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地产沙龙:聚焦产业地产

2012年12月08日14:54腾讯房产我要评论(0)
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地产沙龙:聚焦产业地产

戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发

腾讯房产:理解严总的意思,产业园区其实从大的方面来讲就是一个造城的工程。真正把产业园区盘活,一定要有人的入驻、人的存在,比如产业园区下班的时候就没有人了,就成了一个空城,周边没有人的消费,那这个城怎么去盘活呢,现在也确实理解了这个概念。

严其发:这确实是在之前有很多失败的例子。产业做起来了,到了晚上就完全空的,这个的确在国内很多区域出现了很多这样的事情。

沈柱灿:这是很常见的现象。

严其发:因为早期的工业园区开发的时候会很强调功能分区非常的明显,但事实现在来看,分得太细、分得太明显未必是好事,因为这要看是什么类型,比如是纯粹的加工制造类的,现在园区是在我们珠三角,比如深圳这种,越来越多的叫做businesstown,它是研发为主的,因为里面生活的人的素质,或者他的收入水平可能是白领或者中端以上,他不可能在那个园区去生活,所以他必须得回到城里,这样的话的确对整个资源浪费很大。

腾讯房产:交通压力好大。

沈柱灿:深圳梅林关就是一个很突出的案例,基本上大家上班的时候都来福田区,下班时间都往那边去赶,这样就造成他的交通效率大大降低。我们也看到很多地方可能也都存在类似的问题。刚才严总也提到了随着这种知识密集型的、智力密集型的产业慢慢兴起以后,这种产业地产的概念慢慢就会形成一些人性化的东西。因为从国外的地产来讲,它开始都是属于机器为主的,所以他可能就不会太注重这一块,他的功能分区可能确实相对来讲有一个过程,但是现在这个过程可能是一个逆城市化的过程,我们在之前毕竟还是机械化程度相对较高。但是众所周知,中国是一个劳动力成本相对较低的国家,所以劳动力成本相对较低就会导致劳动密集型较高,劳动密集型较高会产生什么呢?我们的工厂里头人多、机器少,当人多的时候,这些人就会有一个流动性,会有一些生活的需求。我们产业园区在规划的时候肯定还得考虑这部分人的需求,否则的话我们过于去信赖或者是学习国外的模式,难免会对我们自己的国人产生伤害。

我们报一些关外工厂比较密集的地方,会看到一些普工的生活,真的很艰辛,我们在那种环境下去感同身受,我们会觉得这种规划真的很想骂人,怎么会规划成这样样子,但是没办法,社会发展必须有一个阶段,我们必须去发现这些问题,然后积极地去改善它。所以,现在产业综合体的模式被反复地提出来,并且可能已经升到一定的高度,认为每一个产业地产的发展都应该考虑综合体的模式,所以有些开发商就在这一块会有尝试,但是尝试就意味着容易犯规,或者是冲击到政府一些固有的政策,这个时候难免就会有一些问题的存在。打个比方,用地性质还没有报批就已经变更;你的产权可能由于你的变更,政府还没批就显得不清晰。所有这些情况的发生,都会导致一个结果:我是企业,我想为大家好,我想去改善民生,我想去提倡人性化的功能区分,并且产生一些综合体系,我做不了,我不敢去做,因为好多条条框框已经把我卡死了,我如果去做的话,我可能自己还没办法做慈善家。以前有人说我想做好事情,我是慈善家,不是企业家,但是现在他连企业家都没办法做,因为政策限定在那里了。

所以,在这样的前提下,是否给产业地产有更多的自由的选择、自由的空间,我觉得这点也是接下来应该去探讨的一个比较深的话题。因为他不像住宅地产那么纯粹,不像商业地产那么明确,产业地产除了产业之外,他还有人的融入,人的融入一定会带动周边的需求,周边各种各样的需求,现在你可能说得清楚那么一两项,但是未来可能带动得更多,你不是现在能够说得清楚的。政策可能永远都跟不上这种产业的变化、这种产业的延伸甚至产业的升级他所带来的方方面面,所以在这一块产业地产有产业地产的一些难处,就是你刚才的第一个话题说目前政策对产业地产影响如何,可能在价格也好、在销售规模也好,对产业地产的影响不是很大,但是在我们刚才探讨的人性化这一块、政策规划这一块、用地性质这一块,它有好大的难处,甚至是说不出来的难处,没办法被提上日程。这一点有可能会成为下一阶段的门槛。

