舒可心:业主和物业80%的冲突是由房屋质量引起的

舒可心:业主和物业80%的冲突是由房屋质量引起的

3月10日,主题为“楼市3.15聚焦房屋质量”的腾讯地产沙龙在北京举行,“维权专家”、物业管理专家舒可心在沙龙上表示,房地产质量问题多的原因是中国只有房地产协会,没有业主协会,有调查报告显示,业主和物业70%-80%的冲突是由房屋质量引起的,不是真正的管理问题。所以根本问题是中国没有业主协会,没有人推进这方面的法律进程,指望房地产商协会推进限制自己的法律,这根本不可能。

以下为舒可心在腾讯地产沙龙的相关发言。

舒可心:首先房屋一直是手工产品,有一些局部问题是不可避免的。它跟汽车等消费品不一样,别的消费品出现不满意可以换,但房屋不可以换。所以这使工业化的房屋也要通过制度建设才能够让整体房屋质量有所提高。另外一个问题,我们国家在法律上、在城市与房屋管理过程中一直由政府控制房屋质量。因为原来发展商都是政府企业、建设部盖的房,因此在处罚问题上立法侧重点都不是有赔偿性、惩罚性的赔偿,都是“填平”原则,这对开发商的威慑力是非常有限的。

如果国家盖房给公民造成了损失,填平原则也就算了,其实惩罚国家也就是惩罚全民,因为国家过去律法也就是这样,而我们国家从市场经济转过来30年,消费者权益保护、民法体系中对于罚则设计的特别不利于消费者。因此消费者在维护这个权益的时候成本特别高。再加上《民事诉讼法》修改以后要求消费者必须请律师,不能由公民代理,因为消费者在买房、维护自己权益时成本特别高,所以就会造成大量的问题,甚至大家就认了。因为大家想了不起装修质量问题我可以盖上,住几年我卖给下一家,大家就用这种逃避的方法,不能从制度上防止房屋质量问题的产生,只有从法律上能够让消费者更容易维权,只有在制度上鼓励大家建集约化工厂化的住房才能提高房屋质量问题。

另外,庞总刚才说的都是个体的房屋质量问题,但是其实我遇到更多的是群体问题。小的群体比如说一个下水管堵塞,或者因施工原因造成里面有垃圾,这事由于工人在装修过程中把建筑垃圾倒在管子里而造成的,这会影响一串的人,再加上邻里之间关系不是那么好。所以建筑物作为一个整体,它的质量有问题,而不是某一户。还有外墙整面的脱落,这关系到十几户人的利益。谁挑头来做这件事,谁都会要自己先付成本。虽然《物权法》说得很清楚,任何一个业主都有权主张权利,但是这相当于一个业主代表大家诉讼,成本特别高。另外我们国家风险管理也不是特别有信用,所以制度问题导致我们国家的质量问题老是处在业主单个、靠自己个人的力量和发展商一个大的商人博弈,没有利用法律杠杆赋予业主更多的赔偿。如果鼓励业主诉讼,开发商质量就会提高。但是我们国家司法者不想鼓励业主诉讼,因为他们觉得诉讼是一个麻烦。他们没有看到法治社会就是要让商人和业主之间互相制约。所以这些制度如果不改变、不赋予单个买售人、消费者更大机会与权利的话,是没有办法从根本上制约开发商的。像庞总说的顶板能有四、五十公分误差的话,这个房子怎么赔?没法住这样的房子,想象不出来,如果让开发商赔,消法赔偿双倍的,那他赔死了。如果我们有一个处罚的力度,房地产商盖了九栋有一栋房子有问题,拿这九栋的利润赔这一栋,那么肯定都没有问题了。我们过去是没有法,现在是有法不依,过去也有执法不严。这个问题立法上还是有一些问题,没有立法是倾向于买房人的,这使得买房人的个体和集体都受到了更大的损失。

再比如电梯的质量,是需要一个楼200户住户共同维护的,这种公共区域质量问题没有人关注,比如楼道关不上窗户,保温能力就特别差。我现在接手一个楼盘,一共1200户,大概有300户房屋出现顶层防水问题。精装修更是手工的,更有隐蔽的特点。北京有一个特别严重的案子,也是一个律师,他发现他们家精装修房打开以后,直通楼上好多层,如果高空坠物的话,能砸通他们家的定顶棚。开发商赔了100多万,闹得特别厉害。所以我们国家政府在立法及行政上,还是相对来保护开发商的利益。因为开发商可以给点钱就不罚了。在法律层面的困惑,比如一个房子1000万,律师可能只拿到一两万诉讼费,但取证特别麻烦,如果让立法举证责任制、让发展商举证,这问题就好解决多了。

总而言之,房地产方面的制度建设和市场还真的是在初级阶段,它和其他方面不一样,比方说我们国家早就基本实现市场化了,服装、轻工业品是比较市场化的。而且消费者投诉也比较少,因为可以换可以退,甚至汽车也越来越有人重视,唯独房子没有人重视,原因是什么?原因是中国只有房地产协会,没有业主协会,这是我们十多年来一直呼吁的,且不说物业管理是否冲突。我们有一个调查报告,70%-80%是的冲突是由房屋质量引起的,不是真正的管理问题。所以根本问题是中国没有业主协会,这就没有人推进这方面的法律进程,指望房地产商协会推进限制自己的法律,这根本不可能。

大家看到我们国家有一群政法大学老师和法学家、消费者学会,他们一直在推进中国消费者权益保护和侵权责任法,可强调公民群体的一群人中就是没有业主协会,所以只要有业主协会这样的组织建立起来,才能从制度建设上去推进中国的法制法规建设。

我想伴随十八大的精神,协会类的组织还应该开放,可以看看我们国家几乎哪个领域都有协会,但是中国业主群体没有自己协会类的组织,如果有这样的组织法制进程就会加快。

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[责任编辑:coguo]

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