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北京四环内房价重新洗牌 一月上涨千万元

2012年12月19日11:26腾讯房产王宁我要评论(0)
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腾讯房产讯 北京房价涨得有多快呢?用一个形象的比喻:10月份莫言获得诺贝尔文学奖,750万的奖金可以买一套鸿坤花语墅(楼盘资料) ,但是2个月后到领奖这一天,就只能买半套了,因为鸿坤涨到8万5一平。

06年在二级市场拿地,又历经3年的蛰伏研讨,2年动工打造。作为鸿坤地产主打的高端产品,鸿坤花语墅(鸿坤花语家园(楼盘资料) )以精工细作的高姿态面市。2011年12月3日,鸿坤花语墅1、2号楼开盘,均价50000元/平米,装修标准8000元/平米。项目位于朝阳区西大望路北京工业大学西门北侧100米。地段稀缺的重大利好吸引了一众买家,项目的操盘者甚至在接受采访时表示:"这不是买房子,而是买占有CBD资源的机会。"

2012年10月初,一期告罄。根据网站上的真实成交记录,记者发现在2012年9月25日售出的2套294平米的大户型,均价仍在48276元。10月30日,在拿到二期预售证后,鸿坤花语墅在各大网站上的报价悄悄改成单价8万5。与一期相比,均价上涨35000元,按最近主推户型300平的面积计算,整套下来总计上涨10500000元。

月涨千万背后的原因是什么?带着疑问,腾讯房产现场走访了鸿坤花语墅位于北工大西门的售楼处,销售人员对记者表示“二期是涨价了,旁边金茂府(楼盘资料 业主论坛) 都涨到8万5了,在商言商我们提价也很正常”,“一期和二期没多大不同,二期贵了装修标准提升了,就这两点区别。”

北京四环内高端楼盘涨声响起

鸿坤花语墅不是涨价的个例,同盟者还有四环内一众楼盘,地王出身央企打造的金茂府从六万涨到八万五,太阳公元能看到公园的房子从四万五一路卖到六万多;红熹台4.8米的Loft单价八万出头。好地段尚且如此,就连五环外的房子也冲破三万。

11月,豪宅市场出现事实性的“转暖”趋势。据亚豪机构统计数据显示,在一手高端盘市场,2012年11月北京别墅市场的成交量大幅上升,总共成交了412套,同比上涨了52%,环比上涨84.8%,成为近31个月以来豪宅销售最热的一个月。

伴随着高端楼盘价格水涨船高,第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成表示,“目前高端住宅市场出现了两极分化,主要体现在两方面:一是热销节奏出现差异性;二是价差在增大。”操盘北京最贵豪宅的泰禾集团品牌总监沈力男曾对记者表示,“北京的豪宅市场千万级是入门级,三千万是一个槛。”

在项目自身并未猛力升级的情况下,中高端的楼盘纷纷把自己的加码拔高到豪宅的级别,从单价5,6万的中高端公寓定位到大跃进成为千万豪宅俱乐部成员。

涨价原因

四环内几无住宅用地供应

2012年3月份,北京市国土局印发了 《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》,规划称“十二五”期间,三环内将原则上不再新增供应住宅用地,四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

伴随着城区土地供应的日益减少,核心区新盘数量亦出现递减的趋势,使得三四环内的豪宅稀缺性价值凸显。曾经炙手可热的CBD板块,在除广渠金茂府、鸿坤花语墅外,几无在售项目。然而,在巨大的供应缺口的背后,是高端置业人群的猛增。据亚豪机构数据显示,未来CBD将吸纳15万左右的从业人员,然而区域内新供给将以综合体、写字楼等商业形态为主,住宅配比仅为25%。CBD的住宅配套将长期面临“断顿”之忧。

供需矛盾将直接抬升区域高端楼盘的稀缺价值,北京大学房地产研究所所长陈国强表示,“增加政策性住房以及普通商品房用地供给”被一再重申,这也就意味着商品房尤其是高端住宅的供应量将被压缩,而CBD作为热点区域原本就已经无地可供,高端楼盘的存量房也相对较少,在此情况下,区域高端楼盘的稀缺价值将会最大化。

市场回暖 地王当前

面包稀缺,面粉涨价,豪宅市场的价格一再被地王推高。

丽兹行郑海燕分析,即将入市的东三环农业展览馆地块,“准地王”楼面起始价已在3万以上,高地价的蝴蝶效应助推了周边豪宅价格。地价也是豪宅市场“转暖”而释放出的主要信号。

地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动形成合力,一家知名地产企业的营销负责人透露,今年销售任务的超额完成和“地王”频现确实让开发商们信心大振,业内都很看好明年的房地产市场。

沈力男也表示“豪宅市场“转暖”有着多种因素“年底将至,部分房企销售目标已经全部或超额完成,不需要牺牲具有保值升值能力的豪宅去拉升业绩;此外,市场上的改善性需要量很大,并且部分改善性需求正在入场,而且预计将保持长时间的热度。”

未来趋势

北京豪宅惜售赌涨

土地市场是开发商的试金石,一级市场成交火爆带动了住宅市场回暖,中原地产研究部近期发布的统计数据显示,12月上半月,北京新建住宅签约7350套,二手房住宅签约7448套,均为年内同期高点,二者合计14798套。比11月同期上涨了9.4%。成交“暖冬”已经明显。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,公寓豪宅能在楼市暖冬中拔得头筹,主要原因在于当前国内外经济形势的震荡影响到了实体产业,为了实现资金的稳定升值,一些企业将资金从实体产业抽离,投向保值功能强劲的公寓豪宅。

相关数据显示,自3月小阳春开始,相对一路上涨的刚需盘,京城多数豪宅并未明显提价。但随着近期豪宅产品的热销,从10月开始,开发商集中提价,据悉,东四环地王项目金茂府在一期售罄后,一直未正式公布二期入市时间,而二期价格也从6万涨至8万多;鸿坤花语墅也在一期热卖后,二期只见报价不见入市。定位CBD核心区域高端公寓的瑞安·君汇(楼盘资料) 大户型新品售价也将超8万元/平方米。

放缓销售步伐,“揣”着豪宅“端”着卖,成为开发商2012年过冬的普遍策略。

专家预测,明年北京豪宅市场可能会出现两级分化,一类是单价在5万元左右的楼盘,一类是单价达10万元左右的楼盘。

丽兹行郑海燕表示,未来豪宅市场将会迎来量价齐涨的局面。

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