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中国房地产的昨天今天和明天

2010年09月10日08:17新闻晨报[微博]徐晓亮我要评论(0)
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昨天的轮回

中国人常说,十二年是一个轮回。从1998年到2009年的十二年间,中国房地产无论在开发面积,还是在销售金额、销售价格上,都实现了狂风巨浪式的飞跃。简要地说,中国房地产的这十二年,经历了两次“革命”与两次“调控”。

第一次革命开始于1998年底,是一次对于需求的历史性革命。 1998年,中国福利分房制度被货币分房制度取代,分税制提出,中国的税收制度分为国税、地税两种,这为未来中国的土地财政播下了种子。于是,从1999年到2002年,中国的房价保持着每年10%的平稳涨幅,房地产市场从此进入了一个良性发展的时期。房价上升的同时也带来了土地价格上升。

经历了平稳上升之后,房地产市场开始进入了一个加速发展的时期。 2003年,中国政府为了拉动经济发展,出台国发 [2003]18号文,将中国的住房市场完全市场化,房地产行业也被明确定义为中国经济的支柱产业之一,房地产市场看到了更加光明的未来。

如果说从1998年到2003年的前六年是房价带动地价的过程,那么从2004年开始的后六年则体现在地价推动房价。 2004年,针对供应的第二次革命开始了,“土地招拍挂”制度出台,从此,中国房价开始快速拉升。

在“土地招拍挂”的土地供应背景下,加之前些年房价节节攀升的形势,2005年,中央开始了第一次对于房地产市场的重大调控,调控从上海开始。在这次调控下,市场逐渐归于了较为平稳的状态。

2007年,经过两次革命性改革,尤其是土地供应的改革后,地价猛涨,地价推房价更加明显。全国各地不断涌现“天价地”,出现了“面粉比面包贵”、“地王推楼王”的现象。于是,楼市迎来了2008年初的第二次调控,在2008年底全球金融危机的背景下,2009年又从冷转热,房价再次快速上升。

明天:向上趋势不会变

十二年,中国房地产在两次革命性的变革下进入了新的历史时期;房地产市场一年的销售面积从最早的1.2亿平米上升到2009年的9.3亿平米,市场的蛋糕从开始的2500亿增长到2009年的4.4万亿,价格也从最早2000元的均价达到了4800元的新高度。

十二年,中国房地产开发企业的集聚性和规模性也达到一定水平,如今“百亿俱乐部”的开发企业月销售额已相当于了其十年前全年的销售额;同时,代理公司、中介公司、咨询公司、设计院等房地产行业链中的子行业公司也得到了成熟的发展。

当然,问题也逐渐凸显。一方面,商品住宅市场的单轨制运行所体现出的矛盾日益尖锐。保障房体系严重欠缺;另一方面,数据的缺位与失真现象明显,更为突出的是,政府对于房地产市场调控执行力度的不确定性。

总结这十二年的得与失,对于未来行业的发展前景,不难做出判断:第一,地价和房价将得到进一步上升。中国的城市化进程和经济的发展向上趋势不容置疑,房地产市场未来上升的趋势非常明显。第二,单轨制向双轨制方向不断完善发展。国家正着手推进经济适用房、公共租赁房等保障房系统,整个住房保障体系将会在下一轮逐渐完善。第三,房地产和金融的对接将更充分。未来,没有足够的资金就无法进入这个行业,尤其对于开发企业而言。而对于资金的需求也促进了国内众多基金公司得以发展。第四,利润的核心从依赖地价的增长转变为对创造产品溢价能力的转变。第五,产品的溢价方向将充分体现在人性化、智能化、低碳化的研究开发。第六,政府把控和引导市场的能力将进一步提高。第七,房地产各类市场上的数据真实性、系统性将得到更好完善。第八,开发企业的规模性和集聚性将更为充分。下一轮我们会看到更多的千亿销售额企业。第九,房地产开发链中的各行业将有更成熟的发展。综上所述,房地产行业的明天会更好。

提要:在“土地招拍挂”的土地供应背景下,加之前些年房价节节攀升的形势,2005年,中央开始了第一次对于房地产市场的重大调控,调控从上海开始。总结这十二年的得与失,对于未来行业的发展前景,不难做出判断:第一,地价和房价将得到进一步上升。

