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地产沙龙:聚焦产业地产

2012年12月08日14:54腾讯房产我要评论(0)
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腾讯房产讯 第十四届CIHAF中国住交会于2012年12月6日至8日在深圳举行,腾讯房产全程直播本次盛会,以下是腾讯房产地产沙龙实录。

地产沙龙:聚焦产业地产

沙龙现场

腾讯房产:网友们大家好!欢迎关注腾讯房产。我是主持人,我们现在还在深圳住交会的现场。今天我们的沙龙论坛主题是产业地产。我们今天有幸邀请到了两位嘉宾,一位是戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发严总,您好!

严其发:您好,腾讯网的网友们大家好!

腾讯房产:另外一位是产业地产资深人士沈柱灿先生!

沈柱灿:大家好!

腾讯房产:刚才沈总给我们介绍产业园区的时候介绍到产业地产,说深圳蛇口才是中国的产业地产真正的发源地,能简单给网友介绍一下吗?

沈柱灿:其实我来介绍产业地产的发源地不是很合适,但是可以和大家分享一下,确实在我早年服务天安数码城的时候,我们一直觉得天安数码城是中国第一个产业地产的运营类型。后来慢慢地在一些交流过程中,我们发现,其实蛇口港的建设和产业地产还是密切相关的,包括它一开始的“三来一补”的加工类型,慢慢发展到有一些产业的聚集,再到后来的在贸易类型相对比较发达,进而在产业周边进行一些配套。这种做法在我们天安数码城现在的一些发展模式来看,应该讲它就是一个产业中的雏形。所以我们觉得这种模式确实可以称之为产业地产在中国的鼻祖。

腾讯房产:其实我知道相对住宅跟商业地产,产业地产对很多房地产人士来说都是一个比较新鲜甚至很多人都不是特别重视的方面,因为大家知道,调控经历了将近三年的时间,很多房地产开发商觉得住宅没戏了就转向商业地产,商业地产前段时间大家说商业地产也不是蓝海了,投资资金多,但回报太少。那我们产业地产是不是中国进入到一个新的发展阶段房地产的一个洼地呢?

严其发:其实产业地产本身要看怎么定义它,我分享我个人的看法,首先产业地产主要有两大类型,第一类是工业或者是研发这种类型。其实它也偏向物流。我们说工业地产和产业地产,其实这两块都属于产业地产或者工业地产大的范畴。这两块所产生的效益,它直接是我们的企业,服务型的企业也好或者研发型的企业也好,首先它有这样大的门类。这样刚好对我们地方经济来说会有比较大的发展带动作用。从这个角度来讲,产业地产目前在很多地方为什么讲是洼地,首先看到产业地产的地价相对来说比住宅等要低,所以很多人觉得产业地产的空间很大,其实第一感觉是地价很低,从地价的这个角度来讲,说价格洼地可能是一个表象。

但事实上,真正运营或者运作产业地产这个行业其实并不是很简单的一件事情,这跟传统的无论是住宅、商业或者办公这块,还是有蛮大区别的,它跟产业的发展密切相关,或者你有没有这样的能力去运营,或者为相应的产业搭好一个平台,或者为企业搭好一个平台。其实对一些企业来讲,我一直说并不是所有的企业就像传统的房地产开发一样盖好就卖,因为很大程度产业地产的开发它后续的运营是很重要的,比如天安数码城,天安虽然是卖,但它后期的工作很多,如果没有把持续的运营做到、后期没有真正去实施,简单地说是价格洼地,不一定非常准确。但是我觉得这几年,我们从企业到政府层面,到普通的大众,可能对这块的关注度应该还是很多的。

沈柱灿:严总比较谨慎,透露的信息相对保守一些。毕竟今天是住交会,很多有购房欲望的人,或者有投资欲望的人,他们都会来这个会进行一些考察、关注,甚至有一些动作,会受到我们一些发言指引。所以我比较负责任地去剖析一下我们的产业地产,它目前是这样的状况,因为我此前从事房地产行业很长时间了,从世联地产到天安数码城,以及跟很多前辈也做过交流,了解的事情比较多,它主要分为这么几类:

第一类是属于一二级联动。我们知道一级市场是国家把控的。一二级联动是什么意思呢?就是当土地要进行开发建设并且吸引到我们的企业的时候,政府可能反应不过来,比如有些城市的园区,这时候他就会引入相对成熟的企业,尤其是工业地产或产业地产比较有建树的企业来进行整体开发。举个例子,像华夏幸福基业这些公司就是跟政府一二级联动的,一二级联动以后他们有一个大的优势,就是政府供地、政府供政策、政府供一系列的优惠,你帮我把这个产业园区建起来以后再帮我做运营。

第二类是属于专业市场类型的,相当于政府有这个需求,希望能够规范化市场的发展,这个时候政府会需要一两家相对来讲比较成熟的、在专业领域做得比较大的、比较上规模的企业来进行专业化运营,这个时候例如华南城等等这一类的企业,他们就会把专业化的市场进行聚集,相当于帮政府把散户聚到一起。

第三类是除了把散户聚到一起,肯定也有把一些大头堆到一起,那自然就联想到总部经济,总部经济也是产业经济里面相对来讲比较突出的一块,它主要是以建总部楼为主,然后根据国家给予的一些优惠政策,或者是本身他在建设过程中已经跟一部分的比较大的龙头企业比如中石化、中石油跟中关村的关系,这个应该是比较贴切的,他们就在建设的过程中就能够比较好地融入这些龙头企业,形成一种总部概念,进而把更多的企业的总部挪到一起,形成一种总部聚合,这种是第三类模式,就是总部产业经济。

第四类就是什么都没有,像天安数码城,或者是类似天安数码城、联东优谷之类的,他什么都没有,这个时候他得靠自己的运营,靠经济模式去拿地,第二他还得靠自己的经济模式去招商,第三他还得为自己的这片土地去负责,他需要去扩张他周边的配套。一个产业园区总部没有吃饭的地方、没有睡觉的地方,甚至还需要一些金融支持,你需要把一些银行引进来,这个时候所有东西都得自己干,这一揽子的事情我们管它叫综合体,跟商业综合体有点类似,这种叫产业综合体

目前中国大体上有这四种产业类型,就是我刚才提到的集聚散户的或者集聚大头的,或者本来给你供地、供模式的或者是什么都没有的,是这样的四种模式,这四种模式目前在南方由于它的起步比较早,就像我们刚才说的招商地产在建蛇口港的时候,他就已经慢慢地从刚开始的“三来一补”的加工基地,慢慢形成可能有涵盖贸易或者有外来旅游性质的综合的类型。再到后来他建了酒店,再到后来建了公寓类型的小住宅。在他慢慢提升湾区价值,建造了一些相对来讲比较容易被接受的豪宅,慢慢地就形成了一种产业综合体的雏形。

有了这样的雏形和这样的大的契机,当然身处深圳,毕竟是改革开放的前沿,很多类似的产业也就发展起来了,其中不免我们刚刚提到的天安数码城,还有一种就像华为这样子也算,为什么?因为他把一整片地全部以产业类型的模式建起来,只不过所有的股东都是他自己。

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