存在安全隐患,这个问题该如何解决?如果业主要求让开发商把房款全部退还、退房,是否有这种可能?

李振军:这要根据房屋质量决定,如果房屋确实存在主体结构较为严重的质量问题,那么业主是可以解除房屋买卖合同的,开发商也要退还购房款并赔偿损失。不过目前从房地产开发情况,出现严重房屋结构质量的情况确实很少很少,房屋质量问题已得到了开发商的足够重视。

主持人:舒老师,您觉得若业主协会正常运作的话,应该主要从哪些方面做准备?

舒可心:根本上是业主自己,你觉得你的权益受到侵害,所以你才开始维权。你发现你一个人维权有困难,才“合伙取暖”,这是历史发展的过程。不可能为了业主权利的保护把一些不想维权的人组织起来,所以有了业主协会一定是要业主愿意才组织的。比如房地产协会,物业管理协会,这些协会都是会抱团的机构。所以我们国家为什么大家老说立法总向着开发商和物业公司呢,因为每一次立法的时候,协会都出声为本协会争取利益。

发展商房屋质量、物业管理水平越差,对业主的刺激就越多,再加上越来越的业主是属于我们这样的人,退休了,或者是因为能买得起房子的人,至少里面有相当一部分人是不差钱的,当然还包括北漂这些工薪阶层,每个小区业主领导们都是闲着没事干的,就是“社区政治家”,愿意为业主们做点事的这种人越来越多。我们这一代人马上就退休了,“权利”很大的。到那个时候,权利、力量就平衡了,市场就形成了。现在没有市场,现在有市场叫卖方市场,买方当然会受到欺负。但是买方是一个一个独立的买房人,没有一个皇帝说我先挑头当一个黑社会老大、帮助所有人,没有、做不到。所以在这个阶段,我觉得中国目前这个阶段能做到这样确实不错了。西方社会早期跟中国一模一样,纽约以前也是强拆,资本发展阶段都是这样的。中国在中国共产党的控制下,这种活动其实比西方更人性,没那么残酷。想想400多年前美国人把印第安人说杀就杀了,这就是强拆,他们死的人比我们死的多。当然中国最好别这样,这是重蹈覆辙。。

包括雾霾,我们以前老说英国伦敦这样,我们不应该这样。但是社会就是这样,就得再犯一次这样的措施。所以权利意识越早觉醒的人越郁闷,先知先觉的人是最郁闷的,后知后觉的人也挺郁闷的,不知不觉的人挺舒服的。

主持人:先知先觉的人多半是孤独的,那李律师在您看来,在法律方面应如何推进,以缓解这个“孤独”的状况?

李振军:从维权角度来讲,业主提高自己的法律意识也是很重要的。现在公民的法律意识普遍在提高,对国家一些大的政治事件、政治生活、民主进程、法制生活都在自主不自主地参与,也包括房地产的开发建设及我们购买房屋的质量问题和业主维权的问题,这是一个很好的一种表现。

至于说如何推进?怎么推进?以什么方式和途径推进?当然立法,法律没有一个明确的告知,确实需要业主积极参与、积极维权。在这个过程中,自觉不自觉地抱团取暖也好,积极主动维权也罢,从这个角度来讲,要维护自己的合法权益,但是不要跃进、不要触犯法律,在法律允许范围内保证自己的合法权利。

主持人:庞总对这个问题怎么看?您对相关方在提升房屋质量方面,有什么好的意见?

庞永军:我更多的考虑是在运行体制和运行机制上,法律和制度上没有太多的研究。首先现在是“五方责任主体”,咱们国家一直实行的是这种方式,勘察、设计、施工、监理,这样的一个方式是闭循环的方式。在监管体制上基本就是国家相关的质检部门牵头负责。国家质检站对主体的一些工程检查和规定还是比较严格的。对后期在实际中的“小问题”、“中问题”,约束的没有那么多。

我们可以看到,现在即使推行了分户验收制度,但是可以看到就是门上多了一张纸,写着各个分部工程全部合格,但是这个自己拿着核对,他们那几项没有一项是合格的。比如说他们验收可能会分几项:门、窗、工程、墙立面的一些情况,后面直接写了合格,但是实际上就标准来说差别还是很大的。如果按照标准严格验收,这个表是贴不上去的。因为最后执行分户验收,规定是由开发商牵头,组织三方或者四方共同来做这个检查,最后还是由他们来检查。分户验收制度初衷是好的,但是贯彻起来难度比较大,因为没有打破封闭的局面。

