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地产沙龙之二:到底是什么催热了旅游地产

2012年12月07日10:56腾讯房产我要评论(0)
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主持人:揭老师有何高见?

揭育本:这个产业就是讲的有文化元素在里面,政府怎么样引进产业进来,产业在这方面就是一个服务业,怎么样把来这里玩的市民,来了一次,还让他下次再来玩,这才是成功的,而不是这次个人来了,下次就不再来了,所以突出不了他的特点。重要的还是这个地区能不能包容得了所有的特色,比如说我们去泰国、我们去马来西亚,我们去看的是什么?不仅仅是风景,还有一个是人文的文化。如果这个地方都没有这些,那这个旅游产业也好,第三产业也好,是做不上来的,为什么海南经常有一些宰客的行为?为什么地方一直管不好?这涉及到整个城市的形象,本来海南的旅游资源是很丰富的,就算是当地政府监管得不够好,手段不够严厉,也不允许有宰客行为啊。如果是能做好的话,特别是北方的市民就很喜欢去海南玩,他玩了一段时间,就感觉那个地方冬天很好,因为他们只是冬天就过去,特别是一些老人,他很喜欢去海南度假,因为他条件好了。所以为什么海南的房价一直很高,究竟是谁买?大家都在议论它的泡沫很大,实际上确实是泡沫的。但毕竟它有那么优美的海资源。

孟丽萍:广东的海岸线资源也是很丰富的。

揭育本:主要是冬天还有一个冷湿的气侯,海南没有的,晚上盖被子睡觉,白天穿一件衣服,很舒服,所以整个中国、全世界的资源,但是这个地方一直做不起来,到现在还做不起来,这就是很遗憾的,搞到很多中国人情愿去泰国去,其实泰国真正有海南好吗?不一定,为什么要去马来西亚?要去海底探险什么的,其实海南就有很多这样的资源,这个资源是很好利用的。所以和政府的引导,文化引导还是有关系的。

主持人:怎么区分旅游地产,应该说大旅游小地产才能叫做旅游地产。假如说我是投资者,旅游地产还值不值得投资?如果我想投资,哪些区域可能会更适合投资旅游地产?

孟丽萍:

投资的话得考虑两个因素,一个是你的回报,还有一个是对未来升值的预期。

海南的旅游资源很有限,未来旅游资源,包括土地的稀缺性,可能以后升值的潜力和空间值得大家权衡。还有一个是旅游地产和普通的居住地产不一样,它的回报是有很高风险的,尤其是一些分时度假酒店,这样的项目,因为他是一些开发商给了多少年的使用权,但是没有产权证,那这个期间内,开发商的信用就非常的重要,因为我们知道有一些项目开发商是为了项目去注册公司的,但是如果实现不了它的承诺,它的公司万一破产了、解体了,我们的投资就会打水漂。

还有是国外的分时度假或者是交换的度假酒店的模式,目前来说,这种类型的酒店还没有形成气侯,没有形成连锁的形式,所以交换的空间也很小。在这方面投资应该是有很高风险的。假如说是一个旅游城市,或者是三亚,或者是海南的一个小城市里面,一个大的社区,比我住在东北,为了做候鸟的生活,在这里买了一套房子,这种升值的潜力应该还是可以考虑的。

揭育本:

投资旅游地产也是看你怎么定义旅游地产,如果是按照未来的发展,旅游地产一般来说投资客反而会投资不了,因为涉及到的金额比较大。不是有上百万就可以投资的,不像以前,几十万一套酒店式的公寓给你使用权,而这种以后逐渐逐渐的会没有这样的产品。比如说这个旅游资源很好,开发商以后可能会推出一种什么模式呢?比如说我有那么大的旅游资源,以前开发商就是想做很多套别墅来卖,但是未来的几年,开发商的这种模式可能是只盖20套别墅,这20套谁出的价格高就卖给谁,而不是现在这样,不会有这种模式的,这种模式也会过时,会淘汰的。以后是,如果你觉得这个资源可以啊,做20套,很多人他乐意抢,中国人就是喜欢抢,抢也可以啊,以前一片片的别墅,做50—60套出来,但是卖的价不高,如果做的数量少,反而可以和政府一样拍卖,政府也很乐意这样做,这样对自然环境也是很好的,毕竟住的人少,对自然的破坏性相对来讲会低一些。第二卖的价高,对政府的收入相对也高,毕竟这种豪宅,政府一旦开征房产税,对政府就很好了,所以可能以后的发展趋势会这样做,不会像现在我们所看到的一排别墅,以后你想买这个东西就得到拍卖行拍卖了,谁出的钱高就是谁的。以我看,以后一定是这样发展的。

主持人:孟老师怎么看?就投资旅游地产。

孟丽萍:今天早上也讲了关于景区的门票,以及关于景区的资源,其实景区应该是国家的公共资源,在某种程度上怎么可能会被开发商进行销售?他把这个变成私有化的资源,但是这种资源的稀缺性应该是逐步提高的,其实旅游地产应该是越稀缺的越高端的,将来的升值潜力也是越大的。

