腾讯房产房产 > 专题报道 > 会议报道 > 探寻楼市新亮点 > 正文

转型中房地产企业 中国地产逐渐迈向世界

2012年12月04日16:02腾讯房产我要评论(0)
字号:T|T

自1995年重组以来,首创集团构建了以水务为核心的基础设施产业、以城市住宅开发建设为核心的房地产业和以投行并购业务为核心的金融服务业等三大核心主业。刘晓光先生曾荣获“2005年中国经济年度人物”。

刘晓光:首创集团总经理

长期以来,我们的地产界粗犷的增长方式占据着主导地位,另外地产往往都是单一的物业开发多,同战略性的新兴产业联系的肯定少。所以我们在两年以前开始转型,过去是75%的住宅,然后加上写字楼、商业、酒店,基本都卖掉了。从两年以前我们开始进行转型。我们觉得从单一的物业开发升级为一个综合性的城市运营商,把我们的新兴产业的联动跟地产结合起来,可能是大有前景的。

我们现在主要做的是商业地产中的奥特莱斯,大概已经开工了5个,基本上封顶了,进展得很快。我们把英国的一些教育产业引进来,跟地产结合起来。另外,我们尽可能把我们做的地铁上盖、高速路、污水,把它跟地产融合起来。另外,现在我们还在探讨物流地产,通过物流的存、运、快销品的结算、交易,使地产能够升值。

另外,我们一直在探讨经济开发区的产业跟我们的产业怎么融合,我前一段在法国,我们希望在那里做一个中法之间的经济贸易区,有一部分的企业是在这里做最后的加工、装配,同时有一个欧洲企业把技术转移给中方的企业带回来,当然也会演生出一些地产。我们现在还在大量看土地的一期开发、新城市的开发、小城镇的开发,以及医疗、养老地产的开发。

最后,我想从结论角度来看有这么一个题目,所谓的“转型地产是馅饼还是陷阱?”我的个人看法是,中国经济水平的提高、人口结构的变化,对商业地产的繁荣、对未来的形势肯定是好的。这次我在法国很受启发,因为在十年前我去了法国,我看了巴黎春天,它是比较新的商场,有男装的、女装的,还有家居的。每一个商场都很热闹,人流非常大,当然有一大部分是中国人。而且我注意到有一个现象,他的商场人流大的时候,他的品牌基本上都是名牌。而且我也注意到巴黎的好街道和破街道有很大的差别,好商品跟破商品也有很大的差别。

我想说明一个什么问题呢?就是无论是欧洲现在多么艰苦,但是它的零售业仍然是发达的。我看了一下国际上的数字,商业地产的价值在房地产总价值中很高,大概在60—70%,我们还是比较低,所以这个潜力还是巨大的。从我的看法来讲,如果住宅长期或者持续进行调控,如果商业的利好政策不断的话,实际上它是很有前景的。当然现在已经有狭义的商业零售业向办公物业等等其他的一些产业,包括旅游、养老、培训、物流在扩展。未来一个是在城市的核心区,一个是在城市的副中心或者叫做我们最近在探讨的城市郊区的新城市中心,我们更看好后者。

最后,做转型也是很痛苦的事情,比如我们在做商业地产,首先它真正的价值在于你有没有这样的人才、有没有这样的管理能力、能不能把国际真正的品牌收购进来,又能不能有最优势的竞争价格,至于你盖商业地产的壳是容易的事情。

很多人说现在是中国房地产行业遇到的一个“冬天”,说到冬天,我想跟各位分享一个故事。在大自然界当中,每当冬天来临的时候,我们总是会看到不同的一些景象,包括自然界当中的动物在冬天当中也有不同的选择,比如大雁开始南飞,比如小熊会开始冬眠,画面当中的这个小兔子也许没有太多的冬眠的技巧或技能,它可以做的就是等待春天的到来,在等待的过程当中,也等待救命的胡萝卜。

