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地产沙龙之二:到底是什么催热了旅游地产

2012年12月07日10:56腾讯房产我要评论(0)
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地产沙龙之二:到底是什么催热了旅游地产

旅游地产沙龙

腾讯房产讯 第十四届CIHAF中国住交会于2012年12月6日至8日在深圳举行,腾讯房产全程直播本次盛会,以下是腾讯房产地产沙龙实录。

主持人:各位网友大家好,欢迎关注腾讯房产,今天下午腾讯沙龙的主题是关于旅游地产的,旅游地产一直是各位网友非常关注的问题,今天非常荣幸的请到了两位嘉宾,一位是深圳联鸿基投资发展有限公司的副总经理揭育本先生,另一位是新峰地产顾问公司的孟丽萍孟总,欢迎两位,请和网友打个招呼。

孟丽萍:腾讯的网友们大家好,我叫孟丽萍,是沈振新峰地产顾问公司的,很高兴能跟大家在这里聊一下这个话题。

揭育本:大粤网的网友大家好,我是揭育本,也可以叫我老揭。

主持人:今天下午的话题是旅游地产,旅游地产仿佛是一个很热的话题,但是可以在看到房地产过快发展的模式下存在一些困境或者是弊端,甚至是旅游地产到底是什么?很多人都并不清楚,所以我们今天的第一个问题就是到底是什么催热了旅游地产?旅游地产到底是怎样的概念?

孟丽萍:说到这个话题我也在思考,因为大家都说得比较热,说旅游地产,但是到底哪一块叫做旅游地产?难道真的不是黑就是白的吗?从我个人的理解来看,旅游地产有几个要素,首先肯定是居住功能的划分,旅游地产的旅游功能应该不是在城市的核心区,可能是在城市的边缘区。还要有旅游和环境的资源,另外也是第二居所,可能不是我唯一的居住空间。这几个因素哪一个占了最重要的位置呢?我们可能从旅游的性质来考虑,就是具有旅游资源和环境功能,首先是功能的配套不能要求太高,不需要城市里面的教育、医疗等等完善的生活配套,但是可能对空气的质量、对居住环境的要求却是非常的高。我个人理解是这一个要素。另外还要满足5+2,或者是休闲度假功能,要满足这两个条件。

但是在我们生活的城市里面,有一些城市边缘,可能有非常好的山水优势,但是又没有相邻的旅游景区,有些人是属于第二居所,比如说是一到五在市区里面工作、生活,周末去那里度假,对他来说这就是一个旅游地产,居住功能就属于休闲度假。而另外一家可能一到五或者是一到七都是长期在这里生活的,他要充分的享用这种空气资源的话,他可以放弃他的配套优势,对他来说他这个房子又不是旅游地产。所以这个界限是很模糊的,国内最大的旅游地产的市场应该是在海南这个国际旅游岛上,大部分是满足全国其他地域的人来旅游休闲的目的。

其他的概念,这个范畴应该是不太明显的。

揭育本:

旅游地产涉及到一个特殊的特点,就是大自然赋予城市的市民,周末也好,节假日也好去度假的好地方。但这个度假是有局限的,不是说我去那里放松一下就是度假,而应该是要阳光有阳光、要海就有海,最起码我去到这个地方想游水就游水,想上山就上山,想娱乐的话还要有配套的娱乐设施,这样才能把旅游地产做得很有特色,其他地方的人到了一定的季节就会来这里度假、生活一段时间。像候鸟一样到时间就飞走了,一到时间又飞来了,我个人认为是这样的。

孟丽萍:还有是什么催热了旅游地产,整体来说肯定是因为经济的发展和收入水平的提高。因为人均GDP超过一万美元的城市,其实我们国家已经是特别多了,旅游地产的兴起和火热程度也主要是集中在东南片区,在经济发展到一定程度的时候,人们的收入达到一定程度的时候,对旅游休闲的欲望和要求也会越来越高,正是因为这些推动了旅游地产的热。

从整体房地产市场的调控来说,投资也要有出口,因为现在居住地产已经限购了,商业地产的风险也在越来越高的时候,投资就可能倾向于其他的如旅游、养老等其他的方向,我个人认为是经济和投资的出口导向所造成的。

主持人:那么老揭老师是怎么看呢?

