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养老地产成隐性刚需 专家呼吁尽快出台政策支持

2012年11月21日14:25腾讯房产王宁我要评论(0)
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腾讯房产讯 中国社会的老龄化趋势越来越明显。据中国老龄科学研究中心调查显示,我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款,预计到2030年,我国老年人的退休金总额将超7万亿,进军“养老地产”成为房产开发商谋求转型的下一站。究竟养老地产市场的蛋糕有多大?国家是否有相应的优惠政策?开发商具备什么素质才可以在养老领域博手一试?腾讯房产邀请中国希格玛有限公司投资发展部总经理冯斌、北京世联集团事业部业务发展部总监李亚南,北京青年报记者卫东做客腾讯地产沙龙,畅谈养老地产的现状与未来。

精彩观点:

从开发养老地产的行为来看:前些年“假养老”比较多 这些年“真养老”比较多

国家针对开发养老地产的优惠政策目前是一个空白,政策更多的是宣传和呼吁,没有落实到操作层面

需要政府给做养老地产的开发商一个绿色通道

所谓养老地产,其本质是以市场行为进行投资开发建成机构养老设施,所以养老地产的开发行为类似商业地产或住宅地产的开发行为

养老地产所面对的市场需求,实际上只是全社会养老市场需求的一小部分

从世界范围上看,养老地产只有经济发达的国家和地区才适合规模性开发

1.真假养老地产之分辨

李亚南:前两年找我们的客户,“假养老”的比较多,这两年“真养老”比较多,假养老和真养老判断起来比较简单,看它到底有多少是持有老年物业来经营的。这种老年物业可能有几个方面,比如说酒店、老年公寓,包括一些健康中心,还有一些运营的商业,比如说餐饮,类似这样的配套,甚至还有老年大学的一些设施。如果有这种持有性的物业达到一定的比例,都可以把它算作是都干养老的,但是如果说完全全部销售,或者说持有的部分更多的是偏商业的方面,比如说远郊,让高龄的人群过来置业,这样的一种方式实际上并不是真正的养老人才,只是客户定位往那个方向添,并不是真正的养老人才。所以那它持有物业的情况可以来判断真养老起来假养老。

但是为什么说这两年做真养老的客户特别多?实际上有一个比较容易判断的,大家都成立了专门的部门,我们收到的名片上面全部都是某某公司的养老部,人倒是不多,只有五六个人、七八个人,但是他们是真有团队,真的想往这个方向去走,所以基本上就是有团队了,拿的这些地都有点怪,有的时候划拨的地,有的是小产权的地,反正就是不能卖的地,所以这个就只能自持了。现在来看,这种真正的养老项目肯定会在近几年陆续地涌现出来。

主持人:我前几年的时候跑顺义、密云这一块,密云大家都知道,空气很好,顺义就是高端别墅,也打养老的概念,我发现很多楼盘没有老年人的配套,但是照样打出来的噱头养生养老盘。

李亚南:我们之前说做养老的项目,实际上它是要根据你的区位,根据你的规模来定你的产品线的。比如说再一个山清水秀的地方,而且比较远郊的地方,我们觉得你打养生的概念也是不错的,但是养生和养老实际上是有一定的交集的,但并不完全相同。你说做真养生,你也必须要持有一定的物业,这种物业规模可能不需要特别大,但是在里面它是做一些和养生相关的内容的。比如说国内做养生地产还是有一定名气的,是广州的奥园,他在南沙有一个南沙奥园的项目。现在这个南沙好像被定位为一个新兴的国家级的开发区,也是这两年评下来的,之前是汽车产业。那个地方本身规模小,山清水秀,自然条件还是相当有优势的。它做养生最本质就是持有了5万平米,其他的是该卖别墅卖别墅,但是它就持有了5万平米,里面做了三个东西,第一个是它的养生酒店,第二个是养生的食堂,就是一个药膳,一个餐饮。还有一个是体检中心,就是一个健康中心。这三个东西它是持有的,但是还是比较有养生真正的样子。如果全都是卖别墅,就可能是噱头了。

主持人:这两年我看了很多比较大的房地产公司,包括万科,包括绿城,绿城现在是彻底转型,一方面是当农民,做农业,另一方面是成立养老机构,养老社区大学这些东西,其实大的房企都在带头做这件事情,我觉得很多中小开发商也是看到了这个商机。卫东,你经常跑北京这方面的盘,对养老这方面有什么心得吗?