当大家都认为的房地产的冬天到来的时候,究竟用什么样的心态和方式去面对,和去度过这个冬天。

顾云昌:中国房地产研究会副会长

我觉得2011年这一次的房地产调控,冬天是到了,但是冬天的时间多长现在不知道,你等到什么时候?冬天的冷热程度也不知道,你只有去适应它,而不是等待它,用积极的方式去适应这个冬天。比如说是穿着棉袄,多锻炼锻炼身体,这不就等待吗?小兔子是等待,但是我认为不应该当小兔子。

刘洪玉:清华大学房地产研究所所长

我觉得应该主动地去面对,主动的想策略去应对,而不是被动的在这个地方。刚才顾先生说不知道冬天有多长,不知道自己能不能熬过这个冬天。

张章笋:北京国瑞兴业地产股份有限公司董事长

我认为中国的国情是人口很多,13亿人,13亿人口的居住问题是民生问题,居者有其屋,因为房价和居民实际收入差异太大,现在国家努力出台调控政策,同时大面积开工建设保障房,确确实实是使许多地方的跌幅高达30%。一个是房价下跌,再加上刚性需求,所以更加剧了政府出台调控政策。

宏观调控是不可抗拒的一股力量,所以某种意义上来说还必须有一个过程,还需要等待,当然在等待的过程当中应该积极去寻找应对的策略,有策略性的应对办法和生存的办法。小兔子的等待其实也是一种理智的方式。

黄怒波:北京中坤投资集团董事长

因为我不想离场。但是等待下来,不是说来一个菩萨洒一个甘露水,不是这个意思,我们是要继续留场,但是我们要寻找新的突破,我等待一种改革。就像中国经济一样,你不能离场,中国经济也是处于重新再出发的阶段。所以对于房地产行业,我认为这个等待是积极的等待,等待着变革或者是等待着春天的到来。

许健康:宝龙地产控股有限公司董事长

我是认为这个冬天在年底会基本上完成了,房地产业以及相关的行业对整个经济的贡献率是至关重要的,其实房地产很简单,现在少做一点,多做好内功,卖便宜一点,很简单,没什么,我认为很轻松。所以我认为是熊,不要动得太多,安全一点、休息一下,把自己的内功做好,准备好内功再去发挥。

中秋节,原本是商业的消费旺季,但是,对于太平洋百货来说,2011年的这个中秋节,却是寒冷的。这个进入内地市场近20年,并连下数城的台湾连锁百货巨头,在它进入北京市场的第十个年头,落得个连关两店,离开北京市场的结果。

东三环三里屯商圈,是北京比较繁华的商业地带之一,太平洋百货盈科店就坐落在这里,它一度被称为这个区域的地标。一个老牌的商业巨头,从北京这个商家必争的市场退出,这多少让人有些疑惑。对于连关两店的原因,来自台湾地区的消息称,因为卖场规划不太理想,再加上商圈变化,大楼业主要大幅度提高租金,8月举行的太平洋百货中国公司董事会,因此决议结束经营太平洋百货北京店。尽管太平洋百货否认亏损导致其将在年底退出北京,但其母公司远百集团财报显示,北京的确成为它在大陆地区唯一赔钱的地方,从2009年至2011年一季度,已经亏损了7181万人民币。

看来我们找到的新的转型商业地产和旅游地产也不是那么容易做的,究竟商业地产、旅游地产这个领域,现在日子好不好过?

