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绿地超高层之梦:狂飙4千亿投资建设城市综合体

2012年11月15日08:0221世纪经济报道[微博]荆宝洁我要评论(0)
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绿地超高层之梦:狂飙4千亿投资建设城市综合体

作为建筑师设计师,中国房地产研究会人居委员会副主任开彦常常觉得无力和无奈。

开彦在山东德州发现,当地的管理者们开始焦虑,其他城市都在建城市综合体,德州也准备建十几个城市综合体。“德州怎么会需要这么多个城市综合体呢?”开彦曾反问当地官员。他同样认为,很多城市并不适合建设超高层建筑,既不节能,也会引发新的城市问题。

然而微弱的理性之声,早已被洪流淹没。在开发商和地方政府眼里,建筑师太过迂腐。如今,以超高层建筑和大型购物中心为标志的城市综合体建设热,在全国范围燃烧。且不说成都、沈阳、苏州等市动辄上百个城市综合体,一些四五线城市乃至小县城也宣称要上马十几个综合体项目。

绿地集团董事长张玉良曾公开表示,未来绿地会继续建造超高层,不排除把超高层建筑插遍中国重要城市。

墓碑还是丰碑?

中国的超高层建筑(300米以上),50%以上由绿地贡献。

世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个,武汉绿地中心,高度为606米,是中国第二、世界第三的高楼;其他分别是512米的大连绿地中心、468米高的成都绿地中心和450米高的南京绿地中心。2012年,绿地集团将有两栋300米以上的绿地中心竣工,未来每年还都将有2-3栋绿地中心竣工。

武汉绿地中心总建筑面积超过300万平方米,可建设房屋面积达155万平方米,2010年绿地以53.98亿元竞得该地块时,当地招标文件就明确规定“临江主要公建高度不低于600米”。

今年7月,张玉良在接受公开采访时说,“前一段时间,我接受了日本NHK电视的专访,他们问我为什么做那么多高层,我说这是中国经济发展的需要,是中国城市的需要,同时也是这些城市市民的愿望,是一个精神的追求,代表了一个城市的高度。”

然而,普通民众无法看到的一面是,超高层大楼存在严重的安全隐患。开彦说,超过150米以上的建筑,防火就会变得十分困难。

超高大楼纵向交通容量有限,外部开放空间面积较少,发生地震、火灾时,避难和消防难度较大。目前世界最高的消防云梯只有130米,超过这个高度的楼层居民很难在火灾中得到及时救援。成千上万人要从数百米的高楼走下、走出,少则数十分钟,混乱的话要数小时。

大面积玻璃幕墙在高温烘烤下极难靠近作业。悬在高空的幕墙,灾难到来时就会成为无数城市人的噩梦。上海已经发生数起幕墙脱落事件。强风和雷电经常光顾超高大楼。

更可怕的是导致地表的沉降。以上海为例,过去10年来上海兴建的摩天大楼,已令上海地表不堪负荷,陆地沉降现象日益严重,平均每年下沉1.5厘米,已经影响到地铁和高楼建筑的结构。

发达国家早就意识到超高层建筑的诸多问题。巴黎市区的城市规划,除少数大厦之外,大多数楼房都不超过10层。巴黎城建法规规定,市内建筑物高度必须与临近街道的宽度构成一定比例。这样,从客观上降低了人口密度,也可缓解交通、医疗、教育和社区等配套服务设施的压力。

万科董事长王石此前在总结房地产开发四大教训时,特别强调了“危险的高楼情结”。他说,高楼建设不能抛开实际的现实情况,不能超越当地经济发展的同步水平,否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑,而有可能成为墓碑。

阳光下的交易?

但在眼下,以超高层建筑为主体的城市综合体是最犀利的融资模式。

超高层对绿地集团的最大贡献,是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地。本报记者通过公开资料做不完全统计,绿地在全国超过60个城市拥有项目,从2010年开始至2012年期间,不到3年时间,拿下超过40个的项目,拟投资总额超过4000亿元。在绿地在全国范围内轰轰烈烈的“造城”运动中,超高层正是其核心。

试举几例。今年11月初刚刚签约的武汉汉南新城(欧洲风情小镇)拟投资额400亿;武汉绿地中心拟投资额300亿;7月份在南昌签约的国际博览中心等项目累积投资360亿;7月19日正式拿下项目地块、7月31日即开工的成都绿地中心,总投资120亿元;今年4月在哈尔滨签约的绿地中央广场等项目,以及在大庆签约的绿地金融中心等项目,累积投资455亿元。

很显然,质疑者常常要问,绿地的巨额投资从哪里来?张玉良颇不以为然。据业内人士解释,公布的投资额从来都是投当地政府所好的概念数字,开发商并不需要投入如此多的自有资金,而是通过滚动投资的模式。建筑商也会垫资。和绿地有合作关系的承建方告诉本报记者,建筑商通常会在建设过程中垫资15%左右,和大的开发商合作,建筑商可能更为弱势,大开发商的付款进度会更慢。“就算有风险,时间拖长一点,一般不会出现大的资金链问题。”前述建筑公司不愿透露姓名的负责人如是对本报记者表示。

在绿地的综合体模式中,办公楼和住宅将被全部卖掉。绿地持有的核心物业是酒店、商场,其中酒店将会拿到银行做抵押贷款,以此贷来的款再去建其他超高层。这不仅是绿地快速扩张的现金流模式,也是万达等的地产商通行做法。

在绿地的地产产品系列里,超高层主要是绿地中心系列项目,目前有超高层项目17幢,其中4幢摩天楼位列世界排名前十。绿地中央广场系列有绿地·海珀、绿地盘龙谷文化城等项目。它们大都包裹了购物中心。此外,绿地还涉足了工业地产和旅游地产、新城建设,其核心的商业模式都是从城市综合体演化而来,并通过租售比的关系来调节现金流。

绿地拿地的成本通常很低。张玉良称,“绿地有些项目的土地成本较低,因为有地方政府的鼓励政策”,其原因就是绿地“做了地方政府想做、而当地企业做不了的事”。从地方政府角度来讲,超高层地标建筑、五星级酒店则代表着城市的形象和招商环境,而绿地的国有控股背景(51%)使它更容易获得政府信任。尽管绿地最近在马鞍山曾发生瘦身钢筋事件,但这丝毫不影响地方政府对“绿地们”的需要。

在一次与北京媒体人士的聚会上,张玉良一再强调:“我绝对不送礼!”“送什么礼呀?我做的都是他们需要的事。”

(21世纪经济报道)

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