主持人:其实旅游地产的风险还是很高的。

孟丽萍:因为通常来说,如果不是做酒店式的,假如说你是买一套度假的别墅,如果是出租的话,其实是没有稳定的收益的,因为你是自用的。不管是使用也好,还是自己占用的资金也好,都是成本非常高的,这个门槛不是等闲之辈可以投得起的。因为完全不是一个投资的产品。我个人认为,除非你是做酒店式的公寓,或者是分时度假,或者是有人承包经营的那种。真正是一个高端,不是一个投资的好产品。因为如果是这样算下来,这个资金的占用和使用率的话,真的是不成比例的。

主持人:而且看到迪拜的旅游地产泡沫,包括鄂尔多斯也是炒作旅游地产的概念,所以怎么规避这种泡沫的风险呢?

孟丽萍:

其实我觉得政府要起到很大的督导的作用,因为旅游规划上应该是政府主导的,比如说南昆山,它的整个规划应该是整个广东省进行的规划,而不是说属于具体哪一个县,因为他是属于三个地区交界的地方,这种资源,三个县都可以使用,如果是大家无序的竞争,大家都做类似的产品,就可能会导致无序的恶性的竞争,去伤害自然资源,同时也会损失客户,对开发商的收益也会造成损害。

我也非常赞同宋老师的观点,其实旅游地产应该是先策划再规划,因为作为一个正常居住功能的地产,不仅有规划部门的控制,一些指标都已经控制死了,自己能发挥的空间比较小。但是如果是旅游地产,小则几百上千亩,多则上万亩的规模,开发商自己应该是一个大的规划师,怎么分配我的资源,在哪里搞地产,在哪里做旅游,怎么做,应该从使用和未来的景区的可持续的发展的角度上,应该是做一个长远的规划、策划,然后再利用策划的理念,再规划我们自己的产品,使它能正常、有序的、可持续的发展,不至于对资源生态造成破坏,也可以实现自己的收益平衡。

主持人:孟老师认为要先策划,后规划,老揭老师怎么看?

揭育本:

这个地方政府是负有很大的责任的。这个规划不是说这一届的官员上来了,我想干什么就要干这个事情。中国现在偏偏就是因为这样导致了一个城市的发展。因为这一届的长官和下一届的长官的理念不一样,但是长官下面的规划部门往往受限于这个长官的思想,长官说这个东西不能超过两百米,就不能超过。下一届,他说这里要做一个金融中心,旅游中心,又要变更,所以这个规划是很重要的因素。

如果要避免是很难避免的,重要的是这个地方如果有一个很好的风景区,是一个5A的风景区,当地政府有没有先保护起来这个风景区再规划?还是先规划再慢慢保护?这种观念是很重要的,本来这份资源是比较稀缺的,相当少的,一定要先保护起来再规划。现在我去内地看到一些情况,这个风景区很好,5A的,地方政府把里面的土生土长的山里人请出来,外面做房子给他们住,先把他们骗出来,之后在里面再规划做地产,这就是很痛心的问题。如果把这些人请出来了,先把整体规划做好了,再另外做少量的地产进去,加地产的元素进去,这是很好的理念。结果反而不是,把山里人请出来,里面有地,再拍卖,卖了多少钱,很高兴。但是这种理念对这个自然的环境伤害是相当大的,这在内地是很普遍的事情,所以如果想避免那么多的问题,还是观念上要有超前的意识,如果这个官员不喜欢这样的东西,你是很难要求他做得到的。

最起码你有这么好的资源,你不会规划不重要,要先学会保护起来。现在最怕的是瞎折腾,又要招商引资,把一些有实力的开发商引进来,其实就是一个资源的兑换,我把这个资源给你开发,你帮我修路也好,做配套也好,对一些有实力的开发商来讲,他做这些是他应该做的,如果他想发展这个资源,是他应该做的。但是往往地方政府操之过急,说你帮我做一个学校,做好了这块资源全部交给你开发,这是地方片面追求政绩,这方面太看重了,大家都想着GDP先搞上来,其他的后面的官员来接手,这个观念要先改变过来。

主持人:还是应该先坚持先保护,后规划。

揭育本:对,先保护,后规划,再开发,不然中国再多的5A的风景区都被他们变成3A了,最后摘牌。

孟丽萍:这里面也有一个利益的平衡问题,因为他既然招你进来,肯定有经济发展的需求,如果只是单纯的保护,收益和保护之间的平衡点,应该在博弈的过程中找到这个平衡点,才会有一个有利于后代、有利于千秋万代的景点。

主持人:现在很多政府也是大力发展文化产业,而且现在文化产业和旅游地产的结合也是开发商比较青睐的方式,比如说三亚的《非诚勿扰》,还有旅游地产和电影的结合,所以说文化产业和旅游地产的结合,是不是也是目前开发商比较青睐的一种形式?