顾云昌/中国房地产研究会副会长

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任。曾任建设部政策研究中心副主任,中国房地产业协会副会长兼秘书长。多次参与国家房改政策的研究和制订,为国家房改方案和政策的主要起草人之一。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“经济适用住房政策的研究”等重要课题。主编的书主要有《前进中的中国房改》、《中国房地产发展大全》等。

顾云昌:中国房地产研究会副会长

首先要正面理解楼市的调控,先说一下房地产企业该不该转型和出路到底在什么地方。我认为中国国情,一方面是人口多,有13亿人口;另一方面是可供人居的土地少,尤其是可供住房建设用地少,国家对各省市的建设用地的控制是实行指标控制,只要是没有指标就去征地,那是违规违法的。

13亿人口的居住问题是一个基本的民生工程,“居者有其屋”的原则,国家的基本国策,我的理解是国家应该不支持一个家庭单位拥有多套的房子,同时国家也应该不鼓励房价会超越居民实际收入的差距太大或太远的情况。所以近两年房价上升过快,中央着急了,努力出台调控政策,同时又大面积的开工建设保障性住房。确确实实连续几个月来,房价下跌了,而且跌得很猛,许多地方的跌幅高达20%、30%。

张章笋/北京国瑞兴业地产有限公司董事长

2002年创建北京国瑞兴业地产股份有限公司。拥有丰富的房地产开发、管理及商业地产运营经验。国瑞地产已发展成为跨区域、多项目运行的大型房地产开发、商业物业经营管理的综合性地产企业。曾荣获建设部和商务部共同颁布的“中国城市建设杰出人物奖”。

张章笋:北京国瑞兴业地产股份有限公司董事长

一个是房价下跌,再加上刚性需求的人们的观望心理,所以更加剧了房价更加跌。最近有许多房地产企业的销售策略甚至是推出了“抢收”这个词,“抢收”这个词过去在我们南方地区是强台风来临之际伴随着大暴雨,预测说有台风来临,农民都要组织抢收,以减少农作物的损失。实际上楼市也提出了“抢收”作为它的销售策略,可见目前的状态下,房地产企业是有些恐慌了。一个是打击和消除了投机和投资性的购买需求,同时非常严厉的限制了改善性的购买力。

商业地产目前实际上是基本饱和了,大家不能光看万达地产做商业地产做得那么成功,商业地产目前是饱和,而且商业地产必须有一定成功模式才可以做成功。所以都去转型商业地产,我认为是不切合实际的,至少是多数企业和多数项目不能成功的。

黄怒波/北京中坤投资集团董事长

全国工商联房地产商会副会长、中国市长协会会长助理、中国网球协会副主席、中国登山协会副主席。他在旅游地产开发方面有其独特的见解和观点,1997年,投资开发安徽宏村文化项目,并于2000年将其打造成为世界文化遗产,2007年中坤集团开始投资海外旅游地产。

黄怒波:北京中坤投资集团董事长

从这次经济转型来说,房地产行业转型,从住宅市场退出来,回归到一个正常的房地产行业是必然的过程,但是对于太平洋百货的业态判断,它有自己的因素。第一个判断,做房地产行业转到房地产商业的时候,你不要忘了大的时代背景,那就是互联网时代来到了。太平洋百货的业态是一个没落的业态。

现在很多的人在城市当中拿最好的地块盖大的Shopping Mall,这对城市的发展又带来一个巨大的破坏。土地的珍贵性要用好,不是去建造为了没落的业态而暂时过渡性的经营场所,应该变成人们的精神消费、文化消费的服务性消费场所。比如影院、餐饮系统、文化场所、演出场所,这是给城市的生活提供一个新的城市休闲中心空间,那些传统的购物让电子商务去完成,这是21世纪肯定要做的。很多地产商没有看到这一点,包括房地产市场一招商建多大的Shopping Mall,这个业态必定会被消灭掉,现在书店就会逐渐没有了,以后再有就是奢侈品书店。出版社也没有了,所以物流业将会发生巨大的革命性变化,很多人没有看到。所以你转到这个里面,从那个胡同出来又走进一个死胡同,要走出这个误区。如果你向人们的精神消费、文化消费方面走,你就会推动中国的经济转型,就促使它向服务型的生活方式上转型,投资型、消费型,所以在这方面地产商是可以起到很大的作用,问题是你有没有先进的理念。

