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地产沙龙之一:为何定位养老地产为隐性刚需

2012年12月06日15:23腾讯房产我要评论(0)
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腾讯房产养老地产主题沙龙

嘉宾与主持人合影

腾讯房产讯 第十四届CIHAF中国住交会于2012年12月6日至8日在深圳举行,腾讯房产全程直播本次盛会,以下是腾讯房产地产沙龙实录。

主持人:网友们大家好,欢迎关注腾讯房产,我们今天是在深圳住交会的现场,今天是住交会的第一天,我们第一场沙龙主题是“养老地产沙龙”,今天邀请到的嘉宾是花样年集团养老地产运营总监高峻高总,高先生您好。

高峻:您好。

主持人:现在对养老地产有一个定位,叫做隐性刚需,为什么这样说?刚需大家已经看到了,中国以后是泛经济的时代,很多人说养老地产是未来的一片蓝海,您怎么看?

高峻:其实说隐性刚需有一点概念上的误解,国内很多行业人士已经把这个需求提得很明显了,我们现在的家庭基本上是4、2、1的家庭,也就是四个老人,两个中年的,一个小孩,可能在20年之后有可能变成8、4、2、1。有一个人如果说他家庭的身体都比较健康的情况下,有可能要负担到14个老人。如果是你长到30多岁,你的父母还在健在,爷爷奶奶还健在,甚至是爷爷奶奶的爸爸妈妈还健在,因为现在大家都关注健康,如果是按照世界卫生组织的概念,可以活到120岁,活到100岁左右是有的,想象下一代基本上就是四代同堂了。实际上十四个老人,必须由一口子或者是两口子来负担。

主持人:现在中国的情况呢?中国的养老地产,我知道前些年已经提出一个政策,应该数字是9731还是9713?

高峻:9064或者是973,就是90%是居家养老,6%是机构养老,3%是养老公寓。

主持人:现在不管是经销商还是民间资本介入到养老地产,主要是90%的部分?还是?

高峻:6%或者是7%。

主持人:很多开发商现在是拿非常大的地块做养老地产,很多人都会置疑,你以便宜的价格拿到地,之后到底会不会做养老地产?还是假借养老之名来圈地?很多业内人士讨论真的养老地产和假的养老地产的概念。

高峻:这个中间是有隐性的矛盾存在的。如果这个地是用养老的名义拿的就不能销售,现在的国内的很多开发商想圈地,那他只能名义上借养老,但是实际上在拿地的时候,国家发改委或者是和土地规划据申请项目的时候不是用养老地产的概念的,因为如果是以这个名义拿地是不能销售的,这对他来说是一个软肋。

主持人:现在大部分开发商在拿样老的时候政府会规定配套,或者是有一部分是必须做养老的,另外一部分是商业运作,也就是做住宅,这个情况是不是这样的呢?

高峻:考虑到养老地产投入非常的巨大,所以现在有一些政府部门和地产公司有一些默契,基本上如果是拿一块地做养老地产,就允许有一定百分比的做商业配套,当然没有放到桌面上来说,只是私下里有一个协议,有一部分作为巨大投入的补给,大概是30%左右。30%基本上运作就可以平衡。

主持人:说到养老地产,业内人都有一个共识,有两个问题需要解决,一个是融资问题,另外是人员配置问题,因为我们知道商业地产的操作期是3到5年,慢的可能是5到8年,养老地产要有多久呢?

高峻:商业地产也不一定有3到5年,之前的住宅,万科最快的12个月,从拿地到建造到销售到结束12个月,那么商业地产,像万达也没有3到5年那么长的时间,基本上我们经过之前对养老产业的测算,在服务团队,各方面情况都比较良好的情况下,5年的时间可以回收成本。

主持人:5年时间回收成本,但是这个从开发拿地到后续的运营,其实这个时间也是蛮长的。

高峻:对,大多数企业都是不能承受的,因为经历了前面的房产的泡沫,一直是利润都比较良好的情况下,现在是5年才能产生利润,还是很痛苦的。

主持人:其实花样年为什么以后的战略是转移到养老地产呢?因为我知道花样年的数据很不错,好象之前11月已经完成了今年的销售利润了,好象是卖了70个亿是吗?

