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卖家未收齐房款 租金收益归谁要看房产证

2012年08月09日11:25中国新闻网[微博]
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  7月3日,小芬新购的二手房房产证已出证,一周后银行正式放款给原业主。但令小芬头痛的是,这套房子已在6月份开始放租,但租金收益她却未能获得。中介及旧业主声称,小芬8月份正式交房贷后,才能拥有房子的租金收益。小芬遂向记者求助。广东名道律师事务所律师陈泽超表示,该房子的租金收益以房产证上的日期为拥有产权权属的起始时间。7月3日,小芬新购的二手房房产证已出,按《物权法》的规定她开始拥有房子的租金收益。

  租金收益交接时间一推再推

  今年3月份,小芬购买了一间成交价低于市场价的房子。由于原业主需要办理赎楼等手续,因此这套房子今年6月份才刚刚过完户。7月3日,小芬终于拿到新购房的房产证。一周后,银行将正式放款给原业主。目前房子还未交到小芬手中,因为在签订二手房买卖合同时,小芬跟卖家约定,当卖家收到所有款项才交房。

  本是相安无事的买卖过程,其间却因为房子被原业主租出去产生了租金收益归属纠纷。6月初,中介和原房东想将房子出租,咨询了小芬的意见。小芬同意将房子出租。6月初,中介和原房东以3800元的月租金把房子出租,租约为3年。“我以为3月份签了买卖合同,房子的租金收益就归我所有。”但是6月份房子过完户,租金收益还不归买家小芬。

  “原本他们说过完户,租金就由我来收,后来又改口说等银行放款才给我收,现在房产证都拿到手了,银行一周后放款,他们又说只能在8月份我正式交房贷后,才能拥有租金收益。”面对中介和原业主模棱两可的说法,小芬觉得事情越来越不靠谱,于是求助记者。

  “虽然我们在合同上有约定卖家收到所有款项才交房,但不意味着租金收益也要等到8月才能转到我手上。最令我困惑的事情是,究竟房子的收益从何时起才算我的?”小芬说。

  界定租金收益权要看房产证

  真正属于小芬的租金收益到什么时候起算?广东名道律师事务所律师陈泽超以《物权法》的规定来解释,“《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。所以不动产的所有权的公示以登记为原则。以上小芬的租金收益,从房产证上的日期起算。因为在房产证出来后,房屋的所有权属已经发生转移。房产证上的日期为拥有产权权属的起始时间。”

  陈泽超认为,不动产所有权权属包括房产所有人对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利。未过户的房产对外租赁产生的收益则属于行使其中的收益权。房子所有权中本身也包含使用权,只不过双方有特别约定卖家收到所有款项就交房。“交房和租金收益完全是两个不同的概念了。产权证也办到买方名下,自房子登记于买方名下起,买方就能对房子行使收益权。”

  实际上在二手房交易过程中,也有不少类似带租约的房子,南都黄金楼市提醒市民,买房时务必亲自问清和了解房产有无租约的情况,实地去房屋现场就能一探虚实。如上述案例的情况,是在签订买卖协议、未过户的情况下,原房东又将房子出租,因此最好在签订买卖协议时就商议和备注在过户前的房子使用权和收益权。据《南方都市报》

(生活报)

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