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地产沙龙:环首都经济圈的光荣与梦想

2012年12月21日12:06腾讯房产我要评论(0)
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地产沙龙:环首都经济圈的光荣与梦想

世联地产北京策略中心总经理潘璐、新京报记者贾海峰、绿宸万华城(楼盘资料) 营销总监 韩磊

主题:环首都经济圈的光荣与梦想

时间:2012年12月20日

地点:希格玛大厦3层

嘉宾:世联地产北京策略中心总经理 潘璐

绿宸万华城营销总监 韩磊

新京报记者 贾海峰

主持人:王宁

主持人:我们今天主题就是环首都经济圈的光荣与梦想,但是也不用完全按照提纲来,大家有什么新闻点可以随时碰撞一下。因为我们刚刚在跟世联地产潘璐潘总也在聊,我去年10月份去过一次香河,有媒体报出来香河圈地,但是这个事情后续进展是地被封了,但是之后没有什么进展。当然在香河圈地的现状是怎么样的?

潘璐:我们4月份去香河看了一下,最近特别有意思,香河客户有需求找我们,我们就下去摸了一下底,我们也觉得有这个事,心里一直在犹豫,或者具体看看它能到什么程度。圈地的事件今年已经全部都算过去了,这个事刚刚出的时候还是挺风生水起的,大家都挺担心的。而且之前我参加过很多次香河的政府的会议,跟他们一起讨论这个东西。其实当时它更希望自己像燕郊这样大规模的发展,他们都希望借由快速交通带来的优势发展。环首都经济圈也都是希望打通,坦白来讲,我觉得香河的地有点太着急了,有点激进了,现在当大家稳定下来,正常根据这种规则做的时候,包括现在像富力的,在香河的项目,目前声音还是比较高涨的,市场表现还是不错的。最开始对于小业主也好,对于我们的开发商之前所谓地震的声音,目前来说已经好很多了。最近我们看到香河的市场反而在量、价上都会有小幅度上升的空间。

但是,支撑着的还都是大开发商,或者像中海,富力。

主持人:贾海峰老师呢?你做过实地考察吗?

贾海峰:去过,也是工作的原因,香河政府跟我们打交道也是比较多。一直到现在开始,他们目前大部分的地也都是合规的,政府一朝被蛇咬,十年怕井绳。香河的房地产卖的是不错的,但是他们都不愿意说。香河原来有几天,富力新城卖得都不错。香河去买的人群我们也看了一下,主要还是养老的,或者是年轻的,当时富力新城也给了一个数据,说45%还是香河以外的人,百分之三四十还是外面的,更多还是给老人安家的,有很多人想把老人接过来,但是在北京买不起,就在香河买房子。香河一套饭首付也就是二三十万,现在香河家具城的项目,卖得也很火。除了香河,现在固安也很火,包括天地控股的项目,还有廊坊的项目,卖得都还可以。前一段时间有很多人去那边买房,主要是首付便宜,有很多首付都是十万、二十万,有很多在北京工作,到年底都能攒下这个数,肯定还是愿意去香河和固安买房。

主持人:去香河买房,第一,香河还是价格还是比较平稳,第二点,50%的人其实都是外地人,非北京人士过来买房子。它是有20%到30%是针对当地养老的人群,因为它建了很多楼盘相对来说都是高品质的,养老不错。另外就是您刚才说的,有很多人把家里人接过来,但是在北京买不起。但是我之前看,香河有很多楼盘是打着别墅的旗号,这种别墅卖得好吗?

潘璐:这个是分开来看的,比如说香河、燕郊、固安这类的客群还是有很大不同的。比如说孔雀城整个体系就是希望能够利用到这种低密度,起到良好的支撑作用,把客群相对来说往上拉了拉。应该讲,很多人就是为了圆一个别墅的梦,不是传统的认为别墅就是高端的。包括刚刚提到的养老,他在这类的物业里面也是能够实现比较好的休闲的状态,种种菜什么的。在这个体系里面是这样做的,包括现在相关的项目,是通过借由产品形式支撑到项目的价值体系,或者是当市场条件不太好的时候,可能它这类东西,和这类产品还是竞争力好一些。

但是它实际上在真正支撑的客群体系上,大的层级上讲,没有那么颠覆。

主持人:刚才我们也谈到了固安的楼市,请韩磊总给我们介绍一下固安的情况。其实刚才小聊了一下,四五月份的时候就已经不错了,是吧。

韩磊:固安确实是在北京还不是特别好的时候就已经很火了。现在其实北京很火的时候,固安稍微有点差了。跟北京比起来,没有北京现在这么火。我了解的数据是北京12月份上半月成交了7350套,签约的住宅。这个量,后来我们那边销售反馈的数据是可能在上一周成交了5000多套。如果是5000多套,这个数据如果真实,就是超过了2009年最火的时期了。由于北京的火,其实也带走了一小部分固安的客户,但是没有带走全部,我们周边这些地方,在环首都经济圈这个概念下面,这部分客户共性就是务实。我们的客户没有太年轻的,我们说年轻人还有梦想,他们想在北京置业。真正像28岁、29岁,它可能会发现,我这辈子可能不太会有变化,我还是先在扎个根,没有必要等下去。

另外,养老的客户是有的,养老的客户不是孩子给买房,是家长自己来的。我聊过,大爷大妈说,我在三环边上有套房子,我现在还健康,我把房子租出去,我在固安买套房子,孩子看我也方便。

还有就是北漂的人,他们希望离父母近一些,给孩子买房子。还有就是务实的投资客,他们敏感的捕捉到了固安的发展,固安在大兴的南侧,我们认为主力客户群应该是大兴,我们第一客户群是大兴,第二是顺义,顺义机场的人尝到了甜头,它跟燕郊和香河最大的区别就是它有第二机场。

固安的一套别墅200多万,这在北京五环外边买一套两居室的价格,但是它不是有钱人,比没钱人稍微有一点钱,他连买带装修可能照着400万去。这些人可能在北京也有房子,他们认为我买了房子就放着,这房子也有升值的空间。我觉得固安应该是相对来说离北京最近的,我指的最近是跟天安门比,你如果到天安门的距离,一定是固安最近。如果永定河畔开车到天安门就是50公里,如果走京开高速到天安门是20多分钟。所以从直线的地理位置。东边是不可能的,就是从燕郊、香河过来是不可能的,所以从直线的地理位置,再加上目前大兴是今年北京成交的主力,尤其是在11月份,12月份,30%的成交都集中大兴。大兴的火也带动了固安的火,因为离的太近了。比如说大兴4号线最后一站,天宫院站,现在价格在一万五,你再向南开车20分钟是5400一平米。

老百姓都会算这个帐,买一套100平米的两居室,或者三居室,基本上能省出两辆奔驰的钱。100万,会省出100万。

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