高峻:是的,前天的经营利润才总结出来的,实际上完成了全年的销售任务,其实花样年转型养老是董事会的正确抉择,总裁潘总在三年前就已经开始考察养老这个行业,转型的原因一个是因为国家政策的压迫,第二个也是看到了中间巨大的商机。现在中国老年人2010年就已经达到1.85亿,不管是健康还是不健康,或者是多大年龄都需要有一个房产,中国就是这样的习惯,没有房产就好象是没有生活。但是政策的压迫之后,我们必须转型,政府的调控力度很大,我们潘总的抉择已经走到了行业的前端。

像国内其他的几个大的房地产企业他们所宣称的做养老,但是实际上还是没有真正实现意义上的转型,而我们已经成立了养老的管理的运营团队,以及后续提供服务的团队,是专心的做服务上的转型。

主持人:现在花样年提出来的口号,未来的发展方向是轻资产、重服务,想要做一个服务商的角色,主要是针对养老这一块吗?

高峻:这个并不是单纯针对养老的,花样年集团下面同步有物业管理的集团、酒店管理的集团、原来的地产集团、养老养生的运营公司,还有文化旅游的公司,我们所针对的轻资产运营是指除了地产集团之外的所有的几个板块,是希望轻资产运营。

主持人:这样压力也比较小,靠住宅这边回笼资金,可以这么理解吗?

高峻:住宅这边的轻资产暂时还是不大可行,我们相对来说,在物业上面和酒店管理上面,慢慢要实现轻资产运营。

主持人:我们有一个概念,我也访问过很多专家,因为很多楼盘就是一个养生盘,但是他对外宣称就说我们这个房就是一个养老房,那么养生和养老是一回事吗?覆盖面是不是有点广?

高峻:实际上就我们研究的观念来看,其实养老是一种产业,养生是一种手段,这两个不是同一个对比的范围,因为我们是把养老作为全民都需要的服务,而养生可以说是从生到老死都需要的保健手段,或者是生活的习惯。总结来说,养老是一种产业,而养生是一种手段。

主持人:因为我也采访过一些开发商,现在还有很多企业有一种观念,他们觉得真正的养老地产覆盖的是中国稍微中高端一点的人士,因为他们比较有购买能力,可以买相应的养老地产,或者是买养老公寓,或者是养老公寓的出租,他们可以承担起租金。而中低端一点的老年生活,基本上第一还是居家养老,第二点是政府方面的服务,他们觉得福利是福利,商业是商业,您认同吗?

高峻:我再解释一下养老,我们现在所说的养老是包含这两个方面的,一个是养老公寓,一个是社区养老,我们要做的是从现在或者是之前有一段时间已经开始了,房地产商在建社区的同时,要把老年人所需求的设计放进去,这个社区以前可能在地面、墙角,或者是房间里面的浴室等等方面没有考虑到老年人的需求,我们把这个需求放进去之后,就成了真正意义上的适合老年人居住的社区。

而真正的养老地产是把这个社区满足了之后,老年人和年轻人是共同生活在一起的。这样才能真正意义上形成养老的社区。因为现在所有人在建造老年公寓的时候,都把地选在郊区或者是偏远的地区,实际上这是不能满足老年人的生活和心理需求的。养老地产要解决三个方面的事情,包括环境、身体、心理。其实身体和心理就是他的生活方式,如果是在边远地区,他的心情是很痛苦的,因为我们做过老年人的需求的研究,会把心灵上的需求也作为一个重点服务的方向。

主持人:还有一种说法,有专家说真正适合做养老地产的城市其实不是特别多,需要环境适宜,也是适合养老养生的城市,比如说海边城市,或者是南方的一些城市比较适合做养老地产,而西部一点的地区,可能本身环境比较一般的,就不太适合他们这种意义上的养老地产?是吗?

