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养老地产成隐性刚需 专家呼吁尽快出台政策支持

2012年11月21日14:25腾讯房产王宁我要评论(0)
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3.养老地产三大好处:现金流稳健 提升品牌 盘活政府资源

我再补充一点,为什么企业现在都想往这个方向走,刚才冯老师说了一点,这是一个大趋势。但是在这个大趋势当中我认为有三点,对于企业来讲相对还是比较实在的一个好处。第一就是我刚才是的养老这个事,你真要干出来了就是一个特别稳健的事,水龙头拧开了,进水长流。它是一个非常稳健的事,它跟商业这些都很像,跟酒店都很像,回报非常稳健,抗行业周期。它为你的企业带来很重要的一个现金流的支柱。

第二它对于企业品牌的提升实际上有很大的好处,因为你做养老比你做慈善实在的多。你能真的把一帮老人安置好,这个实际上在社会上的形象和影响力都是非常好的,非常有责任感,大家说起来都会夸这个企业。

第三由于涉及到政府的关系比较多,实际上是可以通过这种项目能够把很多政府层面的资源能够盘活,政企关系这块会得到比较柔性的提升,所以这个对企业来讲确实还是有一个好处,前提是你是不是真能干的出来。这个事情没有那么容易干,所以这个就回到你问我这个问题,就是盈利这一块。

现在来看,大家是这样子,我们后来发现在国内由于融资的成本太高了,所以现在干这个养老地产的实际上确实它有相当大的头是地产,养老它就只是当中的一个小的比例,它持有一部分,因为你不持有不行,政府就不干,你批你的规划都得不到报批。你持有一个部分,销售一个部分,销售的部分来返补你持有的这个部分。实际上也是一个综合运作的方式,而持有的这个部分也并不是说完全无利可图,这当中有床位的出租,刚才说到的有传统的押金加服务费这种方式,也有销售会员制这种方式。

但是会员制这种方式,说白了它实际上是一种变相的押金加租金,可以把它理解为一种高级形态,我个人认为如果你只是在一城一地有一个项目,你押金加租金的方式就可以了,如果你在全国各地都有项目,你形成一个会员体系这是比较好的,所以这个并没有特别本质的一个区别。

会员制这个方式比较容易受到在政策上会有擦边球,涉及到非法融资类似这种但是现在也还是属于政策的混沌期,我也咨询过专门做这块的律师,他说现在还属于混沌期,未来如果一旦有一些政策的明朗和收缩,就会叫停,有这种可能性,还是有一定的风险。

李亚南:应该是出售和持有并举,持有的部分一定会非常小的控制它的量,不可能特别大。因为刚才冯老师说到的这个是非常实际的问题。

李亚南:太亏钱了,这个东西第一自己本身也做不好,市场上也没有特别好的运营机构,确实就会导致你经营不善,亏钱就会有这个问题。但是你不做这块是不行的,你如果一旦不做,地都不给你了,你还非得干,硬着头皮得干。只能是用销售的部分来返补,现在看一下国内目前的常规销售模式都是这样子。

主持人:其实是这样,我们谈到商业地产,前几年都是一股风热都在说商业地产,又说未来房地产的一个蓝海。商业地产这一块也是有开发商的抱怨,开发商抱怨远远没有养老地产这块抱怨的多,因为商业地产一般三到五年就会见到回报了,我们建一个SHOPPINGMALL可能两三年就OK了,但是要建一个养老地产就很难。有专家说过是8到10年,要放入这样一个时间期,我再去做养老产业,我不知道我这个说法是不是正确的?另外一方面,我是接触一些二三线的开发商,当时也是提养老地产的概念,开发商非常兴奋,马上投入,据说在当地做了一个项目,做了一万多个床位,最后没卖出去。

李亚南:说到这里头我再补充一个观点,仔细深入的去想,我们发现并不是所有的城市都适合做养老地产,首先有一个观点,养老地产这个事,实际上它的市场蛋糕不是全民的,不是我们所看到的老年市场的一个蛋糕,它不是,它里面是一个非常细分的小蛋糕,它只是吃当中的一层。

什么层呢?实际上他不是给中低收入的人,因为他不可能置业,用这种方式养老,他买不起。我们说会员制的方式,我看见天津宝坻的项目,他是交70万还是75万的一个会员费,一次性交,因为那个东西不能按揭,我一听每年他还得交服务费,这个门槛还是相当高的。所以它针对的绝对不是说退休金就两三千块钱的老人,不可能。无利可图,做不了。

能不能满足最顶尖的老年人,也满足不了,因为最顶尖的这帮最有财富积累的老年人,他可能是一些老的企业家,老的部长,老的政府的政要等等,他的社会资源整合能力,以及他所能获得的服务实际上都是体贴和个性化的定制了,但不太可能说到你一个集中的骗局里面来住。所以它的市场并没有那么大,它是一个相对比较窄的市场。

所以这样一分析,你就会发现,真正要能够产生这个市场,它是来自于两个群体,第一波叫做有支付力的高端老人,这种高端老人实际上在二三线城市还是特别少的,真正有支付力的高端老人,还会过来买你物业的,一般都是高龄化的经济发达城市,比如说上海、北京这些地方,高龄化的发达城市。

第二是子女支付,就是富裕子女。富裕子女之所以把老人接过来住,买这个物业实际上前提是他是处在一个,我们说什么样的城市适合呢,就是经济发达的宜居型城市,典型的是杭州、青岛。

李亚南:对,类似这种,经济发达的宜居型移民城市,子女富裕起来之后,经济也比较发达,自己的收入跟的上,他是会把父母接过来享福,基本上是这样。并不是所有的城市都适合做,因为我们有一个项目在三线城市,最后就叫停了,开发企业地段位置特别好,就在政府旁边,第二它自己做体检出身的,有医疗的专业运营经验,雄心勃勃的想做。最后发现停了,为什么?他觉得这个市场看不太清,最后搞的非常非常久,我们都服务了多长时间,好多个月,快一年了,最后停了,他觉得上海的地反而可以先动,更有优势。为什么呢?就是我刚才说的,他最后发现这个市场太小,这个蛋糕太小了,吃不着这个蛋糕。

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