揭育本:催热旅游地产的主要推手还是开发商、地产商来推动的,但是现在在中国旅游地产还是处于萌芽阶段,大家都是打着“旅游”两个字做地产,这个催热里面有一个最大的因素,地方政府也是慢慢引导市场经济的发展向绿色产业转移,每个城市都很喜欢做旅游的生意,旅游起来了,其他服务产业自然就会配套上来,所以地方政府也是很乐意跟投资商、开发商联手打造旅游地产的。

在这种情况下,另外一个特色是空间的利用,大家都以为是一个很大的蛋糕,大家都想做大,但是旅游地产为什么会被催热起来?因为中国房地产经过了那么多年的发展,大家发现自己的生活其实是很匮乏的,回到家就住在家里,没有别的活动,所以经过了地产商的推动之后,地方政府也发现了一个问题,不能只解决了衣食住行之后,享受的空间就没有了,所以旅游地产就应势而生,最近每个城市都很乐意招商引资。

主持人:老揭老师认为政府是很重要的原因,还有一个心灵的需求也是很重要的原因。旅游地产作为一个概念很火,开发商在利用这个概念的时候模式也不一样,旅游地产要做一个项目,一般的运营周期也比较长,要见到效益是要比较长时间的,至少得3到5年。也可以说是旅游地产的困境,那么怎么样运营、突破这些问题,两位老师怎么看?

孟丽萍:旅游地产还是聚焦在旅游资源的,当然小规模的就不说了,只说比较大的,背靠着旅游地区再做配套的地产,应该是先打造旅游景区的价值,把这个价值挖掘起来,人气积累起来,再顺应的做相应的地产,这样地产的附加值才能凸显出来,所以我个人认为应该是先打造景点和景区,然后利用地产来回报景区的收益。因为我们知道做一个旅游景点的人气的积蓄是需要漫长的时间的,包括收益的回报也远不及地产的回报丰厚。假如说是同一个开发商在同一块地里面来做,我举个例子:

深圳大家比较熟悉的东部华侨城,他总的占地大概是八九个平方公里,但是真正的地产才30万左右的占地,只有4%的占地,但是看整个收益相当于是5:5,地产的收益和景区的收益是各占一半的,4%的占地的回报已经超过了90%,这就是为什么一些做景区的开发商他喜欢做地产的项目,这也是双赢。一方面政府是想通过地产来吸纳开发商投资,或者是让他们有更好的精力把这个景区建设得更完美、漂亮、更有人气,以提升整个地方的品牌和价值。

主持人:孟老师的观点,房产也是作为旅游其中的一部分。

孟丽萍:可以说是以房养景。

揭育本:旅游地产的景点开发商的资金困境,我个人认为并没有多大的困境,如果是要做旅游地产的都是地产大颚做的,不是小鱼小虾可以做的,就好象航空母舰,不是一般人可以驾驭得了的,不是普通地产商做的。毕竟需要地产商有旅游运营的经验,还要有稳定的资金来源。最重要的是做旅游地产的企业大部分是有经济背景,才能做得动。毕竟旅游地产涉及到规划经常要变更的问题,不是说去年这样设计了,做好了就一定是这样,不一定的。地产规划和政府的规划是要默契的合作的,今年规划到这个景点的时候,发现施工、安装的过程中发现这里不适合这么做,就要变动规划。第一资金的耗费是很大的,最主要的是地方政府也非常支持开发商做,所以在规划上面,政府也会配合。比如说一个五六平方公里的地方、十平方公里的地方,在运营的过程中会发现很多的问题。不是说一个设计大师一看这个地方就马上可以绘出一个蓝图来,这是很难做到的。

但是企业以房养景还是以景养房,这个可能性是很低的。最重要的是旅游能不能赋予所有市民享受到旅游景点的自然效果,让全市民享受的一个资源,这是最重要的一点。所以地方政府也很乐意在这方面引入更多丰富的资源,让开发商设计、推动,从国外引进一些娱乐的设施。

反而我不认为这种开发商会缺资金。他缺的只是资源。

主持人:旅游地产珍贵的也是资源,缺的也是资源。

揭育本:是的,他的资金根本是不缺的。

主持人:旅游地产,要怎么把这个产业化做得更完善?