腾讯房产:也是需要政府看到我们产业地产的需求。举个例子,北京的中关村说得稍微偏一点,因为我觉得开发商其实在商业社会里面是视觉特别敏感的一批商人。中关村的房价都已经非常贵了,很多生活在中关村的人买房子、租房子压力特别大,然后随着政府规划的往北迁移,开发商也是闻到了这股商机,也提出了新城的概念。新到什么程度呢?辐射中关村,有个大中关村圈的概念,可能跟中关村的房价相差每平两、三万的样子,也是把很多人带到那里去,然后政府相应的规划其实也是非常好,就是说我们以后的高新技术人才的产区也是继续往这些新城迁移,然后我们市中心就留下来做专门的事情,就不要人口那么聚集,不知道南方是不是也这样呢?

沈柱灿:南方其实有一些尝试,深圳应该算是一个样板,在此前就已经启动了很多城市更新。作为同样南方城市的昆明也在启动城市更新,一下子做了40几个城市更新的项目,这个是大家有目共睹的。但是深圳和昆明有一点不大一样的是,我们慢慢地做,我们可能是一个个做,我们出的是精品。在这样的氛围里头,可能更容易将我们原有的一些做得不够好的地方慢慢做一些调整,因为调整一个以后你会发现新的问题,再调第二个的时候就会总结经验。所以每调一个相对来讲都会做得比上一个更好一些。

我们可以发现,例如像我们规划里的龙华在做华为科技园的时候,我们就会发现已经比在关内的福田这块此前规划的工业园区更加地科学一些,周边的住宅品质会更高,例如万科等大牌开发商就会迅速去融入。华为做这个产业做得很棒,那你继续做你的产业,你把你的产业周边全部做一个集群,然后把这个科技园区给做起来,旁边由专业的住宅开发商帮你做住宅。比如像华润这种专业的商业开发商,当你做商业,把这个片区做个融合。当然我们不能现在就下定论说这个模式是最好的,只是说它也是在一种尝试过程中出现的模式,就是不同专业的开发商做不同的事情,然后产业由本来产业的主体进行开发,这种模式也是一种比较新颖的模式,可能北京暂时还没有。这种新的尝试一般都会在南方先兴起。

所以,你刚才提到北方有一些什么东西,因为毕竟北京是整个中国的心脏,所有的尝试可能在北京来做尝试不大合适。因为北京是做给世界人看的,是做得更深远范围的人来看的,所以他有样板中的样板,或者说是样板中的典型这样的说法。所以北京在这块相对来讲会运用一些更加成熟的模式,但这种新的模式、新的探索往往就会在南方这边来尝试。深圳这一块的尝试相对来讲会比较多一些,包括我刚才说的这种模式,有可能会很好。因为北方可能基于各方面的原因没有做尝试,但深圳尝试了,深圳发现这个东西很好,那肯定深圳是先受益的。

腾讯房产:然后再把这个模式全国复制?

沈柱灿:这就是后面的话题了。我们只强调的是由于深圳有这样的尝试,所以深圳可能先受益,受益的可能不是生态,可能不是城市本身,还有城市里生活的这些人,他们可能由于我们做的变更,在产业园区里面工作、生活的人获得了更好的生活环境、提升了他们的生活品质,至少我们能够看得出来,这拨人能够得到政府更多的关怀和照顾。

腾讯房产:刚才我们跟沈总和严总聊了很多,其实都是比较大的一些不管是开发商还是工业企业,但是另外一方面我们知道做产业还是一些中小企业,对于中小企业来说可能规划和运营就没有大型企业这么强,那他的产业工业的需求谁来满足?