高峻:这个也要分两个方面,一个是市场化、商业化运作的养老,一个是政府全民型的,这是刚需,不可避免的,任何一个地方都有老人,都要满足。从商业的角度来说,养老还是有选择的,我们可能眼光比较局限,我们认为发达的城市,环境各方面比较好一点的城市首先是我们选择的地方。我们现在重点研究的还是北京、上海、广州、深圳、成都这些宜居的城市做养老地产。

主持人:我知道养老地产正面临着人员配置的问题,有一种说法是一个养老项目用了多少员工,他的体量才能做到很大,也就是说他的核心竞争力是在人工这一块?

高峻:我们从国内外的一些比较来看,这个配置简单的来说,像高端的我们基本上是1:3,1:4、1:5,如果是中低端的基本上是1:8。这个概念一两句话是解释不清楚的,因为我们拿一个养老公寓来说,为单个老人服务的会涉及到生活上的、医疗上的、日常起居护理方面的,包括保洁卫生都包含在里面,其实我们是一个团队为一个人服务,而不是说一个护理员服务几个老人,所以这个意义是一两句话解释不清楚的。

主持人:但是我们现在看到中国的服务型人才,服务市场空缺非常大,需求量也非常大,不管是养老公寓还是居家保姆,甚至是别的领域,月嫂等等,都没有特别专业的人士。

高峻:对。我们花样年现在已经在着手建立自己的花样年大学,和国内北京的一家比较知名的大学、台湾一家比较知名的大学专门成建了花样年大学,实际上考虑了您刚才所说的问题,就是后续团队的专业人才的输出,首先是满足我们花样年集团自己的需要,第二个也是尽一点社会责任,把养老的专业人才输出,给国内外各个做养老的企业共享。

主持人:我知道前段时间风头浪尖的企业好象也是今年要做养老地产,类似养老公寓这样的,好象是老年大学,是吗?

高峻:是的,他们意义上的老年大学和我们的还是略为有点区别,他们的老年大学是针对老年人的,是在于老有所学、老有所养来做的,学员基本上都是老年人,是为丰富老年人的精神生活的,而我们花样年大学是为输出人才做准备的,提供的是服务型的人才,这是一方面。

第二个是养老的公寓我们也去看过,观念方面是不错的,不过从我们的理解来说,他重点所关注的人是叫做教育地产,他这个概念还是和他之前的定位的理解是比较融合的,和我们的方向是略为有区别的。

主持人:我们这边还是希望覆盖的人群更广一些,他们可能还是高端这一块,因为我们知道做住宅都是走高端化的。

高峻:对。

主持人:他们针对的人群,我们的理解就是针对稍微高端一点的,有购买力的健康的老人,是这种人群比较多吗?还有一个问题,我去天津,天津那边也是有一个类似于养老公寓,他的盘子很大。

高峻:是滨海地产吗?

主持人:应该是,他们那边有一个做法是卖卡。

高峻:滨海地产也是我们的合作伙伴,之前是和上海亲和源有这方面的合作,亲和源给他们提供了一些技术上的、顾问式的支持,应该是最近要开业,基本上完工了,他们也付给亲和源一笔顾问费。

主持人:其实他们卖卡的收入已经很多了,我不知道这是叫服务卡还是什么卡?

高峻:这个做法是向亲和源学的,前面是会员卡,你购买了这个会员卡之后,可以有养老公寓的使用权,可以在这里生活,相当于是有了在这个小区里面生活的资格。但是这个可能有一点点弊端,之前清河园也出过一期会员和所有者的矛盾,因为说是非法集资等等,现在不知道如何定义这个概念,所以我们在发展的时候也会规避这方面的风险。

主持人:我刚才的问题是因为国家现在对于办会员卡还没有特别明确的概念,因为他现在是擦边球的状态,没有说到底符不符合法律的要求,但是很多公司也都这样做,我知道比较高的会员卡已经卖到七万了。