卫东:我的感觉是这样,各大房企纷纷进入养老地产这个市场,万科、远洋,还有保利这些龙头企业都在进驻。他们进驻已经有一段时间了,可能从08、09年就开始做了,但是总体来看这个市场上能够作为标竿或者作为一个成功模范的样板,这种大房企还不多见,因为他们一方面拿地是大规模的拿地,想进驻的话也要倾尽很大的力量在里面,但是他们做的这样一些楼盘,总体来说没有形成规模,可能只是有这样一个概念,说我养老地产的一个东西在里面,我跟他们聊的过程中发现,他们认为养老地产市场的复杂程度和难度可能已经超出他们的想象了,他们最早进驻的时候,凭我们传统开发的经验进去以后,可能做一些细分化的专业研究,就能够操盘,就可以做起来,但是实际上进去以后发现一系列的配套,包括它一些户型的设计,包括一些无障碍设施的打造,但是最重要的还是他们的配套,比如说医疗、护理、看护这些环节在里面,用他们的话来说,就是想见到利润是一个很漫长的过程,这样这些企业在他们的眼里,觉得这块不那么吸引人了,相对来说。现在开发商不做住宅了,我可以做商业,做旅游,可能做这些东西,相对来说养老地产对他们来说不会那么快地能见利润,所以我的感觉是有些松懈了。

卫东:一方面回报周期太长,另一方面可能现在国家的扶持政策也不是那么明显。比如说有的企业想我上面建一个专门的运营中心来做养老地产这块,但是它如果去工商,去行政部门注册的话,会受到很多的限制,因为这个不光是工商管,行政方面,还有民政都要审批,所以现在他们需要做的就是政府给他们一个绿色通道,开发商建这个东西的话,政府一站式审批就可以通过,或者有专门的机构负责这个东西,这样的话,他们形成规模,就更容易一些。

主持人:现在是有这样的现象,像养老地产这个领域,大家都在一窝蜂地做,但是一方面能做起来,开发商真正能够从普通住宅的开发演变成养老地产的开发,还是比较有挑战的。我们今天请来的一个专家,冯斌老师,他目前所工作的公司之前开发过东方太阳城(北京)这个养老地产项目,这个养老地产项目在国内也很具有代表性。请冯老师给我们分享一下这方面的体会和心得。

冯斌:首先谈谈有关开发养老地产的优惠政策的问题。

目前我们国家没有出台明确的、可操作的、针对养老地产开发的优惠政策,因为这个比较困难。难在哪里。所谓养老地产,其本质是以市场行为进行投资开发建成机构养老设施,所以养老地产的开发行为类似商业地产或住宅地产的开发行为,就是要获得土地,建房子,建好房子出租也好,出售也好。如果是针对房地产开发产业的优惠政策,就应该体现在两个方面,一个是开发过程中的税费减免,另一个是土地出让价格的优惠,这两方面的优惠政策国家卡得非常严。出台相关政策要需要国家多个部委和各级政府共同研究,牵扯多方面的利益,出台和实施起来都比较困难。

说到目前有些针对社会力量兴办养老机构的优惠政策,大部分政策都落实不到房地产开发的各个环节。这些优惠政策主要是针对一些以非盈利为目的民办养老机构,比如,这些机构每月或者每年一个床位能获得一定补贴。如果开发养老地产的企业行为是非盈利性的,那又脱离了我们所谈的市场行为开发养老地产这个概念,实际上那不是一个商业行为了,变成一个慈善行为,或者个人愿意拿钱做一个社会公益项目。所以国家针对养老地产开发的优惠政策,目前更多的是在宣传和呼吁的层面,没有落实到操作层面。

主持人:开发东方太阳城这个养老地产项目时,贵公司是怎么看到这个商机,怎样才决定做这个事情的?

冯斌:我们公司决策开发东方太阳城时,是在2000年前后,当时我们公司的领导团队在美国考察了一些养老地产项目,主要是几个的大型退休社区,被其项目的开发理念、良好设施、巨大规模、优美环境和优质服务等内容所吸引和震撼,并深受启发,当时公司决策者就希望能学习美国养老地产开发经验和内容,并把它的模式复制到中国来。为此,在长达2年多时间里,我们在北京做了详尽周密的多方市场调查,我们对养老地产的市场定位和产品研发做了大量研究工作,同时,我们考虑到中国人口老龄化这个市场大背景以及房地产市场的专业开发趋势,特别是通过市场调查,确认了在北京确实具备对新型养老社区的需求群体和需求购买力。才决定开发这个项目并获得了市场的认可和成功。

主持人:我们现在也看到了,开发养老地产在政策方面没有特别明显的利好,项目的开发商获利周期可能还比较长,那为什么现在还有很多投资者和开发商想要进入这个产业呢?