严其发:我个人觉得为什么比如天安那个模式,他的招商运营很大的主体就是中小企业。简单来讲,假设他是很大的企业,他直接跟政府去拿地,自己去做一个园区,就是一个纯粹的市场化的行为。包括刚才说的华为,华为还是有一点点特殊,他可能是以华为为龙头,然后它上下游的企业做了延伸,然后形成了一个产业集聚、集群,这包括在别的地方,比如在东莞,当他们整个产业城的概念并不是做得很好,但是比如我们之前在东莞、在黄江帮NIKE这种知名的体育品牌做代工的,它本身也有核心的产业,它有龙头,上下游的企业也是集中在周边附近的一个镇上,它整个地方专门为它相关的产业集聚了差不多30万人。这种类型是其中一种,是一个很大的巨头集聚成的。但是其中有很多中小企业,为什么我们做了一些产业园区,其实中小企业是很重要的,尤其是小型的企业,从政府的角度来讲,可能单独给他一块地开发的必要性不是那么强,所以他就必须应该要进到一些他专业性的园区,或者一些适合他的园区,比如天安他之前可能是中小企业,当然他现在可能就不是中小企业了,他在中小企业发展阶段的时候,他可能会进入到一些产业园区里,但一些大的企业他会自己拿地去开发。

腾讯房产:可能中小企业比较明智的做法就是跟着巨头做。

沈柱灿:之前天安数码城一直致力于帮助中小企业完善他们的产业链,提升他们的产业升级的可能,然后帮助城市做一些产业的净化,在这个过程中确实接触得比较多,中小企业更多地为寻求一些跟他产业链相关的公司或者相关单位去做一些聚集,因为这样的话能够有利于他们的办公环境的改善。

举个例子,以前有一家科技公司专门做手机软件的,做手机软件的就需要一些手机来进行测试,如果他周边很多手机生产商,相对于他的测试环境来讲就会变得非常的便捷。但同时如果在这个环境中还有政府投资的云数据基地,这样对他们的存储、发送甚至跟周边产业的辐射就会更加通畅一些。除了这些之外,如果它还有一个产业协会,时不时可以帮助他及他周边的企业一起集结起来开一些沙龙、做一些聚会,甚至企业家做一些研讨、出去玩等等,方式很多,最终能够让这些企业家感知到如果他这样去融合,他能够更加容易把他的企业办起来,因为第一他能解决他面临的问题,第二他能接触到更多生意上的伙伴。这样就会呈集合级的加起来。因为现在的环境跟十年前相比已经糟糕很多了,五年前我们可能还希望把我们的东西都出口到海外去,这样的话可能能获利很多,但现在无论是外方或者是汇率很多方面都限制了这些企业的发展空间。这时候他们需要寻求一个相对低成本的、又能够维持他们发展的环境,这个时候这种产业类型、产业地产也好,就给了他们这样的机会。

所以,招商相对来讲会比较容易,就是因为企业慢慢也发现他确实有这样的需要,而且进入到这样的产品之后,可能真的能带来不少的便捷。也正是因此,包括我们同类型的一些专业市场,我们所说的散户的集中地,像华南城,他就在这块会比较容易得到一些认同,进而有很多人会投资它里面对应的商铺,或者是小的产业集群。慢慢地这一块也就会建起来。但是它毕竟成长周期比较长,我们在看一样东西的价值的时候,我们往往会看到它现实的价值,但是很难去看到它未来多长的价值,我们可能会看五年内会怎么样,但是我们很少会看到二、三十年后会怎么样,所以在这个前提下产业地产给大家的看法、印象都会受到一定的影响。但是事实上我说的一个现象就是它的招商、它的聚集相对来讲是比较容易的,而且对于企业来讲,你加入到这样的环境、这样的区域里头确实是比较容易生存下去,我不敢说你壮大起来,但是你会比较容易生存下来,这也是产业地产对企业的魅力。

腾讯房产:我们刚刚聊了很多住宅方面的事情,我自己有一个疑问,中国的限购大环境之下,不受限购影响这一点是非常大的优势,也吸引了很多投资客、投资资金,他们去买一些小一点的产业地产,然后出租,或者是出售,我不知道它的整体出租是怎么样?

