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北京等地观望情绪减退 地王出现抬高房价预期

2012年12月19日10:30中国广播网[微博]何京玉我要评论(0)
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据经济之声报道,国家统计局、国土资源部昨天(18日)公布的数字显示,11月份,中国70个大中城市中,53个城市房价环比上涨,创年内新高。前3季度住宅地价环比增幅逐季也略有回升。最近,随着一些城市地王的出现,房价上涨的预期也在增强。

国土部昨天公布了今年前三个季度的土地供应和价格数据。

国土部:同比增幅持续放缓,环比增幅虽逐季略有回升,但主要监测城市多数在1%以内,涨幅不大。截止目前,我们的判断是整体处在低位,基本面保持平稳。

同一天,国家统计局公布的数字显示,70个大中城市中,53个城市房价环比上涨,尽管这些城市房价的环比涨幅都没有超过1%。但昨天发布的央行调查报告也显示,超过六成的居民认为目前房价“高,难以接受”,对下季房价,预期“上涨”的居民比例为29%,比年初提高11.3个百分点。

从11月开始,一些地方购房者“观望”情绪减退,有人因为担心明年房价上涨开始出手买房。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则用“眼睁睁”形容近两个月北京房价的涨势。

陈云峰:我眼睁睁看着这一两个月时间,北京的二手房房价上涨了25%,都不用做市场调查,眼睁睁的情况。房价上涨自然会拉动地价上涨,而地价上涨反过来又会推动房价的上涨,国土部有些数据可能是滞后的,比如说12月数据它可能还没看到,那一定是个很惊人的数字。

11月以来,土地市场持续升温。20亿元、27.7亿元、48.6亿元、56.2亿元,这样的成交价格,不断出现在北京、上海、深圳、南京等城市,助推着房价上涨的心理预期。

陈云峰:当然这都是很珍稀的土地,所以出现地王。北京现在有1000多开发商,大家在等这一两块土地,就会出现轮番竞价,最后地价抬高的情况,肯定会抬高房价。

昨天,国土部对地王问题这样回应。

国土部:只要是地王地块,我们部里边有一个团队,出现你们认为是地王或者我们看到是地王,我们都会调出来看看,到底是真的还是假的。

国土部表示,准备在近期建立房地产大企业和大地块的跟踪督查制度,加大闲置土地的处理力度。业内专家韩世同认为,为了稳定房价,目前应当把需要小户型住宅的家庭也纳入到保障房体系中来,同时需要加大商品房土地供应,双管齐下。

韩世同:人们居住的必须条件没有得到充分满足的情况下,过度地依赖商品房的开发和运作,其实目前还是不能完全依赖市场的,还要把政府这部分保障体系构建好,政府还要通过一定的干预,增大商品房的土地供应。

国土部昨天表示,今年将稳定住宅土地供应,继续坚持房地产调控政策不动摇,保持从严从紧的调控基调,针对不同城市,实现分类指导,加强针对性,突出差异性,强调时效性。

附件:国土资源部土地利用管理司司长廖永林新闻发布会讲话稿

一、今年土地市场运行基本情况

今年以来,国土资源部按照国务院统一部署,继续密切配合相关部门,坚持调控方向不改变、态度不动摇、力度不放松。年初,下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(国土资发〔2012〕26号),部署全系统全年工作;年中,针对一些地方出现的土地市场波动,下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(国土资电发﹝2012﹞87号),及时应对;进入7月份后,加大综合分析研判力度,加强对不同区域、不同城市的分类指导,确保“金九银十”期间土地市场保持稳定,同时每月召开视频会,紧密跟进各地土地和房屋市场运行情况、落实保障性安居工程用地情况,以及在建房地产用地开发建设情况。针对各地的土地市场情况,共同研究应对措施。

