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楼市气象:“纠结”的房价 冷清的土地市场

2012年12月04日15:59腾讯房产我要评论(0)
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进入2011年10月下旬,全国楼市颜色突变。各地开发商们纷纷抓紧年底最后的两个月时间。调低房价出货,以促销手段完成2011年的销售业绩,部分楼盘价格降幅超过20%。尽管开发商们都忌讳“打折”、“降价”这样的叫法,而是改用“团购价”、“惊喜价”、“限期特价”等字眼,但这波外界眼中的降价潮对各地楼市的冲击已经开始显现。

接近7折的团购促销活动,引来400多名这个项目前期老业主的集体维权。老业主与现场保安爆发了冲突。在售楼处,楼盘模型东倒西歪,老业主拉出的退房横幅随处可见。最终,由于房价降幅超过20%,中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 被认定违规卖房,被勒令暂停销售。

事实上,上海因为降价幅度大,出现业主大闹售楼处的,不止中海一家,还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓等。而传出因降价导致前期业主退房消息的城市,还有南京、杭州、北京、广州等等。

中央电视台财经频道主持人陈伟鸿,首先朗读一下自己手机上的一首诗。

雾总是朦胧,

雨总是缠绵,

风总是清爽,

云总是悠闲,

星总是灿烂,

月总是浪漫,

阴总是含蓄,

情总是温暖。

这首诗的作者就在我们台上,大家能猜出作者是谁吗?所有嘉宾的表情当中,最不像作者的就是任志强先生了,他实在淡定到让我读不出他的任何一点喜悦或者激动。揭晓谜底,这是今天早上任志强先生在微博 上抒发自己的心声。所以恭喜刚才猜对的这位朋友,论坛结束之后,你有机会赢得任志强先生亲自握手一次。

任志强:我先声明一下,是我转发的,不是我做的。

主持人:不管是不是原创,为什么我愿意在这里把这首诗朗诵出来?是因为对于今天中国房地产的发展之路来说,其实它遇到的阴晴圆缺或者风霜雷电真的很多,既然任总转发了这首诗,嘉宾能不能从刚才的诗中自选一种天气现象,描述一下今天的中国房地产发展的天气状况。

任志强/华远地产(华远九都汇)股份有限公司董事长

全国工商联房地产商会副会长,中国房地产研究会副会长,中国城市房地产开发商策略联盟轮值主席,他关于地产政策研究、行业研究、企业管理等方面的文章及相关言论均收录出版《任人评说》。

任志强;华远地产股份有限公司董事长

今天如果从社会的角度来说就是“雾”,所有人都看不清楚预期的政策是什么,或者到目前为止没有一个人告诉我们中国房地产的预期是什么,没有人知道,所以就是一场雾。

聂梅生:全国工商联房地产商会会长

我愿意选择“半阴半晴”,因为我觉得当前这个时段不是一个节点,它是一个时段,应该说是一个非常关键性的时段。我们讲降房价,其实这个降房价有几种理解。如果从环比来讲,连续4个月,尤其是限购的这些城市,环比的房价四个月以来都在降。我估计还会有一段时间是降。第二是同比的增幅也在降,但是同比还在正值,还没有到负增长,所以说这个降房价要看怎么说。

但是第三个是稳定了,逐渐小幅的下降以后,它趋于我们所期望的稳定,我自己更认为这个可能性更大。中国经济是在上升的,这是上升期间的波动。这是一个大背景,这是全世界其他国家没有的。

第二个大背景恰恰是我们有一个非常强势的政府的宏观调控加上微观调控,尤其是对于房地产,那是相当的微观。比如原来出的“90、70”,比如最近出的晚点的公租房40平方米,大伙儿都吓一跳,为什么不早说呢?到年底才说呢?他就出了40平方米,非常的微观,凭什么不能41,不能39?偏偏是40。中国政府对于房地产的调控是非常多的,我们叫做“十年九控”,从2003年开始每年都调控,而且一年出好几个文。所以我觉得这些文件的质量,我自己认为是越来越高的,要看到我们中国政府对于经济的调控和对房地产的调控,它越来越触摸到市场的脉搏。