另一方面,国家在总的监管体制上,一方面想理清责任边界,更多的下放管理职能、转变服务观念。所以这方面不可能无限地牵扯太多,一定会让自己从原来的裁判员、运动员的角色往上提升。他们必然会抓主要问题、主要矛盾,更多的问题是会出现可管可不管,下面具体层面也会形成一个真空的地方。所以刚才说为什么大量小问题很多,反而主体质量问题这几年比较少了,根结就在这儿。

因为可能在推动制度层面和法律建设方面需要的时间和经历的一些阶段会有一个进程,我倒是觉得,可以通过加强一个“新五方”共同努力,使信息透明化。通过这种办法,在这个阶段促进房屋质量有一定的提升。“新五方”主体可以包括媒体、律师、维权专业人士、第三方服务机构和业主本身。这几方应该紧密配合和联系,使得房产在建过程以及各个环节能够有效地公布,公开很多信息。在某些环节上甚至可以介入,作为房地产建设的过程,在它前面的销售、营销和后期服务等,大多数都是实现了第三方来完成。那么项目质量评估监管上也完全可以引用。

目前我们也是通过这种服务,我们感觉到质量方面要真的有所提升,要将他的意识和做法前置,前置到交到业主手里之前。目前有一些比较重视房屋质量的开发商他们也开始行动起来了,这就是一个比较好的现象。对于最终交付到业主手里的房子确实能得到更好的品质、更少的麻烦。这样的做法,甚至我们在交房时,很多小问题直接就是“快修队”,足不出户都消灭掉,其他的有待于时间修补的,可以专门留时间完成。这是一个很好的表现。

总的来说,在现有的运行体制下,在制度、法律需要一定进程的时间下,我觉得可以采取开放、公开、积极的态度,通过第三方的力量。因为现在国家也在放开第三方的服务,甚至将来也是可能采取政府购买的方式来解决。这样的方式来促进目前这个阶段的房屋质量的提升,我觉得是一个有效的方式。通过我们的实践也表明,实际操作过的楼盘,最终交付时,房屋质量的品质第一比较有保证;第二实际的效果要比没有经历过这种过程要好。

主持人:舒老师,您觉得在提升房屋质量方面,各方应该做何努力?您对未来几年房屋质量整体状况是否乐观?

舒可心:提升房屋质量的主要矛盾主要方面是发展商,发展商是盖房子的人,发展商要负责对承建商和原材料的监管。但是如果没有全社会对开发商的要求,开发商是不会有盖好房子的原动力的,开发商就会盖破破烂烂的房子。比如我们国家农民几百年、上千年的房子就那样,因为大家就是那样的要求。所以随着市场经济的发展,我相信业主对房子要求越来越高了,不光是能住、保温,现在要求节能了,还要美观,只要是市场化,任何产品质量都会越来越好,这是自然的。

那么在改革开放30年的过程中,有一些业主必然要“倒霉”,这是没有办法的。相对于文化大革命来讲,我们的父母几十年都受了苦了,社会发展就是有人要倒霉。比如说我们国家取消收容条例、取消劳改条例的时候,都关了好几万人,这些人就是“倒霉”,没有办法。所以每一个业主在房屋质量上的纠纷都会为中国的房地产质量的提高提供一份动力。

所以我想说碰到房屋质量问题的业主也别过于纠结,市场是推进任何产品,包括房屋这种产品质量的一个根本动力。只要我们要求高,开发商质量就会跟上来,否则我们可以不买。实施的主体肯定是开发商,动力在我们这儿,中途法律等等都是我们要推动的,指望法律自然地好是不可能。不但我们这代人在房屋质量上要“倒点霉”、“付出点代价”,也可能下一代人还需要。但是中国有个五、六十年,房屋质量赶上国外房屋质量水平也不是问题,我是特别乐观的。

主持人:非常感谢庞总、舒老师,和李律师分别从实践、体制和法律角度探讨房屋质量的相关问题,今天的地产沙龙到此结束,谢谢各位。

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相关专题: 地产沙龙第21期:聚焦房屋质量问题

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