总体上,取得了比较好的工作效果:一是保障性安居工程落地任务提前完成。10月底,全国30个省(区、市,不含西藏)和新疆生产建设兵团,均提前落实今年中央下达的保障性安居工程任务所需用地,落实率超过100%;二是基本稳定住了以住宅用地为主的房地产用地供应总量。上半年流标流拍较多,土地供应偏少,上半年房地产用地供应5.97万公顷,同比减少15%,其中住宅用地供应4.08万公顷,同比减少21.7%;下半年按照稳定供求的要求,指导各地加大供应力度,同比降幅逐月收窄。截至11月底,房地产用地供应13.34万公顷,同比减少8%,降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷,同比减少15.3%,降幅较上半年收窄6.4个百分点。预计全年有望接近去年水平,达到或超过前五年平均供应量;三是保持了地价基本稳定。前三季度,住宅地价基本稳定,环比增长率分别为-0.04%、0.13%、0.92%,同比增长率分为3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持续放缓,环比增速虽逐季略有回升,但主要监测城市多在1%以内,涨幅不大; 四是已供土地在加快开发建设,未开工的减少,在建的大幅增加,可望形成充足的房屋供应。截至11月底,全国未竣工房地产用地46.87万公顷,其中在建33.46万公顷,与年初相比增加了30.6%,未开工13.41万公顷,减少了40.0%;全国住宅用地中在建面积26.16万公顷,增加了30.4%,未开工面积10.05万公顷,减少了42.4%,说明今年供出的足量土地,正在全面、加速地转化为房屋供应。所以,加强对已供土地的供后监管,促进在建面积增加,正在对稳定后期住宅供应产生重要作用。

从全年看,土地市场虽然出现了一些季节性、区域性的波动,但房地产用地供应量、价格和结构等变化并不大,加上流标流拍多于往年,而高价地远少于往年等情况,今年的土地市场相对于往年,截至到目前,整体仍处在低位,基本面保持了平稳。

我们也注意到,进入11月份后,土地市场出现了一些新的情况,主要是一些城市相对于上半年,土地供应放量比较明显,优质稀缺地块的推出造成均价略有回升,市场竞争强度有所增加,呈现回暖迹象;一些地方集中推出一些优质地块,受到各方关注;部分房企由于住宅销售量情况比较好,补库存意愿强烈,开始主动拿地,涉及到一些地块的面积比较大;个别地方出现违规出让土地的现象,一些已出让土地履行合同的情况不好,个别企业没有按时开发建设、拖欠地价款等等。虽然很多地方从下半年开始土地供应放量,但多属于恢复性供给,补足今年上半年市场供地不足的缺口,情况也符合历年“前低后高”的供地规律。不过,仍需要高度关注存在的问题,在严格执行现有调控政策的基础上,准确研判土地市场走势,谋划好保持后市稳定的措施和工作。

二、下一步指导各地采取的政策措施

下一步,国土资源部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神,继续坚持房地产调控政策不动摇,在继续保持从严从紧调控基调,监督各地执行好现有政策措施的同时,针对不同类型城市,实现分类指导,加强针对性,突出差异性,强调时效性。当前主要要求市场出现波动的城市在三个方面采取切实措施,进一步落实国务院调控要求,一是加供应、稳后市;二是控异常、防波动;三是避免误读误导、稳定市场预期。以保持土地市场稳定,促进房地产市场平稳运行,进一步巩固调控成果。

市场出现波动的城市,主要是指:在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中,凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市,住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市,以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市(以下简称“市场异动三类城市”)。

首先,要求各地加强分析研究针对性,准确研判把握市场形势。由于土地和房屋市场的区域性比较强,不同城市的市场发育阶段、完善程度不一样,今年以来在房屋销售量、土地供应量及其价格等方面,变动幅度、变化趋势也不一样,为了更准确地把握好形势,有针对性地采取措施,对症下药,有必要区分类型,加强分析研究和预测预判。因此,省级国土资源主管部门要掌握辖区各城市情况,加强指导;各城市特别是“市场异动三类城市”的国土资源管理部门,要具体分析研判本地市场情况,立即制订对策,采取措施,稳供抑价。

第二,要求各地稳定住宅用地供应,促进形成良好市场预期。加大土地供应力度,有助于提升住宅用地供应计划的完成率,有助于后期房地产市场的稳定。特别是在房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”,增加土地供应,这对弥补房屋、土地供给缺口,促进中长期市场平稳运行,促使房价稳中有降,主要还是积极正面的影响。因此,这些城市要有针对性采取几方面措施,切实稳定住宅用地供应,一是稳定住总量。落实好今年已定的住宅供地安排,加快编制明年的计划。计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量;“市场异动三类城市”的商品住宅用地供应总量,原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。二是积极稳妥均衡供地。按照区域协调、远近兼顾;好坏搭配、大小互补;用途兼有、品种齐全等原则,同时推出多宗地或安排同时出让。把具备供应条件的土地集中推出,有利于压缩“土地不足”等不实炒作的空间,避免不理性“抢地”。对优质地块要均衡推出,避免优质地块成交过于集中引起市场误解,避免需求类型单一、过于集中烘托非理性竞争。三是减少流标流拍。今年上半年,由于购地意愿不足,很多土地推出后流标流拍或无人申请。对这些土地,可以和一些条件好的土地放在一起供应;也可以适当调整条件、调降价格,提升企业拿地信心,提高供地成功率,促进供求基本平衡。