孟丽萍:旅游地产应该是房地产中的一个奢侈品,比如说一个房地产商做刚需的产品一定盈利,但是为什么有房地产做这个?可能是为了更高的回报的追求,所以说这应该是一种奢侈品,这种奢侈品不是寻常百姓都可以住的,所以应该是追求很高的。

主持人:的确是,一些可以做旅游地产的城市,比如说海南,贵州,惠州,都是在政府文件里面强调是要发展旅游产业的,而且他们也有丰富的旅游资源,比如说海南有丰富的海景,贵州有丰富的山景,所以怎么做出一个产业既满足市民的休闲需求,又可以盘活土地资源,也是政府和开发商都需要面对的一个问题,两位怎么看呢?

揭育本:盘活就是资源的利用,但是现在看一些沿海地区做的也是以地产为主,所以这些开发商也好,投资商也好,他碰到的问题,他的心态可能是我在地产产业上赚到钱了,重心可能就转到别的地方去,反而没有长远的计划来做。

实际上我个人看做旅游地产,一定要先结合自然的环境,先做旅游再做地产,但是往往发现一些沿海地区地产的元素太多,旅游的元素几乎没有。给人感觉到根本是普通广大市民享受不到这个旅游资源的,真正的旅游地产一定要让广大的市民来享受到这份资源,同时又能让及少部分人在旅游资源上长期享受下去,这种少数人就要付出很大的代价。他可能是在这个酒店里有一套永久性的、长期性的使用权的房子,可以长期来住,想来就来。而一些普通的市民,我想来玩还要安排一下,这就是两个不同的概念。所以在一些沿海的地方往往是地产的元素太多,旅游的元素反而看不到,或者是已经没有。只能说看得到的是山景、海景。如果是公司要做大做好,政府也希望地产商把这里做出一片天,让周边的城市,中国其他地方都知道这是一个景点,如果能做到这样,就是比较成功的旅游地产了。

主持人:就是要先把城市名片做好,再做地产。孟老师怎么看?

孟丽萍:其实我理解的产业是围绕着旅游和功能响应的配套的第三产业,比如说酒店服务业,休闲养生,甚至是要把人留住的娱乐业,应该是配套的第三产业,因为在旅游资源非常丰富和发达的地方,他是不适宜做其他的工业或者是产业的,这是互相矛盾的。如果是全身心的做旅游,应该是只做旅游,工业产业在政府的规划上肯定要有一个明显的界限,我们相应的要把旅游业做旺、做发达,肯定要有一些配套,要有一些概念的东西,把人留下来。还有是要结合地产的功能,一些生活的配套的服务的设施,也要相应的完善,所以我理解的产业应该是服务与旅游,和旅游地产配套的第三产业,应该要跟上旅游和地产的发展,以及服务它的规模。

主持人:前段时间我去贵阳,发现贵阳有一个很奇怪的模式,已经是一个大盘了,他是也可以作为旅游地产的一种新的思路,开发商,包括现在配套作为一个城市运营的角色。

孟丽萍:这个是完全可以的,因为开发到了一定规模的时候,就是建了一座城了,这个小城市为了城市运营的配套就要建了,这个应该是可以的。当然不是说因为规模大就叫做旅游地产,还是之前讨论的问题,符不符合旅游休闲、度假的功能,假如说一个千万平米的大盘,我想无论如何不能做旅游地产,因为他的居住环境已经是变成一个大的社区了。

主持人:是,而且一个社区内居然有六个公园,十几条道路,三个地铁站。

孟丽萍:还是概念的理解,不是说一个景观好或者是有景观资源就是旅游地产,毕竟还是要依托于一个旅游景区,大的是景区,小的是地产,除了一些酒店,休闲度假的酒店公寓以外,还应该是高端的,最底层的都是洋房或者是连排或者是别墅,这样才能称之为旅游地产的该面,你说的大盘我个人不认同。

主持人:所以旅游地产对产品是有一定的要求的?

孟丽萍:是的,我们一般说做产品规划都是这样建议的,因为要达到收益的最大化。

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