高峻:是,现在最高的已经是88万,最开始是卖50万,后来就已经涨到88万。其实北京还有一家叫太申祥和山庄的,他也是卖会员卡,但是他略为有点区别,他的形式是以医养老,医疗和养老相结合,现在是结合北京地区的一些著名的中医专家,也算是给会员提供的服务。媒体对国内看病难的理解都比较深刻,如果是有一个专家来跟你一对一的服务,还是很希望能接受这种形式的。所以说他们的会员现在大概有一千多人,对这个会员卡的形式还很赞成的。

主持人:这种操作模式主要是把医疗服务配套嵌入到这个卡里面,但是有的开发商特别大手笔,说我要开发这个楼盘,这边要建一个医疗城,也是因为这方面,开发商都特别的吃力。一方面是资金的问题,另一方面国内也没有那么多医院的资源。

高峻:这方面也是有代表的,北京附近燕郊的燕达健康城,不过我们做这方面的建议,如果说你没有没有清楚,实际上不要轻易的涉足这个行业,我也是从医疗行业出来的,一些想投资的人他们只看到表面现象,觉得医院的利润很大,实际上等到真正投入到这个行业之后,我认为有90%以上的人是后悔的。

因为就拿一家普通医院来说,至二有甲医院的配制至少要投入5亿以上,三甲医院的配制基本上8到10亿,医院的回收期基本上要8到12年,才能收回来,然后才能见到效益。如果是把这个资产做其他的投资,是很短期很容易回来的。

主持人:所以如果不是专业的医疗机构,本身就已经有医院了,可能再配套建一些养老方面的仰项目地产,仅仅是一个开发商,想把医疗资源配套起来,确实是压力比较大。如果是这样,还不如引进一些医疗服务机构会更合适一点。

高峻:对,我们也正是准备这样做。花样年在深圳、成都会首先启动养老的产业,我们和深圳的公司,本地的公司,在养老公寓的直线距离或者是车程3到5分钟之内的大医院,按照三甲医院配套的医院已经建立了良好的合作关系,将来可以在养老公寓设立医疗点,这样对我们来说减轻了压力,对他们来说,也保证了他们覆盖的社区服务的宗旨。

主持人:今天的最后一个问题,有一些人一直在说买房是为了什么?中国人的概念就是以房养学或者是以房养老,您觉得以房养老在中国这个社会能实现吗?

高峻:在一定时期内还是不能实现,这是我个人的观点。曾经南京已经有过以房养老的先例,但是实践了大概两三年之后已经运作不下去了,现在已经是不了了之了,就是南京小汤山的养老公寓就是以房养老的形式。

我个人的观点,从目前来说是不大现实的。因为普遍的人,现在工薪阶层买一套房,至少要花20、30年才能还清,从开始买的时候,平均年龄算30岁买一套房,到60岁才能够把房贷还清,对大多数人都是这样。当你到60岁的时候开始养老了,再把你的房子卖掉来养老,有95%的人的心理都是不愿意的。

主持人:对,一个是心理的原因,当然还有一个靠不靠谱的问题。

高峻:对,因为大部分的人还是希望政府能够把养老的负担减轻,或者是负担掉,你要他把房子卖了养老,中国几千年以来的习惯,房子是要留给子女的,和这个想法是违背的,所以说接受不了以房养老的现状。

主持人:谢谢高总,今天的沙龙就到此结束,借用高总刚刚跟我说过的一句话,养老地产的未来到底是什么样的呢?前途是光明的,道路是曲折的。

高峻:是的,国内有这么多商家在做养老,整天都说亏本亏本,我们就问:如果说这么多年来一直在亏本,怎么还在做呢?社会责任不能高于一切,企业首先还是要以商业运作为目的的,如果说把服务做得比较完善,在国家政策上有一些扶持,我相信养老产业基本上到2020年之后一段时间内,应该是相当朝阳的一个行业。

主持人:还是国家在政策扶持上做努力。

高峻:这是肯定的。

主持人:好,谢谢高总。

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