第三,要求各地保持地价信号平稳,减少对市场的误导和干扰。为防范利用地价异常信号炒作,或借机提价售房,有针对性地选取得力措施,避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地,是一项重要的措施。在稳定土地供应的同时,要努力保持地价信号平稳。一是避免出现所谓“地王”误导市场。对总价较高的地块,实行分割处理,划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块,综合采用多种竞价方式或招标出让;或提高付款难度;或与条件较差的土地在放在一起供应。二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块,选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式,或招标出让,或提高付款难度,通过交易暂停灵活转换使用。三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场,构建良性竞争的市场环境,避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

最后,要求各地积极应对迅速行动,确保各项措施取得实效。一是把稳定市场的各项具体工作安排好。二是加强对已供土地开发利用情况的监测监管。三是及时上报市场信息。四是加强宣传引导。包括及时公布住宅供地计划完成情况,以及存量土地开发建设情况等信息;宣传增加土地供应的正面积极作用;及时向社会公布地价监测成果;明确溢价率标准,适时公布本地“地王”的参照标准,避免不实炒作误导社会等等。

三、抓好促进土地有效供应的重点工作

近期,国土资源部还将在全系统作出部署,在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时,重点抓好以下几方面工作,促进已供土地开发建设,形成土地的有效供应,缓解房屋供需矛盾。多项政策措施和各方面工作相互配合,共同发挥作用。

(一)建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业。大地块是指单宗供地规模超过一定规模(达到规定标准80%)的地块。大企业和大地块的开发建设情况,对房地产市场具有较强的引领带动作用,这类项目能否按期开、竣工形成有效供给,直接关系到国家房地产调控政策的落实。大企业有更高的履约能力和更好的社会信誉,对市场有更大的影响。我部将在土地市场动态监测与监管系统开辟“房地产大企业和大地块监管专栏”,要求各地建立本地名单,跟踪督查履约建设情况,每月汇总更新,专栏信息及时向社会公布,接受社会监督,助增市场有效供应,助推企业社会形象。

(二)重点清查土地出让合同履约情况。一方面,整体推进,要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同,对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。属于企业责任的,要约谈相关企业,提出具体有效的督促整改措施;属于政府或其他有关部门责任的,要积极协调尽早解决。另一方面,突出重点,要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理,清查结果及时上报。

(三)加强房地产用地履约的诚信体系建设。要求各省级国土资源主管部门建立本地区的房地产企业诚信系统,将存在违法违规违约行为的企业,列入诚信风险企业名单,提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前,要严格审查参加竞买的企业情况,对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。

(四)继续加大闲置土地处置力度。今年以来,国土资源部认真落实国务院关于加大闲置土地处置工作的一系列重要批示,充分利用土地市场动态监测与监管系统平台,督促各地开展闲置土地清理处置工作。主要开展了以下工作:一是颁布了新的《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号);二是每周、每月将违约违规用地和闲置土地预警信息打包发给各省,督促各地及时处理违规违约行为。三是每季度通报各省闲置土地和未竣工项目情况;四是对重点城市和部分影响较大的房地产企业的合同履约情况进行核查清理,促进项目按时开竣工;五是组织房地产用地开发利用情况沟通会,与闲置土地面积较大的18个省46个城市国土部门负责同志面对面沟通情况核实数据,提出整改要求。多措并举,取得了很好的效果,有力的促进了已供土地的开发利用。截至今年11月底,全国闲置房地产用地1.1万公顷,其中,闲置住宅用地7461公顷。下一步,各地要继续加大闲置土地处置力度,严格清理闲置土地,严格按程序及时调查、认定和处置。

(五)调查违规供地和违约房地产用地,促进市场运行规范有序。今年以来,国土资源部依托土地市场动态监测监管系统和舆情监测信息,对部分地块的出让公告、成交结果公示和出让合同等文件进行了分析,责成相关省(区、市)国土资源主管部门对涉嫌违规的地块进行核查处理。经核查督促,解除已成交的14宗。

为进一步发挥核查、督办的作用,促进土地市场健康平稳发展,我部将对典型案例采取公开调查的方式,督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定,进行调查处理。此次选择公开调查的地块是江苏省南京市下关区滨江2号地块。

今后,国土资源部还将继续对监测发现和媒体报道的重点地块开展公开核查督办工作,促进土地供应方、土地竞买方规范履约。

(中国广播网)

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