林少斌/深圳招商房地产有限公司董事长

毕业于清华大学建筑系,高级建筑师。历任深圳招商房地产有限公司总经理;蛇口工业区房地产公司总经理;招商局集团工程地产事业部总经理;蛇口工业区总经理助理、副总经理,蛇口工业区首席规划发展顾问。

林少斌;深圳招商房地产有限公司董事长

房地产的库存量太大,最近我看到一个数字,统计上市的八个大的房地产公司的库存量有多少,算下来的结果是有120个月的库存,相当于10年的库存。这么大一个库存量,你怎么去消化?有没有一种产品能够库存10年?做汽车做10年的量,做家电做10年的量等着卖?我觉得没有一个工业企业会这样干。

好日子不再了,我们要好好去库存,好好地消化存量。另外,房地企过热的城市,库存量也太大。我刚才讲的是房地产企业库存量大,我看到城市的一个统计,大连77个月的库存,那就是6年的库存,它有必要把6年的楼都放在那里准备卖吗?我觉得这个太大。那你怎么办呢?城市也有一个去库存的问题,所以这应该是一个拐点,大家怎么样去库存,这个问题没解决好,那么后面的问题更大。

任志强;华远地产股份有限公司董事长

这个市场应该是从一个长期的角度来看,也就是以后还有没有住房需求了,如果说以后没有住房需求了,这个房地产市场的拐点才能真正到了。比如我们的城市化率已经满足了,我们的人均住房条件已经满足了,你再盖这么多房子没用,那就叫真正的拐点。

如果林少斌说的情况是存在的,但前提条件是什么?前提条件就是政府使劲地用“闲不住”的手按着,你让政府放开那只手试试,它敢吗?它要敢,就说明真是拐点了,它可以充分的放给市场,房价还在往下跌,那就真是拐点了。如果不是,现在有人按着,才形成了林少斌说的这么多库存。他说有75个月的库存,或者刚才说有25万套没有卖出去。如果你把这只手放开试试,可能不到一个月就卖没了,或者两个月就没了,这怎么能一样吗?

刚才聂梅生会长说我们的房地产市场从来不叫做宏观调控,应该都叫做微观的指导。一套房子多少钱都管了,那还叫宏观吗?所以管到了一房一价,管到了面积应该有多少,管到用什么办法生产,什么办法销售,什么办法面向市场做广告,没有不管的了。

如果我们又想争取作为市场经济,让世界承认我们的市场经济地位,但同时我们又不让市场去放开手脚,按照市场的办法去进行管理,自我调解。然后政府来回倒腾,折腾半天最后的结果是什么呢?是市场不好。第一个是土地购置大幅下降,第二是我们已经看到建设部提出2011年的一千万套,2012年要减量,2012年的增长幅度在哪儿?如果一千对一千说明是零增长,如果是一千对八百就是下降了。开发商和保障性住房这两头都下降了,投资是不是一定得下降?当房地产的投资下降的时候,中国的GDP一定是下降。通常而言,只要中国房地产的投资增长率低于全国固定资产的投资增长率,姚景源总经济师在这里,那时候GDP一定是低于8%的。

卢 铿/海尔地产(集团)有限公司董事长

2007年10月,受海尔集团董事局主席张瑞敏邀请,担任海尔地产集团有限公司董事长兼CEO。将自己从业房地产21年的心血精华,融合海尔制造业管理思想的精髓,凝聚成“新东方主义”、“小户大家”、“第九代商业”、“和谐住区建设规范”、“云社区”等创新地产理论,著书有《博弈广厦》、《居而美则优》、《新东方主义》、《新世说》和《家•国•天下》等文集

卢 铿;海尔地产(集团)有限公司董事长

我觉得可能会出现两个接踵而至的拐点。我们得承认现在出现了一个拐点,但是这个拐点不持久。我个人的判断可能在2012年3月份会重新拐回来,所以我认为现在的房价实际上是一个假摔。刚才任总的话,我们再说得直白一点,当你把皮球浸在水里的时候,你问一个问题,说这个皮球下去了没有?回答是下去了,但是你手一松开它就起来了。

