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养老地产成隐性刚需 专家呼吁尽快出台政策支持

2012年11月21日14:25腾讯房产王宁我要评论(0)
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2.养老地产开发商的四大条件:责任感强 不差钱 会运营 有医疗资源

主持人:冯老师刚才您谈到这个养老地产的盈利问题,我记得前一段时间因为一直是有一个争论,就像您刚才说的第一是出租形式,第二是出售形式,还有第三种。好像很多开发企业把地产建立起来之后,是卖会员制。

冯斌:变相的一种出租。

主持人:也是出租,但是这个形式好像还是挺有争议的,我不知道以后开发商还会不会有这种方式?

李亚南:我想接刚才冯老师说法,刚才卫东也说了一下,你去看很多盘发现,很多开发商真正开始要弄这一块,愁眉苦脸的说情况很复杂,不像我们想象的那么好,水很深。实际上我们现在接触下来,发现并不是说所有的开发商都适合做养老的。当时我们有一个观点,也可以抛出来大家共同探讨。什么样的开发商适合做养老,我们认为有四个前提条件,第一就是这个企业社会责任感必须比较强,很强的社会责任感,因为老人他老了以后,他跟传统的住宅还是挺不一样的,你是不能够置之不管,这个也不用太多解释。

第二个是差钱的不能干这个事,它的利润率比较薄,大家都知道在台湾,它是能做到8%-15%的回报,在日本是7%-14%,我们跟利润14%的运营商聊过。实际上本身是一个利润相对是比较薄的行业,但是这个行业有一个很大的特点,它非常稳健,它不是按照一年、两年的回报给你看的,它是按照20年拉长了给你看的,有点像市政,你做养老做好了以后,它非常像一种市政。就像自来水公司收你费那种,非常稳健,有点抗行业风险和行业周期。这个是很独特的一个特点,这是养老地产一个很大的魅力。

我刚才说了两个前提条件,差钱的咱不能干,你必须要有比较强的融资能力和低成本的融资渠道,否则的话就很有问题。所以现在很多的民营开发商找我们,他们提到一个问题,怎么样能够缩短开发周期,能够快速的回现,实际上这个不是特别现实。

第三个前提,你如果说以前完全是做住宅的销售型的,快进快出,没有做过持有型物业的,你实际上在经营理念上,在你的整个资源倾斜上,你在团队操作的经验上都会很有问题。比如说你有酒店的经验,你有体检中心、商业运营设施的经验,做养老地产就会比较好,因为养老地产说白了,有点类似于酒店,它是运营性质的,它有点类似于酒店。只不过一般酒店是短住,但是他是长住,有点像这种。你没有运营经验的,实际上很难干,你不理解运营是怎么回事,没有这个思维。

第四需要能够整合到医疗资源,你如果没有医疗资源的整合渠道的话,也很难干。因为做养老它的环境是一个基础,物业只是一个载体,它卖的不是房子,卖的是一个服务,核心驱动应该是医院,医疗的资源和医疗的能力。如果说这个企业它在医疗方面完全没有资源来动的话,实际上很难,因为医疗资源归卫生部管,刚才说到养老这个事它归民政部管,医疗归卫生部管理,整个这两个口基本上你说平时搭不着的,可能没有这个资源的话,还是很难干,所以我们接触有很多客户,他原来是做健康产业的有做保健的,有做体检的,所以他们都想沾一沾这个边。

这四个前提一抛出来之后,你会发现可能已经筛掉很多的企业。现在我们发现比较有实力来做这个事的是什么呢,大型的国企和央企,这个找我们谈的很多。手头第一它有医院的资源,它有很强的融资能力,也有很强的社会责任感,它毕竟背负着这些东西。所以国企和央企有条件,另外还有一个是因为它的资金使用成本非常低,所以并不是说所有的企业都能干这个事。

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