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地产沙龙:聚焦产业地产

2012年12月08日14:54腾讯房产我要评论(0)
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地产沙龙:聚焦产业地产

产业地产资深人士沈柱灿

腾讯房产:刚才沈总特别全面地介绍了四种产业地产的模式,我们今年住交会有一个大的主题,就是产业地产,也看到北科建地产也过来了,他们有一个主题就叫做中关村的崛起,我觉得中关村的崛起在中国可能是特别有代表意义的产业园区的崛起。另外一方面,延续两位老总刚才的话题,因为刚刚严总也提到产业地产除了加工,然后工业,还有物流,物流基地无庸置疑,我们知道现在随着淘宝,随着人们购买方式的改变,然后物流是越来越兴盛。据我所知,像苏州很多地方就已经做得很好。

沈柱灿:苏州某物业园区就做得非常棒,它作为一个物流园区在中国是一个典范。这点严总比较清楚,因为外资企业戴德梁行的发言权比较大,不妨请严总分享一下。

严其发:感谢沈总帮我们做广告。的确,类似苏州某物业园区的开发商,就是从前到后花了几年时间做了比较大的物流项目,包括他在国内的很多城市布点,还有它后期的招商我们都有了解。说到物流这一块,淘宝的电商应该是这一两年才关注到它和物流地产的结合。但实际上物流地产在国内的发展其实是有比较长的时间了,因为本身它最早期是仓储、仓库,但是因为随着结合一些港口政策,园区、港区随着慢慢过渡,像物流这一块,像刚才说的以苏州某物业园区为代表的,其实中国还有很多这种类型的园区,他其实在国内从物流设施的角度来讲的确在国内树立了一个典范,因为他们的标准和运营方式,对国内的物流企业还是有很多值得借鉴的地方。

其实物流这一块除了传统说的领域之外,这一两年从一些普遍的物流方面,还有一些更专业的物流,其实他们的发展都非常快,比如说网点这一块,因为本身中国的人口很庞大,但是我们所吃的一些进口的食品,它需要更有专业性,因为物流是一个大类,但是像网点物流这一块,它可能是专注于做这个领域,但其实它的风险也是很大的,比如医药的企业他们所需要的专业领域。目前网点这块在国内也有一些外资的企业,他们的建设标准和运作模式其实在国外比较好。

腾讯房产:谢谢严总,严总也是帮我们延伸,扩展了一下关于物流方面、物流产业的视点。我是前一段时间开会得知安徽最近好像特别重视科技园区的建设,他们有好几个领导特地来北京推广、招商,推介自己的项目。

沈柱灿:安徽这块是什么样子可能大家都接受到一些信息,但是我们从中国的高铁的布局来判断一下,接下来可能在哪些地方产业园区的发展会比较有优势,我们首当其冲的肯定是南北纵线,其次就是东西的横跨好几个省的高铁。高铁是加速城市与城市之间物流沟通、人际沟通一个很主要的动脉。能够在动脉的周边设置对应的物流园区也好、产业园区也好,对企业来讲是好事,对人际的沟通是好事,对城市与城市之间的交流也是一件好事。所以比如武汉、长沙,甚至广州来到深圳,它都因为高铁把它连成一串,所以相对来讲它的发展是很线性的。

你刚刚提到安徽合肥这一块他比较重视,我们很明显地发现,无论是纵线或者是横线,安徽确实都处于一个相对边缘的位置,或者是沿海线它也都搭不上,这时候他需要一个更好的融入的点,他也在摸索,所以他们也着急。当然,作为开发商也会对这块进行一些评估和投入。华南城在合肥这块应该是拟定要拿一千到两千亩之间的大面积的用地,甚至更大,主要的原因就是基于他虽然远离了我们的高铁线路,可能偏离了我们一开始讲到的价值观念,但是他有一些其他的优势在里头,他可能如果不走高铁、走陆运,他会跟周边连接得比较近、跟上海比较近、跟福建也比较近、跟江西可能也不远,然后所有的省份都可以通过这种我们此前了解到的,作为一个城市有一个圈,有一个六边型,然后每个中间都有一个中型的细分市场、大型的细分市场,在它的市场当中属于城市与城市之间的内连,在这个情况下发展他的产业园区是非常有特色的,我们不能很肯定地说这就是一种优势,但它至少能发展出这里的特色。