严其发:刚才说到限购,其实这个话题是比较敏感的,事实上产业地产从比较大的比例来讲,原则上应该是以出租为主,所以限购对产业地产来讲应该是一个天然的屏障。从出租率来讲,可能要看区域,因为不同的城市甚至不同城市的不同地方都有差距,就拿深圳的例子来讲,可能在早期的时候,深圳比如说在2000年以前或者90年代早期的时候,它的一些工业制造类的厂房形式的,为生产线服务的园区占了大多数,或者说它的比例是非常庞大的,而且它的出租水平、出租率也比较高。那个时候,比如承接香港或者是国外的一些“三来一补”的职能,他会承担很多这方面的功能。但慢慢发展到现在,其实我们深圳市包括广东省都在产业升级,像深圳的升级很关键的在整个产业链条的职能方面其实它在微小曲线研发的职能,就是前端跟后端的研发、设计、营销职能比较重要。所以对深圳这个地方来讲,反而是从早期可能是一些生产制造类型的园区,发展到现在是一些研发类型的园区,它慢慢成为我们的发展主流。比如刚才提到的城市更新的问题,我相信城市的更新项目不可能是工厂改工厂,肯定是工厂改研发、创意这种集聚区域。

所以从这个角度来讲,其实早期它可能是生产制造类型的园区,无论是市场的主导地位还是它的出租率水平,还是它的租金体现,它都是比较高、比较好的。现在可能在深圳这种地方,会随着产业成长的功能转变,研发类型的园区的出租水平、价格水平都会得到比较好的提升。传统的一些中低端的厂房,平时我们也看到,尤其是伴随着一些工业或者产业受到外围经济或者宏观经济的影响比较大,我们有时候会看到深圳或者华南地区的厂房空置率多少,这是这种类型的园区,尤其是中关村的园区,的确会比较严重,但是对于研发类型的园区可能刚好相反,这跟不同的城市它的发展所承担的产业职能有很大的关系。比如一些城市的研发很少,基本上没有,你说去做研发园区也不实际,但是你说承载的这个环节的功能它其实是有一定限制的。这个是有所区别去看。比如东莞跟深圳就不一样,东莞也在转型,但东莞的生产、加工这个功能更加的鲜明。但作为政府来讲,他肯定也需要首先从生产环节从传统的往先进或者高端的模式去做,同时在研发、总部、创意这块他也希望能够占有一席之地,当然这需要一个过程,东莞跟深圳又是不一样的模式,这个应该区别开。

但是我相信在产业地产的发展过程中,一些良性的模式,或者我们在做这个领域的时候会根据不同地方的特点,比如这个市场的产品,一般来说都会取得比较好的收益,或者它的出租率、它的招商能够实现比较好的发展。

沈柱灿:这个问题上我比较认同严总的说法,同时我也做一个补充。目前无论是品牌的产业地产开发商,或者是一些中小规模的、没有太知名品牌的产业地产的园区,他们的出租率如何、这个我们如果不去深究它,我们发现它周边的出租率,反过来印证这个产业园区到底是怎么样的话,我可以给大家一个例子,就是深圳有很多产业园区,现在慢慢从关内引进到关外,在关外一些核心区域来做,这个时候我们发现非核心区域的会有很多我们俗称的农民房,也就是原来的集体用地盖起来的房子,但是他们可能不以住宅为主,他们可能由于原住民有一些自己的经营思路,所以他改变了这些经营思路之后,当这种经营用地做了一些升级,然后盖成了像产业园的形式。

这个时候我们走一下这种类型的,很小规模的、属于零散的产业园区,我们会发现都是满的,基本上没有空置率。所以,所有的这些小型的企业、加工企业都会很愿意地进入到这些园区里,因为他们没有任何的配套可言,相对来讲可能会弱很多,他们的给排水或者取暖等等都跟不上,他们的整体规划、安保等等也做不到那么极致的区域。在这个前提下,他们都能满租,完全吸引到企业甚至小微型企业去入驻,说明什么?说明企业确实有这方面的需求,他需要这样的空间,才能发展起来。