孟丽萍:这个应该从市场的角度来说。因为我们做地产公司,可能更多的是喜欢从市场,从需求的角度考虑问题。其实从我个人,包括我和我周围的朋友的角度来说,可能几年前大家喜欢看景点,但是我们现在旅游更多的是想深入到某一个城市或者是某一个地方的内在的东西,感受这个城市的氛围和人文,就拿深圳来说,以前大家说深圳好象是经济好,文化的沙漠。但是现在更多的人喜欢来深圳,他们喜欢去大芬,喜欢去图书馆,喜欢去一些客家围屋,就是通过这个窗口来感受广东文化,粤文化,其实是人们心里面对文化的崇敬和了解的渴望,我想旅游最终的发展,还是对一个城市或者是一个区域的内在的文化的领悟,应该是市场需求导致的。你刚才说的《非诚勿扰》,也不算是一种文化,只是大家对自然景观的向往。但是一个城市更深层次的东西,应该是人去感受的,现在的旅游,应该是慢慢的远离了走马观花,更多的是一种体验、感受、休闲和心境的放松,但是这种放松是需要自己情操的陶冶,是深层次的感悟,这个应该不管是做旅游地产商,还是客户的需求,大家的方向应该是一致的。

我有一个印象非常深,东部华侨城,他的一个表演是《天禅》,就是从禅文化和茶文化对人类的演变的过程,是一个强烈的运营手段来刺激。他应该是刚开业的时候看的,应该有四五年了,但是我现在还能回味出来那种场景,给人的那种震撼,这个应该就是旅游和文化一起的力量。

揭育本:确实如孟老师讲的这样。每个城市,我们所讲的旅游地产所带的第三产业是未来政府想往这方面发展的一个趋势,但是现在往往地方政府犯了一个致命的错误,把老的东西拆了去做新的东西,又做不出老的味道,就喜欢把这个东西围起来给大家看。现在每个城市都是这样,所以很多古迹也好,一些古树也好,什么都给地方政府拆了,推了,之后再重新做,做给大家看,但是你已经找不出原来的气息了,找不到原来的文化,当地的文化。比如说云南,你想看走婚族,想去体验,他是景点的走婚族,你已经体验不出原汁原味的走婚族了,这是中国经济发展得太快所导致的,发展太快了,地方政府片面追求经济的效益,所以就导致了难以保护一些古老的气息,中国的文化为什么讲台湾保护得很好?而中国,你说还有什么文化?还参观什么?已经体验不出来,大家去到台湾,可以感觉到台湾还能保留到中国的儒家的文化,孔子的文化,台湾的很多景点,包括寺庙。大陆的是这个景点今年一百块不够,明年地方政府和国家旅游局申请6A了,要加200块。

孟丽萍:其实大陆不是没有文化。

揭育本:是,本来那么好的东西为什么给官员破坏了?因为这些官员太注重了GDP的增长,为什么说大家体验不到文化,大家只能从书本上,从以前的电影上体验,这就是遗憾。如果一个城市,比我们去福建看客家的围屋,哇,真的是很震撼的,就感觉到中国这个古老的民族,很震撼,但是现在政府都想把它拆了。

但是咱们要平衡,一个地方的GDP也好,还有保护到市民优质的生活也好,就要靠政府来协调了,以前是推土机政策,推土机市场,因为这种破坏性是很强的。如果政府有意识到,他要慢慢的把一个地方做出一个很好的名片出来,这个第三产业,旅游产业也就出来了,他的旅游资源,全人类都享受得到。他的地产,大家住得很幸福,才会是真正的幸福。不是说有房子就幸福吗?不一定。

主持人:有钱有闲才幸福是吗?

揭育本:也不一定幸福。现在有钱的为什么都要移民?因为身边的很多东西,已经没有规则可以约束到他们的行为,所以大家就感觉到恐惧,对中国、对未来没有安全感才会走。假如说我们去一个城市旅游,如果我感觉一个城市对我很热情,对我很友好,我就很希望在这个城市多呆下来,甚至是有钱了愿意在这个地方买房住下来。在中国来讲,很多城市是友好的,但是就看政府、开发商在地产方面怎么样把旅游的元素融入到地产元素里面去,这个是最重要的。

孟丽萍:其实说旅游,如果说是旅游的景点或者是景观资源是对人眼的刺激,那么文化的厚度应该是对人心的震撼,所以对人眼可能是一时的或者是表象的,但是对人心的震撼才是永久的,才是更具有深层次的厚重的心理的。

主持人:所以说旅游地产如果能够和文化结合的话,应该是一种很好的模式。

孟丽萍:对,从长远来看必须要结合。

揭育本:最起码整个城市人民的素质会提高,肯定会提高的。

主持人:今天的访谈就到此结束,谢谢两位老师。

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