腾讯房产:他找出自己的运营模式了。因为我是从北京过来的,北京有运作相对来说比较成熟的产业园区亦庄。亦庄现在的规模非常大,亦庄不管是家装还是工业地产,这些企业入驻之后园区逐渐扩大,逐渐扩大的同时有很多住宅也在这里建立了,然后很多人就在周边入驻,就把周围的住宅群带动起来了。可不可以这么说产业园区如果发展成熟的话,就像刚刚沈总说的就带动住宅区,能把整个综合体建立起来?

沈柱灿:这个话题我先说一下,因为任何产业园区它的最终发展可能是依托于政府对于税源的渴望,进而发展产业。但是当发展产业的时候难免有我刚才提到的有吃的地方、也有睡的地方,可能还有其他的金融支撑,所以他需要有很多产业配套的东西,但配套的这些东西当中很明显的,商业地产是它的配套,住宅地产同样也是他的配套。我相信今天来的很多咱们的市民比较关注的一点,就是我要买房子,那我买房子的时候我就考虑到产业地产它有很多房子的供应,这种房子是不是值得我们关注的,我们把话题拉回到住宅这一块。应该这样说,产业地产会建很多的住宅,但并不是每个产业地产的模块都有很多住宅的规划,为什么?这跟产业地产本身批地的时候拿地性质是有一定关系的。

在这个前提下,天安数码城一直坚持的是30%的住宅配套,再加上其他的产业也好、商业也好的综合,以形成我们的产业综合体。但除了天安数码城之外,可能还包括了像华南城、像联东优谷等刚刚提到的几个比较著名的产业地产开发商,他们也有这方面的考虑,也正在做这方面的尝试和摸索。这个情况下就会发现产业地产周边有很多住宅,而且这些住宅普遍价格还不是很高。

我在这里告诉大家一个秘密:因为政府对产业地产是有一定限价的,这个限价并不是只限定你的产业地产、只限定你的商业地产,同时也限定了你的住宅地产,所以我们可以去龙岗走一下,发现天安数码城在龙岗的园区里头有很多的住宅配套,周边可能卖一万六、一万七、一万八,但是天安数码城一直是卖一万二,怎么回事儿?因为限价。我们姑且不去讨论这个政策合不合理、这个调控对于开发商是什么样的影响,我们从普罗大众的关系到民生的普通受众来讲,房价如果老是在一万二,那我买了有信心,至少它不跌,同时还有可能涨,如果哪天政策放松了,因为周边的房价已经比较高了,人家卖一万八,这里卖一万二,确实可以考虑。这是一个比较实在的例子,属于这种类型的还比较多,比如重庆的,大家就比较清楚了,无论是谁当政,但至少政策的背后决定了房价它本身的稳定性,相对来讲还比较高,与其他城市相比较而言,它可能这种洼地的性质,就刚才咱们提到的普通的相对于周边价值好像还不是特别对称的现象还比较突出。这个时候作为产业地产的配套住宅,它确实拥有不一般的魅力。

但是,它也有一些可能大家需要去了解的不足、欠缺,这其中包括几个方面,第一是产业地产它需要一个漫长的生产周期,也就是说随着它的开发周期比较长,慢慢地经过了若干年后它才有可能成熟起来,它往往的选址都是在一些城乡结合部,甚至完全在城郊,这个时候只有当城市极度饱和的情况下才有可能引导消费者到城市周边,或者完全是城郊的甚至农村的区域去置业,有点冒险,毕竟你买房子是买来住的不是其他用途,所以你要居住的话,肯定要考虑是否更加有利于你的工作、是否能够给你的生活品质带来一定提升,要不然我在城区里租房子和在城郊买房子有什么区别呢?在这个前提下,第一是它需要一个比较长的周期,才有可能兑现这个房产的价值。虽然它的总价或者是绝对值比较低,但是它的价值相对来讲也不会特别的高。就是在初期的时候。当然随着它慢慢成熟起来,或许你要买到的机率也就比较低了,虽然它的价格不高,但是你买到他的机会会相对减少。

