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腾讯房产专家团现场答疑(二)

2012年09月18日10:13腾讯房产我要评论(0)
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腾讯房产专家团现场答疑(二)

图为:北京房地产业协会秘书长陈志

陈志:我接着陈老师的话简单点评两句。一个我觉得刚才说的物业费讲得非常重要,我们不能图便宜,有一些很便宜,但是确确实实物业品质没有,物业品质没有,当我们的房产想作为一个资产转换的时候,或者再去其他地方购房,需要把这套房卖出去的时候,你的物业管理会给你的品质加分或者是减分。所以要考虑到合理的一个物业的承担。

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再一个是物业管理当中,比方说像龙湖,龙湖的物业管理品质当中,很重要的是园林的景观,园林景观上很重要的又都是植物,植物当中我们给龙湖也提过多次,尽量少用草本类的,草本类基本上一年一枯荣,明年再栽,所以这个成本就比较大。还有一个我们要看到很多草本养护起来耗水,实际上耗水在北京这样的一个城市,从今后的发展来说,水的价格会越来越高,所以对物业费这一块来说可能会涨,这是给大家提醒一下。

从刚才陈老师讲的户型来看,我们不要选那种进深过长的,我们看到龙湖的房子进深比较长,将近18米多。我们刚才看了一下这个房,16米,这个进深就算比较合理的,一定要搞清楚进深和面宽的关系。我们如果说一个特别狭长的,面宽又很窄,你就觉得使用起来会很不方便。而且那样的户型设计起来也不会很合理。我们刚才看到这个楼盘130的户型相对来说合理一些。大家看一下那个尺寸,各方面的设计还是比较合理的。龙湖的房子其中我们看到的有一点,就是有一个卫生间的改造,好像也是130多的一套,卫生间的改造相对比较合理,把卫生间、衣帽间都搁在一起,从主卧当中。然后一进来有一个小的通道进到主卧去。

那个的修改和图上看到的东西相比还是他的设计比较好的,再一个大家可能对飘窗这个事情有各种各样的看法,首先有一定的视觉上的通透感,加大了我们的进深,这个是在漂窗上,因为从它的建筑墙基的那条线上看,我们进来房间都很小,比如说龙湖的几个房间都很小,但是你没有感觉它小,主要原因就是它有一个往外一米多的一个漂出去一个台,然后才是窗户,这样使得你的空间加大了。

不要听他们忽悠,我给大家提醒,我们在建筑规范当中,在规划的审批当中,所有的封闭起来的空间,是全算面积的。所有的凉台,半封闭的空间算一半。只有我们顶层的露台这一类的东西,如果是公共部分的不算,是私属的内容都是要算面积的。所以你一定要问清楚,这里面说送,但是你别忘了另外一条,你要让他给你说清楚,你的公摊率是多少,哪些被记入了公摊。比如说你的漂窗是不是记入了公摊。漂窗是送给你了,但是这一块面积扣出来了,作为公摊计算了。那你的使用率是降低的,好像你自己觉得是占了一个便宜其实都在你房屋内。你公摊面积在那呢。

所以大家在买房的时候,比如说我们看上了龙湖的房子没有关系,让他给你说清楚,并不是说龙湖这样做怎么样,具体到龙湖漂窗的设计,包括它的规划报验这一块,是怎样的,我并不是特别清晰,就是给大家提个醒,大家多个心眼儿去问一下。从交通上看我的看法跟刚才陈老师讲的是一样的。第一个我们看到的是旧宫,那个区位从未来升值的角度说很好,因为现在有一块地平均地价1.59万,我们现在看到他给我们的房价是1.65万。从升值这个角度来说可能有比较大的空间。今后那边的房子恐怕都得2万多。包括现在在建的,可能在售的,以后的,在那个区域的房子都得是那个价格。1.5万、1.6万这样的基本上不会有,早期拿地确确实实存在这个价格还合理。

但是它是一个50年商业改的一个,所以户型各方面肯定和我们专门去设计的住宅会不一样。大家要注意这样一个特点。从交通上说离五环路比较近了,和亦庄线还有点距离,周围因为是一个老社区,所以生活上的一些东西还是有的,超市、商店,生活的便利还是可以的。但是环境比较乱。原来那个区位属于一个城乡结合部,所以大家考虑一下。有自己的盘算就行。

第二个项目我们看到刚才大兴区的,那是一个大宅,基本上都是两百多,三百多、四百,甚至更高的,价格在那个区位看还合理,2.2万多。但是由于房屋比较大,所以选购那样区位的房子我给大家的建议就是只作为第一居所长期适用。如果我现在有资格,但是我也想把我自己的货币资产换成实物型资产,保值起来,以后再出手,可能在那个区位这么大的户型会有难度。因为你要考虑到在那个区位主要都是钢区,首次置业的人群会多。对小户型的追求会多,所以特别大的户型又不上不下,让你的房产很难处置。本身不动产它的变现能力就差。这是给大家提个醒。如果我们就是想保值,保值很合理,这种要求非常对,但是我想快速变现,可能不会很容易。因为我要买一个相对比较大一点的房产可能不会选那,甚至更奢华一点的,我可能选一些低密度的,在那区位相对密度还比较大。

从交通上说,离4号线还有一段距离,如果在那个区位能买得起两三百平米,甚至更大一点面积的,也不在乎再买一辆车,所以给大家提个醒。第三个楼盘就是龙湖,龙湖是一个老盘,龙湖早期是小户型为主,现在是130左右的这样一些属于改善型的,或者是家庭人口比较多的。唯一的便利就是4号线,再一个就是龙湖自身打造的一个社区的配套。整个很大的一大片,包括以后,这一站叫生物医药基地,以后和天宫院的一些楼盘,包括我们看到金融街的融汇都在这个区位。

所以整体的在那个区位上入住的人会比较多,楼盘也比较多,所以大家如果有意愿选购龙湖的也没有关系,各有所好,比如说他的漂窗你不喜欢可以选其他的。我们再看最后一个盘,就是这。这个地方交通还是很方便的,离四环路,我们横着算大概有八百米,再往北大概也有一公里的样子,交通上可以。这个区位相对来说已经比较成熟了。因为我们这条河北边就是总部基地,总部基地里面很多的配套也都相对比较完善,而且上班也比较不像城里那么拥挤。

这个区位还比较舒适,从居住上来说,再一个从我们南边以后再发展起来,这个区位应该来说还是比较好的一个区位。如果说是去逛公园,这边就有世界公园,不一定非得去看那个景,起码人少溜达溜达也可以。从空气环境来说,起码这些区域都比城里的一些楼盘要好得多,毕竟汽车尾气排放比城里少得多。给大家简单的做一个总结。看看大家还有什么其他的问题。

主持:现在的网友可以向专家提一些问题,如果有什么疑问可以提出来,我们专家会给大家解答一下。

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