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养老地产成隐性刚需 专家呼吁尽快出台政策支持

2012年11月21日14:25腾讯房产王宁我要评论(0)
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4.养老地产困局:全民养老实现难 公寓收费高养老院一床难求

主持人:我再接着你刚才说的话题,因为我前一段时间接触了一个私人养生机构的老总,他们是这个样子,跟很多豪宅的项目去做配套服务。所以说现在也是市场上看到高端人群的需要,也是有一些机构开始做这件事情,也是有一些豪宅楼盘可以满足这样的需要。但是我也想问一个问题,难道在中国养老地产是专门为高端或者是中高端人群设计的,那中低端一点,靠养老金生活的这批人,养老地产怎么办呢?

李亚南:这个事实际上说起来还是一个比较严峻的话题,我们认为最关键的是解决支付问题,解决大家的支付问题。你看日本的养老,它最早是从1995年的时候,才真正开始有养老地产的做法。但实际上它真正整个市场推动是2000年,它出了一个介护保险制度,那个介护保险制度是怎么回事呢,我记得没错的话,应该是25岁开始这个年轻人必须要经一个介护保险金,到65岁的时候可以使用。等到你身体衰弱了,开始需要进入到所谓的介护设施,我们说的养老院,在这个养老院里面使用保险金,90%的费用是由介护保险公司和政府来支付的,个人只需要承担10%,这样你会发现大家是敢消费的,我交这么多年的钱,到时候我只需要交10%的钱就可以用。就有点像医保,我的经济上没有那么大的负担,所以它这个制度出来了以后,就把它养老市场一下子吹大了,大家都往里涌,就开始干。大家都敢消费,原来老人最怕老来穷,无依靠,老无所依,这是最惨的。都不敢花钱,保障制度不行。

但是他现在有一个保障制度以后,老人就开始敢消费,原来可能只是特别高端的老人敢消费,现在是大众都敢消费了,他这个市场迅速放大,大家干这个事,蛋糕就能吃的上了,是这么个关系。这个是我们发现它的一个问题,所以现在开看我们已经反思,国内能不能做这个事,关键还是解决支付问题。比如说怎么能够跟医保结合起来,怎么跟保险结合起来,只是一些构思,但是这个东西都不太成熟,这些也需要有相关的各种法律制度和政策制度的调整。

主持人:为何目前国内很多企业把老年公寓建立起来之后,通过出售会员证等方式来经营老年公寓,比如老年人入住老年公寓,除了每月支付一些日常的伙食费和特色服务费以外,还要一次性支付巨额的会员证费或住房押金。

冯斌:关于很多老年公寓出租都有出售会员证的方式,这种方式原因在于现在建设的出租型老年公寓,开发商不能通过销售获得资金回笼,如果仅靠出租床位,它的回收期又比较长,比如10年、15年。而现在投资建设出租型的老年公寓的投资商大部分都是开发商出身,他们都不愿意投资一个项目十几年才收回。所以为了尽快收回资金,就设计了这个所谓客户入住需交押金或者交纳会员会费的方式,目的就是想尽快回收资金。

所以目前看到一种现象,就是经营出租型的老年公寓,它在出租方式上都会涉及出售会员证或交住房押金,这些金额都比较大,从十几万到几十万不等。虽然这种模式可能很多人不认可,又有一些法律风险,但是目前市场主流都是在这样推行,客户愿意做行,如果客户不愿意选择租床位也可以。而且很多投资建设出租型老年公寓的项目,它的土地都不是通过出让获得的,有的是合作形式,投资商没有土地产权,也不能获得银行抵押土地或房产的贷款,那怎么办,只能通过出买会员证、交住房押金等形式,尽快收回开发资金。

主持人:目前开发养老地产的项目为何都的高端产品,大部分老年人都买不起或租不起,那大部分人未来都怎么养老呢。

冯斌: 我们说的商业性开发的养老院,通称是机构养老设施,在目前发达国家,老年人在机构养老的比例都不高的。举个例子,像欧盟这种发达地区,真正能够进入机构养老的人数不到10%,美国是多少,大概是8%左右。实际上真正进入商业性开发建设的机构养老的人,在发达经济社会中这个比例也不是很高的。养老地产所面对的市场需求,实际上只是全社会养老市场需求的一小部分,它只适合于一部分群体养老,也就说我们说的高收入群体,那中低收入的老年人在哪里养老呢,在世界发达国家,包括我们中国现在都是这样,中低收入的养老客户,只能在是由政府兴办或有政府补贴的养老机构以及一些慈善机构兴办的养老机构来养老,就是养老院、敬老院、托老所。也就说是由民政系统牵头管理、由财政拨款建设、由政府主办的养老机构,它就是为了中低端养老群体服务的。

中等收入的老年群体在哪里养老呢,基本上就是我们现在国家提倡的居家养老或者叫社区养老,这是一个主流群体,这个群体占整个养老群体的大部分。这些都是工薪阶层和白领阶层,他们老年时只要是身体健康,夫妻家庭完整,将来的养老模式,基本就是以社区养老和居家养老为主。

还有就是高收入群体的养老,他们可以在高端的养老设施里养老,就是我们现在讲的养老地产开发项目,商业性开发老年公寓目前只能开发出高端高档产品,现在谈的所谓养老地产,开发的产品都是高端的。为什么是高端,原因就是你搞一个养老地产,你获得土地的模式通过招拍挂的出让获得的,再通过建设房屋,支付建安费用和缴纳各种税费,它这个开发成本自然就很高了。这是一个正常的市场行为。

养老去市场是三个或多个群体,不同群体消费阶层不同的开发模式形成的,将来社会也要这么解决,高端养老群体进入商业开发养老地产机构,可以享受比较好的养老设施和服务。中端养老群体的就是在社区养老,在养老设施上政府给予一定扶持。低端养老群体,就是我们说的没人照顾的,特别是子女都不在,鳏寡孤独的老人,就在由社会慈善机构或由政府兴办的机构来协助养老,其实在西方国家也是这样。

主持人:如果再不增加价格低廉的养老院,我们将来大多数老百姓怎么养老。

冯斌:我们知道目前我国所有民政部门管理的养老院,也叫福利院,它的建设资金是财政给的,土地是划拨的,这种模式建设出的养老设施,就能够拥有比较低廉的租金吸引中低收入群体养老,所以现在凡是这种公办养老设施,床位基本没有空置,床位需求都远远高于床位数量,大家都要排队等待床位空出来才能进入,比如,在北京第一福利院,它是设施比较好的公立养老院,入住要提前预定,据报道,目前等待排队入住的老人约8000多人,如果按现在的床位退出在入住速度,现在排队能够入住的人等待时间大概是8-10年。

从国际经验来看,市场经济发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50张-70张。2009年时有一个数据,在中国,65岁以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张,老床位缺口500万个,这个缺口比较大。

现在政府在大力发展机构养老,政府加大投资建立福利性养老机构,这是一个大趋势。从“十二五”规划来看,政府明确提出了大力发展建设养老机构,给养老机构优惠政策,实际上主要还是倾向于这些为中低端养老机构的建设,或者是非盈利机构运营的养老机构。

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