我觉得现在世界经济形势、国际的政治形势、中国的社会形势等各方面都不允许中国的经济有一个大摔。所以房地产不可能大摔,我们的三架马车当中很清楚,进出口我们控制不了,一定会往下走;投资,已经证明了数万亿砸下去以后效率极低,不可能再增长了;第三个就是靠内需,内需当中绝对的支柱是什么?只有房地产。而且现在谈房价,很多人忽略了一个问题,房价为什么涨上去?实际上房价涨上去有很多原因,其中最重要的原因是成本上去了,成本上去的一个重要原因是政府在里面通过土地、通过税费达到了太多利益,而且完全没有回吐的迹象。所以我觉得房价不可能大摔,而且我也相信政府不会真正允许房价大摔。现在有一个迹象,房价下去的地方没有成交量,不是说下去了以后房子马上卖得很火。

陶红兵/北京高策房地产经纪有限公司董事长

拥有多年贸易及房地产领域管理经验。2005年陶红兵曾任思源经纪董事总裁,用6年的时间将当年仅有百余人的思源经纪公司,发展壮大成为全国三甲品牌的代理机构;并于2010年11月在纽交所成功上市。2011年10月,陶红兵发起创建高策地产服务机构。

陶红兵;北京高策房地产经纪有限公司董事长

回到刚刚林少斌讲的观点,他的理论是非常正确的,比如我们判断这么大的库存,是不是要卖多少年,它不是一个正常的市场交易的数据来计算的,而是在目前的行政调控情况下,他的数据可能就有问题了。任总说了你在按着它,不是市场上没有购买力,而是有钱也不让买。

就像北京的库存,现在新房和现房加在一块超过12万套,但是2008年11月份,北京的新房库存曾经超过15万套,当时媒体也算,说可能北京的库存要两三年才能消化,但是2009年一年就卖了15万套,就没了。所以现在的库存,如果在市场调控下,不是用这样的行政干预强制不让它进行交易,如果是正常的市场情况下就好很多。

任志强;华远地产股份有限公司董事长

这只手按着的不只是限购问题,限购只是这十个手指头的一个,比如银行信贷问题,你认为银行信贷首套的信贷利率提高是表示宏观调控政策吗?我觉得不是,他是趁火打劫。如果它执行了“国八条”,那应该是差别利率,第一套就应该优惠,这是“国八条”说的,不是银行说的。但是银监会赋予它一种权力,它可以自由调节,利率可以自由调节,房价不能自由调节,哪有这种道理?我们房价涨了10万块钱,利率涨了20万,你到底是让老百姓买房子还是不让老百姓买房子?也就是宏观政策这十个手指头按着的时候,不是用一个手指头就能解决问题,你要把这十个手指头都斩断了,自然就反弹了。

就像你刚才说球被按在底下的,你用十个手指头按着,如果抬起一个手指头,那个球能浮起来吗?它浮不起来。所以单一的解决某一个单项的限购政策是不解决问题的,你要把综合的所有限制性措施取消,就要把手抬起来,这时候球一定是会反弹起来的。就像聂会长刚才说的,它反弹的同时,除了交易量反弹以外,也可能因为交易量的反弹引起价格的反弹,这也是我们所最担心的,但根本的问题是为什么交易量反弹的时候价格反弹,是因为陶红兵刚才说的,我原来有15万套的库存,可是一年就卖没了,但是前期没有更多的土地让我第二年想卖的时候没房子可卖。2011年我们看到的实际情况就是从2011年的9月份统计以后,商品房的开工量是大幅度下降了,投资我们也看到的是下降的,土地购置是急速下降的。这几个下降意味着什么?2012年可能还有大量库存,也就是林总说的大量库存还没有消化。2013年的开工生产量到时候大幅度下降了,怎么办?那时候你想按下去都不行了,更大的麻烦是在后面。因为我们十个手指头按住的不只是销售,销售会导致前期的土地购置和投资开始下降,这个下降过程会在未来一年以后引发后续的供应量下降,那时候你就按不住了,那时候的风险要远比今天的风险大得多。

房价下跌未必有人高兴,很多人都是嘴上说房价下跌了,我可以买房子了。如果说因为房价下跌你可以买房子了,那我们的股票下跌你怎么不买股票?买涨不买跌是经济上的一个习惯性说法,约定俗成,买涨的时候是因为它还会涨,所以即使涨了,我的成本高了,但是我还能够有盈利,买跌的时候你不知道明天是不是会跌。所以刚才片子里放了很多人去砸售楼处,是因为在跌的过程中2012年可能还会再跌。所以买跌的时候可能还是亏了,买涨的时候再涨我也不一定亏了。