第二是因为毕竟是产业地产,拿地的时候刚才严总也提到,产业地产因为拿地的地价比较低,所以才给大家一种感觉或者是错觉,是不是一个很大的价值洼地,因为它和现在的周边的其他地价也存在一定的落差。这种前提下,它是不是就会有比较大的上涨,大家都会有这种期盼。作为开发商他肯定也有同样的期盼。但开发商不能够去改变的一个事实是,他跟政府拿地的时候他拿的可能是工业用地、仓储用地、物流用地,或者只要是跟住宅、跟商业没关系的其他用地,这个时候开发商也希望维稳民生,给大家提供一些便利和好处,同时自己赚点钱。在这个前提下,他可能会冒冒险,这个时候对于开发商的风险来讲,我暂时不说,但是对于民众买了这房子的风险来讲,就比较凸显了,由用地性质的变更可能会产生一些收益上的不变,或者产权上的不清晰,就会有这样一些顾虑。所以在我们选择一个比较廉价、比较适中的房地产进行投资的时候,背后的这些故事可能也需要去了解清楚。

腾讯房产:我知道北京那边很多工业园区建了配套的住宅,首先是不限购的,这些可能是很多老百姓都不太了解的,看着比较便宜,房地产以后会升值就下手买了,买了就后悔。

严其发:其实刚才沈先生也说了很多,就是在产业园区慢慢看到很多配套的住宅、商业,在以前来看,比如我们早期开发工业区的时候,的确这种配套是很少的,但其实也正是因为早期那种开发的模式在现在来看的确是存在一定的问题,很简单的,可能早期的工业区你上班是在这个地方,在东城,住的时候可能就跑到西城。这样的话无论是对园区的发展,还是对人的工作生活其实都存在很大的问题。从目前的发展趋势来看,会有一个产城融合的说法,这个产城融合其实就是我们说的比如天安是一个产业综合体,但其实它这个产业综合体慢慢地扩大、扩展,对周边的扩展越来越大的时候,它会慢慢形成一个产业新城的区域,这个区域可能早期它的发展是由产业来主导,或者有一些特定的产业作为启蒙去开发,这个其实从一个开发的模式来讲,这种产城融合的模式目前无论是从政府的角度,他也是希望在现在的园区开发并不是给一块工业用地就全部做产业。

像沈总说的比如天安,他可能30%拿来做配套的住宅。其实从政府规划的角度来看,目前我们很多新城,尤其是产业园区开发的时候他在周边也会有意识地配套一些纯粹的我们叫做商品房或者真正意义上的住宅的开发,这样的话产跟城就共同去发展,对这个区域来讲会带来比较大的好处。因为我们现在在深圳做了一个比较有影响力的项目叫低碳城,在龙岗的坪地,这个项目因为低碳,就像我刚才说的工业区,东城到西城,能耗、在交通方面都是非常大的损耗。我们刚才说的产城融合,就是在规划的角度虽然不是真正的专业,但是有一个慢生活的规划理念。

假设一个园区规划得好,或者它本身城的元素做得比较到位的时候,可能我就是在5分钟或者是10分钟就可以实现步行可以上班,再远一点可以骑自行车,早期可能我们把自行车提倡得很厉害,但其实在深圳以及国内很多地方也在慢慢倡导这样一个生活和工作的方式,其实这也是我们做产城融合的发展。甚至在很多尤其是大的城市,比如你刚才说的亦庄。尤其是产业高规划的话,一定要考虑除了产业之外,他怎么去做更好的配套,这个配套包括住宅、包括商业、包括金融、包括其他很多方方面面跟工作、跟生活密切相关的支撑系统去把整个园区做到无论是项目,还有生态的、设备的完整。这在目前在政府、在开发商来讲,这方面的关注度和意识越来越明显。比如我们刚才说的低碳城的项目,它起头的时候是中国和荷兰合作的低碳的主导,但是慢慢的因为高度越来越高,目前是除了荷兰,还有日本等其他国家的参与,或者有一些开发的理念在,这种类型的园区,因为它现在规模比较大,所以你一定要在整个城市的角度去规划。

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