现在我不好意思说,你们还在做太平洋百货这样的大卖场,那你会跟经济发展的规律背道而驰。在旅游地产也一样,我以前不好意思说,一说旅游地产,大家干几百个亿的住宅,说这个家伙没钱才干旅游地产。现在又不好意思说了,是一个人就谈旅游地产,但是问题在哪儿?往往把旅游地产,包括政府,又变成了第二次上山下乡的运动,变成房地产开发盖高端别墅,这是巨大的误区,带来的破坏性更强。

旅游地产对于我来说,它是利用稀缺的景区文化资源和土地结合,被人们打造的第二生活空间。第一生活空间是城市、家庭,第二生活空间就是度假,这是属于精神消费、文化消费。如果又变成第二次上山下乡的运动,是去开发大量的高端别墅,又走向了另外一个误区。所以在这两个方面,如果房地产商抓住转型的机遇,你转型了你就符合中国经济转型的趋势,你就是一个推动者。再一个是你跟经济发展的规律不背道而驰,你就不会被淘汰。我们目前最大的问题就是地产商的逐利性太强了,什么地方赚钱他立刻去了,然后那个方向立刻就堵死了,又跑到下一个场所了。所以在这次房地产调控当中,我们要冷静的坐下来思考一下,想一下这20年怎么发展过来的,我们下一个20年能不能摆脱这种盲目性,变成有点知识、有点文化、有点理想。

许健康/宝龙集团董事长

1990年在澳门创立了宝龙集团,成功步入房地产业,跻身澳门著名房地产商之列。他勇于打破常规,创立了独特的商业地产发展模式。1992年,宝龙集团投资厦门房地产, 2009年10月宝龙地产在港成功上市。宝龙集团已发展成为集地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业于一体的多元化大型企业集团。

许健康:宝龙地产控股有限公司董事长

商业地产对于整个中国的经济发展贡献很大,特别是对于满足老百姓的购物环境方便是起了很大的作用。但是现在这两年来有一个倾向,大家不甘寂寞,做住宅地产,谁都想去做。其实做每一件事、每一个行业,特别是在今天,更不适合去变化太大,而且是投大量的人力、物力,肯定头破血流。就算你要多做一些行业,多一些餐饮行业,要有一个逐步的过程。所以从我做商业地产是2002年开始,做到今天,我也走过了一个很艰辛复杂的路程,在这么一个过程中的岁月,你懂没用,我懂也没有用,要所有的员工、所有的人都能够懂,都能成为一条线。特别是做这个行业要付出很多,因为它跟一般的住宅地产不一样。有几个过程,买地、销售、管理,商业地产要招商,甚至到投入到行业里面去。所以我不是说怕竞争,我很喜欢竞争,其实你要选择这个行业就要有一个付出的心态,你自己本人要很想去学习、很想去参与,而且不惜一切的去追求,你可以去参与。如果是靠人家的谦让,那你不要去做。

改革开放才三十多年,这是一个发展粗放型的城市。其实我们国家更要思考的是在这个时候,你要让我们这些地产行家在质量、品质、环保等等方面做得更好,大家都说要速度,对很多东西都忽视了,包括质量问题。我现在总部搬到上海,上海一百多年前的建筑还是这么有味道、这么可爱,我们现在做的都能达到这样吗?我们作为政府、作为行业、作为企业应该鼓励大家更多地去追求品质,这才是根本,你要压死它没用。

我觉得不要去参与、少参与,你做住宅地产,把它做好,降低成本、标准化,做豪宅,中国经济的发展和这个市场还是无限之大,你不要太担心做得多大,第一、第二没有意思,你只要把你的产品做到最好,成本最低,又是最好的东西,你就一生有意义了,这是最大的追求。

我们不得不思考这样一个问题,很多人想到的转型就是从住宅转到商业地产和旅游地产,我们要交给两位专家和学者。你们觉得这样的一个转型到底是一个馅饼还是一个陷阱?是不是我们真正可以去依靠的一个转型的方向?