我们首先得问问调控房价的目的是什么,如果说政府出于宏观调控的目的,要调整房价是为了防止房地价出现泡沫,这是一种情况,最初中央提出的防止房价过快上涨。另外一种是希望他下跌,不是因为泡沫,是因为和老百姓的实际购买能力相差很多,所以希望它跌到能够让老百姓的购买能力跟得上。全世界几乎所有的国家在购买当中为了提高购买者的消费能力,都减个人所得税,为什么中国偏偏不肯减个人所得税?如果你减免了个人所得税,是不是没有提高收入也等于提高了它的购房可支付能力?那就不一定是价格下降的问题,而是如何提高可支付能力的问题。

第三,价格可能不但和我们的收入水平差得很多,也和社会保障相差很多,就是因为它故意要让一些本来不具备购买商品房能力的人,挤到购买商品房的行列中。假定我们有适度的保障,把这些不该买的人剥离出来给到适当的保障,他就不会挤到这个独木桥里面,所以才导致了房价过高。房价即使跌了,它也不应该挤到商品房行列里面,而且仍然应该用保障房的方法给他解决住房的问题。所以这个问题也没有处理好。我们等于是无数个没有处理好的矛盾,才导致了有人说房价越高越好,有人说房价越低越好。有人说是穷人因为买不起房子,房价越低越好,错了,大部分的拆迁户都买不起房子,没有一个拆迁户认为房价越低越好,越低给我的补贴越少。房价越高的话,你给我补贴越多,他怎么会希望房价跌呢?这是一种误导。

聂梅生:全国工商联房地产商会会长

房价什么叫合理区间?我是研究过的,如果未来的CPI指数,也就是说我们的通胀能够温和,能够稳定在3%、4%这样的水平,我觉得对于中国来讲经济增长就合适了,GDP可能在8%—9%的情况之下。如果房价是低于CPI和PPI指数,那就等于跌,劳动力成本还低于人均收入的增长,如果低于这三个,等于是降房价,劳动力成本、材料成本和消费价格指数,比这三个都低,现在的情况已经是比这三个都低了,我自己测算了一下大概是同比增长5%。

卢铿:海尔地产(集团)有限公司董事长

我换一个角度来看这个问题,实际上中国最有力量的是谁?是政府。我们平常经常接触地方政府,地方政府一定是不希望房价大跌的,中央政府是考虑到民生问题、政治问题,他希望把房价能够控制住,那么他骨子里面也不希望大降,而且实际上没有大降的空间,因为成本在这儿顶着,所有的成本都涨上去了。有极少数的开发商,在若干年前用很低的价钱控制了大量的土地,他的暴利还在,他可能会还会往下降,但是绝大部分的开发商是没有这种情况,从整体上来讲,这个行业是早就没有暴利了。

中央政府担心这个皮球放手之后会弹起来,其实有办法让它不要弹得太高,弹到一个合理的状态。就像刚才聂梅生会长说的,第一个是先把房价控制住,然后让它跟着CPI走,这就合理了。你让它一直往下走的话,其实它伤及的行业会很多,包括钢铁、铜、建筑业,甚至造船业也严重下滑了。

所以我有一个想法,您一开始提到限购、限贷、限外,还有限价,我觉得把这“四限”拿掉,另外改成几限,第一个是“限利”,让大家有合理利润,如果开发商的税前利润受是20%、25%,这不算暴利,这是大家可以接受的。还有一个是“限炒”,不让你炒房子,让你在第一年炒房会很难受,给你50%的税,第二年降10%,逐渐推到五年。第三个是“限存”,不让你存有大量的房子。把它改成“限利、限炒、限存”,房价就不会产生飙升的情况,但是它会恢复到一个健康的市场环境。

2011年新开盘房价令人纠结,二手房的房价也同样令人纠结,这也直接导致了很多地产中介门店关门,中介公司大量裁减经纪人。在二手房的市场上,大家同样对未来有一种不确定的心态?

