“国五条”细则将导致二手房价格横盘

“大家淡定淡定,先不要慌!”尽管自己也被突如其来的楼市新政弄得“摸不着头脑”,上海一家房产中介的负责人还是决定第一时间先安抚员工的情绪。

上周五,国务院办公厅公布了新国五条的实施细则,政策之严厉远超外界预料,其中出售个人住房按差额征收20%个税的条款如一剂“猛药”,给原本火热的楼市带来诸多重大且微妙的变化。

“交易中心过户人数爆棚,房产中介开紧急会议商讨对策,有购房者与房东陷入观望,也有人急于抢在新政细则落地前完成交易”,刚刚过去的这个周末,楼市调控新规撩动了整个楼市。

“末班车”效应

新“国五条”细则明确,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

而此前,个人售房所得税征收中,提供完整准确房屋原值凭证的,按差额的20%税率征收,未提供的由当地税务机关实行核定征税,按交易总价款的1%~3%计征,实际操作过程中,一般采用后一种计征方式。此外,个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的,可免征个人所得税。

一位地产经纪人给记者算了一笔账。“以广州大道南某小区2003年的一套房子为例,现在标价300万左右,2003年业主购入时大约60万。即便将来业主降价到280万,比现在低20万,但220万差价的20%个税就高达44万。”

“细则出来前,我们要做的就是与时间赛跑。”上海一名房产中介告诉《第一财经日报》记者,购房者和房东都不愿意承担个税新政带来的交易成本,希望在新政落地前完成交易,促使二手房交易在短时间内形成“末班车”效应。

上周末,记者在上海浦东、闵行等区的交易中心看到,早上9点多,前来办理相关手续的购房者就排出了长达几十米的队伍,整个交易中心被挤得水泄不通。一位房产中介坦言:“实在是没法想象,太夸张了,我从业以来没见过这场面!”

满堂红地产位于广州市华南板块的一个门店,看楼人流比平时大涨,所有经纪人取消休假,全天候连轴转地陪客户看房。其中一位中介人士向记者透露:“两天下来没有歇过,一天带几批客户,走到腿都快断了。”

而活跃于广州海珠区的一位地产中介李先生同样有个繁忙的周末。他称自己“一直在带客户看房,不单看,还不乏看房当天立即成交的案例。”据其透露,星期六早上一位女士在他带领下看了一套总价190万元的房子,下午便约了卖家出来签约。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,在各地政策执行细则未出台之前,对房价上涨较快的一二线城市,住房买卖之间价格差距较大,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房业主与购房人的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期,而房价上涨过快的区域将尤其明显。

买卖双方博弈

据本报记者了解,目前北京、上海都还在执行原先的个税征收细则,即大多数交易按交易总价款的1%~3%计征。而多位接受本报记者采访的业内人士判断,“满五年唯一”的住房有可能继续免征个人所得税,但其他住房个税如何征收还有待细则在地方的落地。

“满五年,唯一一套房,赶紧来看房吧。”昨日中午,北京朝阳区团结湖路的一家房产中介门店内,记者刚一进门,就听到里屋有人如此喊道。

置业顾问张杰正对着电脑里的房源信息,给前来咨询的一对夫妻介绍起了附近的房子:“现在唯一住房非常好卖,你看这个11点28分录入的房源,下午1点多就成交了。”

记者看到,张杰所说的这套房子在团结湖东里,是面积约79平方米的三居室,总价335万,单价约为4.25万元/平方米,与上月的成交价格相比变化不大。

张杰解释说,这套房子之所以这么快就能成交,是因为房本已满五年,省了5.6%营业税。此外,本次细则所要求的转让所得的20%也可免交。“这不是一笔小数目,就算卖方购进此房的价格为185万元,那么就按150万元差额的20%征个税,也有30万元呢。”

“1%征税”条款存废与否,让准备换房的人着急卖出和买进之外,也让已经签完购房协议但未办完网签和过户的购房者,尤为紧张。一位北京市民在互联网上抱怨:“今年刚领完结婚证,就迎来缴20%个税的噩耗,定金与中介费已交,个税由买房人承担,我的血已经凝固……”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示,这一现象不一定会出现。他的理由是,市场降温后,买方可能也不愿承担这一负担,他预计,市场强弱,决定买卖双方博弈的结果。

关于房价变化,杨红旭预计,由于地方细则出台还需过程,3月交易量不会受到影响,但从4月开始到三季度,成交量将被抑制,如果四季度前降温幅度大,则四季度有可能反弹,一二线城市的降温幅度会超过三四线城市。价格方面,他认为,二季度房价仍有小幅上涨,下半年个别月份会出现下跌。但总的来说,他仍坚持“2013年市场震荡上行”的看法。

不过,由于新政的严厉程度远超预期,也有不少业内人士认为,楼市将渐渐陷入低谷。中原地产华南区总裁李耀智向本报表示,如果真按照转让所得的20%计征个人所得税,将会对二手房成交量带来沉重打击。

美联物业全国研究中心表示,根据过往税收方面的政策经验,征收10%以上的高额税率即刻会导致市场成交量减少一半。

深圳多家地产中介认为,在短期内,新政将会导致二手房价横盘,但如果买卖双方观望和僵持时间超过半年,房价则开始下行。

(第一财经日报)

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[责任编辑:coguo]

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