顾云昌:中国房地产研究会副会长

如果说2011年房地产市场最大特征是什么?有两个“上”、两个“下”。第一是保障房大干快上,第二是商业地产一哄而上。两个“下”,土地交易量、地价在下降,房地产的交易量增幅下降,如果包含了CPI的指数,房价下降了。

房地产行业榜样的作用很重要,比如在座的宝龙,比如今天没到会的万达,还有黄先生,你们都在里面。他们在商业地产当中收益很好,利润很高,做得很棒,因为商业地产有市场,看到了市场、看到了他们的利润,看到了他们的光辉。同时,住宅地产是限购,也就是把某一部分力量逼到那里去了,开发商看到了商业地产的这种好利润,看到了住宅市场的限购,再加上商业地产的许多投资者没有投资、没有出路了,限购了,那么只有去选择商业地产。所以这样的情形导致了商业地产的一哄而上,其实这里面有陷阱。或者说商业地产就好像围城一样,在这里面的人感觉到并不好受,都要出去了。外面的人都感觉很好,都想进来,真正的好不好?我也曾经打过比喻。

做住宅地产相当于在游泳池里游泳,速度很快,也很自在。商业地产是在江海游泳,有人不知道,以为江海游泳是一个避风港,哪知道避风港里面有鲨鱼,水很深,搞不好就会陷进去。刚才太平洋就是一个例子,有些是把房子盖起来了,招商招不进来,投入进去以后没有回报,投资者买了商铺以后下一步有没有回报也不知道。所以对于开发商来说,对投资者有很大的陷阱。

所以我们要看商业地产搞得好不好,并不是容易的事情。住宅地产搞得好不好,为什么过去大家都感到好呢?因为过去是卖方市场,供不应求的,过去十年中国的房地产市场住房市场是卖方市场,当然下一步会转向买方市场。而商业地产一直是买方市场,竞争很激烈,他与住宅地产的思维市场判断来判断商业地产商业,当然地方政府明确要求,一般地方政府都知道,商业地产特别是综合体,是城市GDP的发动机,地方政府都想靠商业地产、靠综合体来拉动城市的经济,所以土地也给你了,招商也很积极,那么你就进去了。哪知道避风港里有许多风浪,还有鲨鱼进来了,所以一定要警惕,这里面是有很大风险的。

刘洪玉/清华大学房地产研究所所长

清华大学土木水利学院建设管理系教授、博士生导师,清华大学恒隆房地产研究中心主任、清华大学土木水利学院副院长。兼任住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国土地估价师协会顾问、中国房地产业协会常务理事、英国皇家特许资深测量师、美国城市土地学会资深学术会员、香港大学荣誉教授。主要研究领域:房地产经济学、房地产金融与投资、住房政策和土地管理。

刘洪玉:清华大学房地产研究所所长

是馅饼或者是陷阱,因不同的市场状况而异,因为每一个城市的房地产市场,尤其是商业地产的市场是不一样的。也因不同的企业而异,因为有的企业很有经验,很有能力,所以有些企业不只是馅饼,它是蛋糕,但是可能更有诱惑力,就是陷阱,还有很多企业又是机会。所以不能够笼统去看。

商业房地产,实际上我们叫它投资性房地产或者叫收益性房地产,它跟住宅的经营模式完全不一样。为什么对有些开发商可能是陷阱呢,他还是用住宅的开发模式去开发商业地产,建完了以后想办法把它卖掉,包括我们过去的旅游地产,曾经用各种各样的方式想把它卖掉。本来旅游地产里,发达国家的旅游地产基本上是给大家提供一种消费的第二个休闲的空间,是一个消费品。但是我们国家在开发旅游地产的时候,开发商总是引导大家说这个地方买了吧,升值,给大家提供的是投资品,而投资品又不能够获得真实的收益,最后大家就失望了。