这个空间到底是选择在这种小地方?还是选择在比较成熟的知名的地方,或者是品牌的产业开发上所建设的园区?我想他可能还是分阶段的。比方我们在东莞租金价格每平米28,在深圳每平米最高的280,差价是10倍,什么样的企业会住什么样的地方,这是一个必然,反正我这个企业发展得很好、盈利状况也很可观,而且我的发展前景确实很不错,需要有一个品牌相互之间做支撑,所谓的强强联合,那么我会选择280的。但是我这个企业还处于一个人力密集型,而且我可能相对来讲议价不是特别高,我的利润能力不是特别强,还处于一个求生存的阶段,那么我可能会去租28的,我会寻求28的范围在哪里,在深圳可能是农民房,在东莞可能是品牌的建造商。在这个时候我就会做一个权衡,我是不是要在深圳这里,如果说我必须在深圳这里的话,那么我就会融入这些农民房、盖企业的小产权楼。如果不是,我可以屏蔽掉、或者抛弃到这样一个环境的城市,那我就会跑到东莞、惠州去租用或者购买房产,这样的话对于产业地产的出租率或者出售率都会有影响,就是因为企业在发展过程中他需要什么样的物业,他就会去进行什么样的租赁或投资。

对于开发商本身来讲,谈及这个话题,就会说这个城市的企业怎么样,这个城市的企业是以什么产业为主的,他是如何做布局的,因此有了现在的这个结果,他往往就会朝着这个方向进行判断。有一些是现成的,开发商已经在这里扎根了很长了,一、二十年了,所以我不得不面临这个城市在产业升级、产业变更、更替之后的结果,并且对这个结果进行相应的分析。还有就是我先分析有什么样的产业、有什么样的布局我再去做。

像重庆不是在做类似的改造吗,重庆钢铁集团相对来讲是非常知名的,跟首钢有点类似,他也是做产业升级,他迁离城区,去完善他的产业集群,因为他需要更大的用地,会涉及到规模,可能还有环评这块相应的要求,所以他不得不迁移,迁移了之后,那个片区是有这种产业基础的,有产业基础的前提下,产业地产商肯定就想在这一块进行一些挖掘、进行一些聚合,他们进入的时候就会对周边的产业进行评估,最终来作出一个判断,但是这个评估他肯定是一段时间的评估,而不是现在的评估,或者是我五年之内的评估,我们一般都是分短期、中期、长期,他往往都是以长期评估作为我们的核心评估标准,然后再来进行拿地规模的测算,最终我们再来对应物业类型。在这个过程中,我们现阶段看起来好像有些出租率或者出售率不是很高,但事实上,他这个出售率和出租率是要往长远看的,慢慢的都会增长。你发现他每年在增长,他每年都在提升他的税收水平,每年都在为政府提升他应有的服务。

腾讯房产:我们今天已经聊了很长时间。最后一个问题,其实我是想从人文关怀的角度上跟两位老总请教一个问题,可能稍微敏感一点,因为提到产业地产我们就不得不提到加工、代工产业,因为中国也是一个加工代工的大国。但是我们也知道,很多苹果的代工工厂,他本身也出了很多事情,就好像本身这个产业园区的生存环境,就包括对于员工的心理压力特别多。两位老总怎么看待这个现象和解决办法?

严其发:这个首先更大程度应该是经营企业的问题,可能跟地产这个理念应该是另外一个问题。当然,我个人总一些比较成熟的或者一些相对来说走得比较前的,从第三方角度做监控,从产业地产运营商的角度来说,他能不能有一些好的监控措施或者预防的办法,这个角度可能会做一些工作,但是很大程度还是属于生产资料与企业本身的问题。

沈柱灿:因为无论是从地产任何的建设角度来讲,我们能够满足这个园区里人的各种生活需求,为此,我去投入商业、投入电影院、投入医院、投入很多本来可能不应存在产业园区里的设施,地产商尽到了他最大的努力去改善生存环境,但是可能还是会有人跳楼,跳楼的问题不是地产商造成的,他往往有可能收入出现问题,或者情感出现问题,整体的人文素质在教育过程当中出现问题,他往往都会有这样的结果产生,所以这一块只能说如果从人文的角度来讲,地产商愿意在这块作出更大的投入,来完善产业园区的建设。同时,在企业盈利有一定保证的前提下愿意投入一定的资金,成立一些相应的基金,去改善目前的就业环境,或者是已有环境,或者是人文提升素质的环境,让这个社会显得更加的稳定一些、和谐一些、幸福多一点。

腾讯房产:今天的访谈到此结束。谢谢两位老总。

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