陶红兵;北京高策房地产经纪有限公司董事长

二手房2011年的量下降比较多,但是价格下降比新房好一些,因为二手房的业主对于急于出手的意愿没有那么强烈,但是二手的门店关得很多,因为这是这个行业的特点,开店很容易,关店也很容易。如果已经明知道销售量未来是一个下降的趋势就没必要撑着。

二手房的价格可能会下降很多,如果知道销售量未来是一个下降的趋势,我想是可以判断的。所以刚才有网友的微博说什么样的房价代表人民,但是我们对于房价一直在讨论的都是商品房的房价,不是所有人民的住房都应该由商品房来解决的,刚才任总已经说了。如果有很多人压根儿不应该买商品房,我们的房价跟这些人的关系不大。现在实际上讨论的话题,相当于是政府希望用所有的商品房来解决满足所有人要求,这才会对房价进行调控。包括对于这些人的限购,每个人只能买一套,这一定不合理的,一定要允许市场上有人能够买很多套,这才更合理,只有很多人买很多套房才会有租赁市场,才会有多余的房源拿来租赁。如果每个人真的只买一套房,哪有出租房源呢?政府的廉租房和公租房根本满足不了需要,它都是在郊区,在集中的地段。可是租房的人恰恰是买不起房的人,他可能为了上学、为了工作就近,有很多因素,所以现在的政策真的需要反思。

2011年8月12日,有“中华第一街”之称的王府井商业街中央位置的王府井地块,公开招标拍卖。这块商业用地原本应该在半个月前拍卖,因为它独特的黄金位置,很多人士业内认为,这块地有望成为北京的新地王。

因为开标现场没有对媒体开放,在开标大厅外面的走廊里挤满了各路媒体。然而,2011年北京最引人注目的商业地块却并没有我们想象中的火爆。与媒体的热捧截然相反的是开发商谨慎拿地的态度。在唱标结束后,媒体们等着开发商走出唱标现场,令人惊讶的是开发商迟迟未出,最后得知开发商已出侧门低调离场。而整场竞标会仅仅也只有三家房企参与竞标,最高报价的楼面地价为3.42万元/平米。

据了解,王府井地块底价为27.93亿元。其中,泰康人寿保险股份有限公司报价28.63615亿元;万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)股份有限公司与北京国际信托联合体报价28.72188亿;王府井发展有限公司报出29.1042亿的最高价。而这之中,王府井发展有限公司最高溢价率仅为4.3%。

之前有人预测,作为核心“绝对稀缺”的王府井地块,有望创下近每平米5万元的楼面价,成为新的北京单价地王,但最终最高投标价,楼面地价每平米3.42万元却没能赢过崇文门菜市场地块。

然而,惨淡收场的还远远不止这一块土地的拍卖。流拍和底价成交,已经成为2011年土地市场的主流。

2011年10月份,深圳、广州、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安几个城市都没有住宅地块成交。

10月31日,武汉出让12宗土地,10宗以底价成交,2宗进入竞拍,溢价率很低;

11月1日,广州原定于当天公开出让18宗地块取消12块土地的出让;

11月4日,南昌市有13宗土地公开拍卖中4宗土地延迟拍卖,7宗土地以底价成交,另2宗溢价不到1%成交;

11月9日,上海土地市场有5幅地块出让,但4幅地块提前发布消息终止出让,仅一幅地块成功交易。

与2009年我们之前所看到的土地交易的火爆形成了截然不同的两幅景致。2011年拿不拿地也是大家所关心的,以前大家都去抢地,但是现在未必所有的人都愿意去拿。出于什么原因呢?

林少斌:深圳招商房地产有限公司董事长

2011年土地成交量,我看全国的统计,如果把商业加起来,跟去年比还是增加了,但住宅是减少了。所以可以看到很多房企都在调整方向。

卢铿:海尔地产(集团)有限公司董事长

拿地有很多方式。我到海尔做地产已经四年了,我们基本上没有一次是通过招拍挂拿下来的,其实有很多办法。比如跟我合作,别人有地的,他可能是资金链断了或者需要资金,我跟他合作。还有你跟政府合作做区域开发,一二级联动,你就比较容易拿到土地,我们还有工业地产。另外,做商业地产的时候,政府可能定向的给你供应土地,所以我们并没有停下脚步。

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