所以商业房地产,一个是你要有专门的能力,不只是开发建设,还有建成以后的运营收益能力、资产管理的能力非常重要。很多企业是商业性房地产,需要长期投资,对很多高财务杠杆的企业,实际上自己的投资能力还不是很强。当然我们说商业地产业可以有各种各样的形式,我也看到一些中小型的商业地产企业,就在县城或者建筑镇的层次上,专门搞与住宅、商铺联合的,它也可以叫商业地产。但是我们一般讲,如果是大城市里面的商业地产的角度,它的产权应该是统一的管理模式,因为零售了以后,业权分散了以后,短期可能看不出毛病,但是长期对于整个物业的市场营销,维护、修理管理,会出现一系列的矛盾。它不会是升值,可能最后由于分散销售以后贬值了,大家投资就没信心了。

黄怒波:北京中坤投资集团董事长

真正的一个成熟的地产行业企业,最后一定走到了不像现在贩卖式的提出一些产品卖掉,而是要做持有型的地产商,这个从国内外看,最后能够活下来的都是这些。像万达从最早的销售到持有,像我们也坚守下来做持有,持有是一个可持续发展的商业地产模式。所以现在很多在商业物业风吹浪打的时候,打击的都是那些快餐式的地产企业,不持有。但是你想持有住宅是没法持有,你只有走向商业地产的战略转移。所以李嘉诚也进行了转型,像很多企业准备好做10年的痛苦转型期,最后转到持有上面,这个房地产的模式就很有理性,这是很重要的。

因为在冰岛的投资问题上引起全世界的关注,到现在看,从冰岛的政府来说,绝大部分支持中国企业进去。从这个方面来看,全世界最终还是要欢迎中国企业走出去的。只不过他因为在各种利益、党派的斗争,或者他们对改革开放的认识才刚刚起步,我们中国的改革开放对外资进来很恐惧,我们规定外资只能持股49%,冰岛现在就是这样。但是现在全世界的经济形势这么烂,只有中国这么好的时候,每一个人我相信再没有高贵的头颅了,都要低下来,向市场经济低头。

中国企业走出去,他们现在还没有准备好,所以他还不能适应中国强,中国企业居然来了。比如冰岛政府,那个部长否决了,但是工业旅游部长出来了,总理出来了,说我们政府重新探讨这个问题,我们再找一条路,跟黄怒波继续谈。我当然愿意,是你们请我去的。但是如果你们否定我,你给我一个正常理由。24个国家的人投资,你都批了,为什么到中国人就不批呢?我要问一个问题。而且你不该一开始就说中国人到处都买,什么都买。我说我是一个商人,你把我的国家带进来干什么?这对我的国家不尊重。另外,我就是投资,你非要政治化,那么就政治化,我就说种族偏见,对中国是后冷战,我们就隔空在骂,但是他没有我的声音大。

反过来,就这个问题来说,国际化是中国民营企业成长之后,尤其是房地产企业必然的一条路。很多企业找我,刚才单总说能不能让他入一个小股,我说当然可以,我们大家一块儿出去玩。对海外的市场,大家还是看好的。比如北欧有一个很稳定的国际环境,资源也很好,文化差异很大,我们在那里做的度假产业会给中国人、美国人启动。比如从纽约到那个地方,每年有几百万的预算,从伦敦飞过去3个小时。所以这个战略板块是我们自然的选择。

但是反过来说,在中国国内环境挤压的大情况下,民营企业又积累了这么多市场经验和适度资金,因为在冰岛都是2个亿美金,冰岛全国的总统跟我谈话,就拿计算器出来,算不出数。2个亿的美金折合冰岛特朗,他没见过这么大的数字。但是对于中国民营企业还是一个小不点,如果让刘晓光去的话,就是20亿美金了。所以民营企业具备了实力,具备了战略需求,现在需要的是耐心,我们要跟全世界过招,告诉他们我们带来的是什么,所以这一定还是要坚定信心。

加载中...

相关专题:

中国财经报道 探寻中国楼市新亮点
订阅

推荐微博:

换一换
注册微博
[责任编辑:addiszhang]
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博

最新热盘