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房地产投资新手最容易犯的五个错误

2012年11月21日17:03腾讯房产我要评论(0)
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"房产热”眼下正像瘟疫一样传遍整个国家。 成千上万的“菜鸟”们都迫不及待地想挤上这班车,并希望藉此来弥补之前在股票市场的巨大损失。然而不幸的是,他们中的大多数依然在重蹈覆辙,犯下不少房地产投资中的大忌。那么接下来就让我们历数房地产投资者所最常犯下的五大错误。

错误一:带着股票市场的投资心态去投资房地产

如果你认为那些刚刚在股票市场损失了近50万亿的股票投资者们会从中得到什么教训。那么你错了,他们依然在犯同样的错误:固执地认为那些昨天发生的赚钱好事明天依然会发生。每每我遇到的新手投资者,当我问到他们为何投资的时候,九成的人的答案是:我看见我的朋友也在投资而且在过去的几年里赚了不少钱。但是事实是:一般的散户做房地产短线投资无异于一场赌博。相反,如果你能持有一套房子超过15年,那么你才会成为这场游戏中真正的赢家。

当然,如果你购买一处资产并在一年之内转手,你确实也有可能从中牟利。尽管其中有风险,很多人依然能把握好本地市场的时机作短线盈利。但是,如果你并无富余资金却仍然以完全市场价格贷款买了一处房产,以至于未来还款的利率将会高于你的现金收入,那么你最好有一个备用计划,因为如果房地产市场没有持续上涨的话事情会变得很糟糕。投资就像冲浪,如果你不能很好把握住风浪,那么就会被淹死。

那么,如果你认为现在的房地产市场已经到达顶峰,是否应该拒绝投资呢?当然不是,你仍然可以在房地产市场中找到有利可图的投资机会,甚至在那些最热的房地产市场中。你可以找到保证你收入的低利率贷款,并且就算房产未升值,依然可以保证你不会破产,然后藉此而计划短期投资(6-12个月内)因为房地产市场起伏缓慢。不过,如果你能用储蓄购买而非贷款的话那就再好不过了,就算房地产市场短期内萧条你也丝毫不用担心——因为它迟早会升值的。

错误二:盲目投资

人们总是会犯同样的错误:被那些虚假的建议所骗,或者是对于自己毫无经验和基于贫乏知识的看法自信满满。要知道,房地产投资与很多其它类型的投资方式相比所具有的不同的一点就是:你所承担的风险和你的知识成反比,你拥有越多的相关知识,你所承担的风险就越小。真的,它有一个比股票市场更高的学习曲线,当然这儿也没有证据显示有更多的知识就能降低股市投资风险。

我曾经在一个房地产网络论坛上读到一个帖子的回复。那个帖子是问去参加一个特别培训项目是否有价值,有人便回复道:“为什么你要去浪费时间参加那玩意儿?还不如用那钱真正来投资实践一下。”这应该是我听到的对于投资新手来说最糟糕的建议了。虽然投资房地产很容易就赚到钱,但这是基于你确实投资对了地方。而如果你想要投资对地方,那么相关的知识是必不可少的。

与房地产投资相关的知识包括(但不限于):投资技巧,融资,谈判,当然也包括你对于当地市场的熟悉程度。越多的相关知识,你所承担的风险就越低。以便宜的价格购买一处房产将永远会是一项安全的投资,而以便宜的价格购买股票则永远不一定会是一项安全的投资——房屋在哪儿永远不会变,但一家公司也许明年就倒闭了。

错误三:没有现金储备

如果你去问任何一个做长线的房地产投资者,他们会告诉你做这行得以生存下来的最重要的三个字:现金流。那这是连K-Mart也忽略的重要一课。

如果你想做房地产的长期投资,你必须有现金储备。买了房地产最后却空手而归是常见的,有人说他能同时处理好负现金流,维修和其它费用只是骗人的罢了。事实上,如果你能在低迷时期坚持住不卖出,你就会是最后的赢家。但如果你没有储备,那么在面临诸如维修费用等的时候将会给你带来不必要的压力,你也可能面临为了还贷而不得不接受糟糕的租客。

如果你有充裕的现金储备,那么的你的行为将会是是理性的:你不必迫于财产压力而在价格低迷期间出手房产,你可以对房子重要的地方改进和修缮,你大可以等待好的房客然后把房子放心地租给他们,你可以把房屋空出而不出租以保持它的崭新面貌,当租房者威胁你说不续租的时候你大可以对他们说:爱租不租,好走不送。而如果你没有稳定的现金收入的话这一切将会完全不同。就像我说的,贷款买房子不难,维持它难。换言之,你完全可以一分钱不花就从银行那儿借来一套房子,但最后你会死得很难看。因此,当你觉得投资一处房产的时候,务必考虑自身的财产储蓄和未来的现金收入。

错误四:过于贪婪

许多投资者把现有财产转手给其他投资者,这是一个产生现金的好主意。但是,在看待这笔交易中所将会获得的利润时,你必须现实一点。如果一个修复房屋投资项目可能给你带来20000美元的利润,你就不能指望能够卖给rehabber并且赚到10000美元。一个rehabber(购买旧房屋然后将其修缮后再卖出而藉此获利的房地产投资者。译者注)在接受这样的投资项目时往往面临着巨大的风险,因此他们需要很高的回报。

例如,如果一个房子需要10000美元去维修,rehabber 则希望至少从中牟利20000美元。如果你发现一个项目有20000美元的潜在利润,你就不能指望它还能够在转手给rehabber后还能再赚10000美元。其实如果你能够从这个投资计划中赚到2500美元已经很不错了。如果你想赚到更多,你必须找到一个更具性价比的投资项目。

错误五:把房地产投资回报看得过于简单

人们往往容易急功近利,被房地产投资的各种“快速回报”承诺所诱惑。别痴心妄想了,你不会那么快就变成富翁的。那些所谓的“一夜暴富”事实上都有超过5年以上的背后故事是你所不知道的,而有近九成的房地产投资者都在开始投资三个月后就被踢出局了。

为什么有如此高的淘汰率?答案是缺乏行动和充满不且实际的期望。你应当把房地产投资当成是你的职业一样认真对待,至少花上六个月的时间来看房地产投资是否适合你。甚至有可能在你投资第一处房地产时你要花上近一年的时间来做功课。没准在第二年就就可以买上三到四处房子了。如果你一直保持专注和努力,多听取建议和广泛收集信息,你甚至可能在30天之内就找到一笔不错的交易。当然,纸上谈兵是没有用的,现在就开始行动吧

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