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地产沙龙:房企发展与资本创新

2012年12月08日14:48腾讯房产我要评论(0)
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腾讯房产讯第十四届CIHAF中国住交会于2012年12月6日至8日在深圳举行,腾讯房产全程直播本次盛会,以下是腾讯房产地产沙龙实录。

地产沙龙:房企发展与资本创新

沙龙现场

腾讯房产:腾讯网友大家好!欢迎关注腾讯房产。今天是深圳住交会的最后一天,我们今天下午的主题是关于房地产企业发展与资本创新。我们今天邀请到了两位嘉宾,坐在我旁边的这位是深圳市世纪传动文化传播有限公司水天一剑策略机构首席执行孟竞,孟总,你好!

孟竞:你好!

腾讯房产:坐在旁边这位是香港新泰投资管理公司执行董事刘顺,刘总,你好!

刘顺:你好!

腾讯房产:刚才两位老总和我们聊了一些房产税的问题,这也是关乎民生的问题。今天还是要回到房地产企业开发模式创新上。因为房地产调控经过了将近三年的时间,有一批企业死掉了,有一批企业在调控的严冬中熬过来了,他们也是走了自己的创新之路。今天想聊一下房企的创新和革新,可以分几个角度,比如投资杠杆化、债券化以及去库存化,两位请谈一谈。

孟竞:去库存化现在有个数据,到10月份左右,全国房地产的库存是3.2亿左右,这个数额是目前最高的。这么大的库存,对市场或者说对经济各个方面构成了很大的压力。但是这方面还是有一个很大的前提和背景,就是我们在宏观政策的持续调控下,在限购、限贷的背景下,造成了很多库存的消化比较缓慢。这样的话就造成了大量的库存。

我觉得如果从房地产本身来讲去库存化可能有几个方面,首先,在新盘推出的时候要尽量加大新楼盘的推出,如果我们的新盘如果快速被消化的话库存也比较小。再一个就是去暴利化,从最近十年甚至十五年、二十年左右,房地产一直在持续发展,房价在不停上涨,上涨了2倍、3倍、4倍,但是从07年以后,大规模的上涨,到08、09,甚至到现在2012年,在持续调控过程中,即使在这五年过程中的调控,房地产对于很多投资客来说还是有很多的投资机会,现在的趋势是比较平稳,房地产大规模的暴利阶段已经失去。我们去暴利,价格回到理性阶段,要调到市民、市场、经济运行各个方面一个合理的阶段,让市场所接受。还有一个最关键的就是库存的大量积压,肯定有很多雷同的房子,所以政府的规划方面也需要加强。对开发商本身来说,他的产品要细化。如果说我们一个很好的项目,它在良好的地段当然好,但是如果放在一般的地方,那产品就要精益求精,要让他的目标客户接受、认可。既然接受这个产品就能接受这个项目。从房地产本身的发展趋势来说,过去都是土地运作,拿地、开发项目。以后就会出现经营运作,这是将来的发展方向。

腾讯房产:刘总是投资方面的专家,也请刘总谈一下房企的创新之路。

刘顺:房地产基金在咱们国内刚刚兴起,但是咱们国内的房地产企业发展有个误区在哪儿呢?就是单打独干的比较多,特别是中小房企。特别是去年和今年国家的政策调控,小房企就非常多,我觉得小房企的话就需要股权联合,因为就目前我所了解的在杭州已经出现了,有六家中型的房企把经营、采购、管理这方面进行大联合,全部都统一化了,这样抗政的风险就强。现在的库存已经上到历史的高点了,资金回笼是一个问题。

现在开始万科都在转型了,现在重点目标也放到三、四线城市。咱们国家新一届领导上任,保障房这块加大了,再就是城镇化,城镇化的目标就是从农村持续的人去县里或者市里购房,所以三、四线城市是一个重点区域。转型就是市场战略方面要转型。目前咱们国家房产开发大多集中在高档住宅,但实际上从人均指数上,就是常规性的,一百平米以内的普通家庭住宅这块的需求量不断上升,而且是刚性的需求,城镇化越高,这块的需求越多。但是真正的豪宅、高档住宅这块,可能随着国家限制投机、炒作,包括征收房产税,对这块的打击会形成持续性的。

腾讯房产:有人提出一个观点说如果房地产征收的话首当其冲的是向富人开刀。

刘顺:产品结构和市场结构一定要进行调整。

腾讯房产:刚才已经谈到了中国房地产的金融市场,其实从2010年的时候,从房地产进行调控,但是国内的中小房企全部跑到香港去融资,上市融资的公司也是有几家的。刚才你也说了融资成本已经上升到15%。在香港融资上千亿的美元,基本都在2015年到期,我不知道2015年中国房地产金融市场会变成什么样子?

刘顺:目前债券型融资这块如果一旦到期的话,存量房这么高,销售又兑现不了,就我们目前掌握的数据来看,有1/3左右的企业因为债务问题死掉了。

腾讯房产:因为我们以前的房地产其实只是简单的增量资产,像商业一样,就是买原料再生产加工,再推出去。但是以后的房地产肯定要走存量资产这个道路,就是要自持。这方面你们有什么新的分享呢?

孟竞:首先是存量资产跟存量物业这两个概念,作为一个资产来说,它肯定是持有性的,从概念上来说,我们现在的住宅或者物业买了以后,这是一个实体的。但是作为一个资产的话,将来可能要经营化,可能暴利化或者证券化等等。就是说以后的房地产就相当于国外的,比如他们不是用纯粹的现金去投入,是用股票、用证券、用债券,可能会出现这个情况。从目前的调控以后,开发商的资金越来越紧,因为他的贷款,包括他的预售都不是太现实,跟过去来比,过去是前期盖房,中间垫资,然后有预售款可以维持运作,但是以后这样就不现实了。这样就给房地产基金的发展带来了机会,当然这也是未来的发展方向,就是我们以后可能在房地产基金运作这方面,因为在中国来说毕竟还是一个很新的,在国外的话比如房地产企业可能有60%-70%有可能上市,但是中国有几万家上市企业,真正上市的也就几十家,这个比例跟国外相比很少,所以以后的房地产基金的发展有很大的方向。

但是这里面也有个问题,从目前国内的金融机构来说,我们这一块还是一个新鲜事物,从目前来说,银行还是垄断地位,下来就是信托,最后才是一些私募基金,再才是房地产基金,这方面的数量是很小的,如果我们以后房地产基金要朝这方面有所作为的话,我们可能还要有庞大的金融机构,我们要寻找一些特殊的工具,要找这些大的金融机构,找到结合点,这样房地产基金才有可能生存,才有可能有发展。

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