冯斌:目前很多投资商和开发商,确实对养老地产的开发热情比较高,进入实施阶段的也不少,我认为都是基于以下两个方面因素。

第一个方面,是有很多投资商和开发商看好这个市场的长远发展前景,知道中国老年人口占总人口的比例这么大,约13.7%,老年人口的增长绝对数量这么大,约1.9亿,在经济发达地区的一线城市,如北京、上海、广州等地,老年人口占总人口比例都达到了15%了左右,而且未来社会家庭养老的能力在减弱,社区养老和机构养老的需求在增加,这样一算,整个市场蛋糕非常大,发展趋势也好,这个数字看起来,让人感觉市场潜力非常诱人。

第二个方面,是很多开发商在寻求开发土地的时候,是土地的条件决定了他倾向开发养老地产,开发商一般都愿意获得价格便宜的土地,而这些土地一般都离市中心比较远,当土地远离人口居集区时,在此类土地上开发产品的定位,会比较困难,土地也许不适合做普通的住宅地产,不适合做商业地产或工业地产,不适合做旅游地产或文化地产,那能做什么呢?在近年来,又多了一个选择和开发方向,土地在特点的区域和条件下,可能适合做养老地产。所以开发商在拿地的时候,他拿到的土地离市中心稍微偏远一些,又找不到合适的定位,这时养老地产可以成为一个市场开发定位新的方向,同时,也成为开发商成向地方政府表达良好理念并获得廉价土地的理由或噱头。

所以说,目前许多开发商具有开发养老地产的高涨热情的主要原因,我认为主要可以归集这两方面,一个是开发商看到了这个市场发展潜力和大方向,二是开发商在拿地的时候,遇到的土地不适合做主流住宅地产,而养老地产也许是个比较合适的定位和选项。

主持人:目前在国内开发养老地产的项目中,真正把项目开发成功并运营成功的案例少之又少,这是为什么?

冯斌:目前,在国内完全成功开发运营养老地产项目的案例确实不多,尤其是开发建设出租型的养老地产项目,投资回收周期长,盈利困难,可以这么说,项目开发规模都不大,开发规模大了又容易面临亏损,许多开发项目在运营方面都面临很尴尬的境地。之所以出现这样的局面,我认为,养老地产开发目前还处在一个一边市场探索一边市场实践的过程,这个产业刚处在开发的初期阶段。

养老地产从探索实践的初级开发阶段到能大规模开发的成熟开发阶段,是需要有一个过程,这个过程必须通过开发项目的盈利实践反映出来。如果现在持续五到八年,大家都在开发,一直没有好的盈利模式,这个产业的市场热度就会慢慢降下来。

到什么时候这个产业会有很多成功的开发实践呢?可以说等政府出台了优惠政策,慢慢的政策可以落实了,或者社会老龄人口越来越多了,购买力越来越高了,就像世界经济发达的国家,特别像美国、日本和欧盟那样,人口数量到一定的阶段,经济发达,社会保障和养老保障水平达到一定程度,养老地产产业就会自然形成。从世界范围上看,养老地产只有经济发达的国家和地区才适合规模性开发。按照现在国际市场上统计,人均GDP在1.5万美金到2万美金的国家,养老地产发展基本都能够成熟,我们国家现在人均GDP才大约5000美金,而且地区发展不均衡,离真正养老地产的成熟,或者有足够的购买力,还确实有一定距离,有一个时间过程。

但是,因为我们国家老年人口基数大,在高端养老地产产品市场确实有一部分群体有需求,这种需求是存在的,但是它确实没有达到像普通住宅市场那样,所有开发商都可以做这个行业,达到一个快速开发快速获利的阶段。

2.养老地产开发商的四大条件:责任感强 不差钱 会运营 有医疗资源

3.养老地产三大好处:现金流稳健 提升品牌 盘活政府资源

4.养老地产困局:全民养老实现难 公寓收费高养老院一床难求

5.新兴模式:探索社区养老盈利模式

6.人才配备:有多少护工才能啃多大“养老地产蛋糕”

7.养老地产的未来:练好内功 前景开阔

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