调控下三四线楼市惨淡 每平方米只赚二三百元

马鼻镇位于福州市连江县东北部,人口不过5万。但是,从这个小镇走出世纪金源等大大小小几十家开发商和承建商,几乎家家户户都与建筑业息息相关。

上世纪90年代,马鼻镇产生了第一批由包工头转型而来的开发商,被称为“建筑之乡”。官方资料显示,马鼻镇在全国注册的建筑公司和房地产企业超过50家,这些企业业务范围遍及湖北、山东、江西、四川等省份的众多三四线城市。

多年来,马鼻镇地产业形成了自己独特的“生态圈”:下游建筑队垫资,减轻了地产商的开发成本;同时建筑施工积累回流的民间资金,又通过入股、民间借贷等形式再参与到开发环节,通过这样的圈内资金循环,当地居民的生活逐渐富裕起来。

“有时候大家坐到一块,都开玩笑说,我们都是开发商啊。”当地人许力(化名)告诉本报记者,当地许多企业都由亲戚朋友出资合股成立,投资额从几十万元到上千万元不等。“有的地产项目,一个村子的人都有入股投资。”

实际上,每一次房地产行业的变动或调整,都会通过产业链条的传导,波及到这个偏远海边小镇,影响这里的就业市场和资金面供给。

几年前市场好的时候,稍有资金实力的承建商四处集资出击,买地搞开发;他们与一些经济发展落后、欲行土地财政而无门的地方政府一拍即合。

然而,2010年本轮调控以来,楼市分化加剧,一线城市去年已率先回暖,而部分三四线城市由于供应过剩,消化库存的压力很大。而马鼻镇的开发商和承建商的业务却集中在二三四线城市。记者在调查中发现,除世纪金源这样的大型企业,相当多的开发商都存在资金压力。

在西安市区,来自马鼻镇的开发商就有10家左右,楼盘建筑面积达二十多万平方米。“卖得不好,销售出去的只占30%左右。”许力表示。

入股房地产开发的丘慎(化名)对本报记者表示,他投资的山东省某县,最近两年房价涨幅很小。“我本来以为这里的房价能涨上去,但现在刨去建安成本和各种税费,每平方米只能赚二三百块钱,这不够付利息。”

由于2010年前后楼市狂飙,许多投资者以民间借贷资金进入,2%月利折合成24%的年利率,让许多中小开发商的资金链承受巨大压力。

一家银行的信贷主管郭先生透露,在市场低迷时,一个大型地产项目曾向他咨询做信托融资,但由于马鼻镇地产商多属中小型房企,并不符合银监会信托融资要求,只得作罢。

本来楼市调控带来的楼市波动,令马鼻镇一些民众的投资心态发生了微妙变化:一些项目的后续投资不再追加了,有的甚至还撤资退股,更多的人觉得还是建筑施工比较靠谱,毕竟投资周期短,风险较低。

“年利润率能达到20%就已经很好了。”开发商任午(化名)表示,五六年前,这个数字基本在30%以上。

不过,利润率缩水,并不代表投资机会尽失。任午身边的不少朋友仍在买地扩张,而他则相对谨慎:“这几年房地产应该还可以做,局部地区还有机会,但我个人认为也就5年时间了,5年后我可能会转行。”

任午在考察市场时,主要看一个城市的土地供应量。他举了江西某地级市的例子,该市只有50万城市人口,存量房却达到300万平方米,正在报建还有约200万平方米建筑面积。“这完全是天量,存量房足够卖5到10年了,完全不适合投资。”

(华夏时报)

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