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地产沙龙:中国房价成本揭秘

2012年11月13日13:34腾讯房产王宁我要评论(0)
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地产沙龙:中国房价成本揭秘

地产沙龙:中国房价成本揭秘

腾讯房产讯 近日随着陕西楼市限利令出台,业内与民间对于中国房价控制的呼声愈来愈高,中国的高房价到底由什么构成呢?中央党校国际战略研究所副所长周天勇曾说“房价里70%是政府税费”,土地价格和政府税收在房价中占比最高。随着房价的越涨越高,我们不禁想问,房价的成本结构到底是怎样?开发商是否是暴利主体?政府又在房地产开发和房价构成中饰演怎样的角色?

腾讯房产邀请业内专家、项目操盘手为网友解读房价成本,到底是谁分了你的房价?

到场嘉宾:社科院专家曹建海

一瓶四和院策划总监周励

中国证券报记者张敏

专家、开发商齐议房价成本

地产沙龙:中国房价成本揭秘

社科院专家 曹建海

曹建海:中国开发土地卖房的特点是政府共享土地升值空间的,官员在土地开发里面介入是非常重要的。中国的开发商有8万家,开发企业有8万家,210万就业人员。真正拿到土地的开发商占的比例也是非常低的,这种模式决定了有些成本不能揭开,一旦揭开再玩不下去了。像陕西不知道是成本利润率10%,还是销售利润率是10%,10%可能开发商就玩不下去了。因为房地产对中国经济增长的重要性,现在看起来。

地产沙龙:中国房价成本揭秘

一瓶四和院策划总监 周励

周励:一个项目从简单的建的成本,到运营成本,还有销售成本,这个都是成本。不同的部门要求你算出来的其实是不一样的,我们把房地产一个总体价格呈现给一个消费者的时候,我觉得最终的商品就是价值,他最终能带给你的价值。我们这个项目名字起的比较特别,叫一瓶四和院。因为前面的一瓶是品牌效益,叫四和院不是因为我们做了一个传统的老四合院,实际上四和院是我们起的暗名,我们是和谐的和,我们想让它天和、地和,和人,成品字分布,这样叫的一瓶四和院。我们想一定要做出特色,不能跟周围的同质化。但是这也就是说为什么北京豪宅产品能够存在,如果单单你拿地拿了多少钱,砖瓦水泥多少钱,这样得出的利润结果不只利润是12%,不能这样计算。

地产沙龙:中国房价成本揭秘

中国证券报记者 张敏

张敏:单纯用会计成本来算比较高,但是拿地的过程当中有其他的因素。

曹建海:什么成本都要花钱。

曹建海:企业是商业,商业什么东西都在会计上。如果不能体现,不适合商业模式。

腾讯房产:我们前一段时间采访了不少美国的开发商。西方的商品经济已经走了很多年了,开发利润,包括从开发再到再到卖都是分成不同的阶段,每个阶段的成本和利润都计算得很明确。

曹建海:国外的土地产权是非常明晰的,如果你这个地很便宜,增值很高,说明土地的价值没有体现出来,土地价值自然就往上升,最后使得开发商盖还是自己盖利润是相差无几的。中国现在国有土地,无偿划拨的,军队、工厂,包括风景区都在政府手里掌握,成本针对现有政府来讲是没有成本,所以最后卖给开发商多少钱,这是政府说的算。政府卖给开发商的钱应该是开发商卖给消费者的价钱,但是这样开发商就没有成本了。毕竟有一些土地作为新房来讲这个土地是独一的,在一个时期这个区域只有他能够推出这块楼盘。实际上土地后面还是土质的时候有可能就能卖了,有很多公司实际上在卖图纸的,卖的周期很长,而且对于新房信贷是有优惠的,对消费者是有优惠的。新房更容易买,开发商轮番开发,每次价格越来越高,配套也越来越好,价格上涨。所以通过价格控制,使得初期的消费者买了房子都能够升值,投资者都会介入。所以价值定的非常高,不管成本再多,也可以通过土地发现。中国没有对投资抑制的机制,对投机、投资,现在要防投机一片反对声,现在如果把房地产的财路堵了,很多人失去了生财之道。现在中国有11.5%的家庭,这是最少最少的,都有第二套住房。到底有多少,现在不能确定。有的家庭几十套,百套,千套的都有,这个无从统计,但是我们一般城市当中只有5%的住房是出租的,中间大量的房屋是闲置、囤积的。我们统计局一直把这个住房当做投资,住房不管怎么涨也不算在CPI里面,算不下去,这是中国的特色,把住房当成投资品,可以任意投资,反复买卖,这是拉动经济增长的动力。

房价一定回落的我们就要保增长,就是让房价增长,房价不涨,保不住增长。我曾经分析过,树根就是政府,树干就是开发商,树叶就是2500万户的炒房家庭,中央政府就是它的守护神,整个这棵树就是吸收社会财富的不健康的商业模式。所以现在把制造业,很多行业摧毁了。

张敏:曹老师一下这个问题深化了,一下子说到根的问题了。但是这个成本从单纯项目来讲,我们看到土地,或者能大致计算出来的建安成本,还有开发商自己的运营成本,这些是能够看到,但是这个成本跟最后定价之间还有一个差别。像周总讲的包含品牌价值,区域价值,土地未来升值的空间。

腾讯房产:有的时候还要参考周边的楼盘定价。

张敏:这个里面有多少,每个项目的各自情况不一样,跟项目的类型有关系,跟各个地段、类型都有关系。这就回到陕西的限利令,因为有些开发商说30%以下就不开发了。但是这个30%可能有一些确实是这样,但是你要看这个怎么算,可能有一些项目地方能达到30%,但是从上市公司来看30%确实是相对比较高的。

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