品牌:细节处体现战略

生存的目的是为了更好地发展。中国房地产企业想要发展下去,做强自身品牌是当下刻不容缓的要求。打造品牌的方法有多种,以开发企业为例,如何赢得消费者的信赖与拥护?这里举一个最简单的例子:

开发商售出的物业会随着时间的流逝折旧,但是居住者对于物业使用性和增值性的要求并不会因此而降低,每个消费者都希望自家的房子在若干年后依旧环境优美、居住舒适,更希望自己所在小区的物业在中介的挂牌价格能够高于周边同档次物业。要实现这一点,就需要对小区进行定期的点缀以及软硬件的改造。以往,几乎没有一家开发商会花大力气去维护已经出售的物业,这方面的工作大多是由物业公司来承担,但物业公司持有的维修资金毕竟有限,对已售物业进行持续优质维护显然难以做到。

但是现在,复地集团已经将此项工作作为集团品牌建设的一个环节来做,为了让已经购买复地物业的老业主们居住得更舒适,复地集团推出了“常青藤”计划,成立专项资金用来对已售出的小区和物业进行修复,小到标识牌的更新、景观的修复,大到外立面的重新整装、公共空间的更新换代,贴心的服务增加业主对于复地品牌的认可度和拥护度。

当然,品牌远不止这些。中国房地产未来十二年,开发企业只有心系客户,了解客户需求并不断让客户感受到物有所值甚至物超所值的产品和服务,并且比竞争对手更好更快地服务好客户,才能最终使自身品牌在市场激烈的竞争中站稳脚跟。

今天:量价关系乃生存之道

在目前的形势下,开发商最为关心的问题是调控的时间,调控时间长与短对于市场的影响是不同的,虽然调控时间的长短很难把控,但是却可以做到预判。

要做到有效预判,必须要正确把握市场的量价关系。在交通规则中,红灯停、绿灯行是制约人们安全规范行车的标准,在房地产市场中,我们同样可以以相类似的方式建立一个量价之间的关系图,以便我们更清晰地判断自己的位置。

图一,以上海市场为标准,模拟量价关系,统计对象是商品住宅。正常情况下,上海市一手房每日平均成交量大约在400套,若低于200套,说明市场过冷,高于600套则属于热销的状态,此时价格也会随之推波助澜;若平均日成交量低于100套或高于700套,则被视为市场极冷或极热,此时市场会发生很大的转变。调控前,上海商品房成交量持续平均每日700套,量价齐飞;调控后,政逼价,价逼量,每日平均成交量跌落至最低点100套左右,虽然最近成交量有所回升,约每日200套,但是仍然处于一个历史低位;可以预计的是,今年下半年市场将进入量逼价阶段。根据策源多年的经验,市场的价格必须有一定的量来支撑,如果量太少,价一定是脆弱的。

再看地价,图二,模拟面粉和面包之间的关系。以一块地的楼板价与其所造产品在当前市场下的售价之比为标准,我们可以清晰地看出,开发企业何时拿地有利,何时拿地需谨慎。

当楼板价占其所造产品在当前市场下的售价的40%-55%时,是标准的安全线,若低于40%,开发商的利润空间会更大、拿地更安全,若达到55%-65%,开发商的利润很可能从正常的30%下降到15%,此时拿地需谨慎。而到了红灯区域,楼板价和售价之比达到65%-75%时,表示面粉和面包的价格几乎同等,当达到75%以上时,就是业界所说的“面粉贵过面包”了,这种高地价的情况下拿地风险极大,需要开发企业对未来市场的溢价空间和产品要求考虑地非常充分。新政之前,上海以及华东地区,90%以上的土地都处于“面粉贵于面包”的危险状态,新政之后则基本回调到40%-55%绿灯范围内,土地市场回复到了正常的标准。

俗话说:做最坏的设想,做最好的准备。房地产行业的从业者们不妨把调控的时间设想的长一些,把环境想的更恶劣一些,同时做出最好的准备,开发企业要尽快出货,同时对冲拿地;代理企业,此时更需要在策略上给予开发企业正确引导,才能在关键时刻赢得客户的信任。

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