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业内六问楼市:到底是春天还是暖冬?

2012年07月11日11:22中国新闻网[微博]
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  7月6日,由《21世纪经济报道》发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚完美谢幕。本次论坛以“冲突论:跨越政经周期的逻辑”为主题,各方专家学者、政界高管、行业领袖在4天会期中,就房地产行业现状、未来地产行业走势及房价发展等问题展开了激烈论战,大佬们精辟的言论也引发了我们对行业未来更多的思考与展望。

  问1

  是春天,还是暖冬?

  在此次博鳌·21世纪房地产论坛上,大多数专家认为,楼市虽然筑底复苏,但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”,最多只是“暖冬”。 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析认为,不拿1平方米的地,不新开工1平方米的房,房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以,不见得房地产行业在今后两年有好日子过,仅仅是相对于糟糕的实体经济,房地产不算是最差。

  与此同时,经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩也有理有据地指出“楼市筑底”。他分析,首先,中央政府的态度在近期悄然发生了变化,此前是“毫不动摇地进行房地产调控”,而现在虽然还谈调控,但连续两次没有再提“毫不动摇”了,而且还用到了微调和预调,这种用词的变化,就是一种信号;其次,地方政府不顾一切地进行自救,补贴财政;最后,从市场来看,很多房企取消了购房优惠政策。这些都是底部的表现。

  最后,华远地产(华远九都汇)董事长任志强一言点破迷津:房地产冬天和夏天的判断点是是否市场化,“我个人觉得什么是冬天,什么是夏天,只有一个判断点,就是市场化还是非市场化,而不是在于价格高和低,上和下”。

  问2

  经济向下,房地产向上?

  提到房地产,专家教授始终会提到宏观经济,因为,房地产走势已经不由房地产市场本身所决定,未来经济形势的变化,将主导房地产市场。在本次博鳌·21世纪房地产论坛中,宏观经济走势不可避免地成为备受热议的话题。绝大多数与会专家认为,今年下半年经济下降的趋势会一直延续下去。

  “经济增长速度今年逐渐下降,一直到什么时候认认真真采取改革措施才能扭转。”经济学家、中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年指出,外部需求继续恶化,传统的投资驱动的增长模式潜力已经耗尽。当前经济增长下滑不是周期性的,而主要是结构性的、体制性的。因此,如果不启动改革,只在现有体制下做文章,那么无论政府下半年做什么,也不会改变经济下滑的趋势。

  董藩认为,对于房地产没必要那么灰心,2010年到2012年房地产开发是上升的,2012年到2030年是稳中有升,之后会有所下降。

  而钟伟表示,2011年是房地产高峰期,以后都没那么好赚钱。“价格会显著上升,最后导致炒买炒卖。房地产作为拥有丰厚利润回报的产业,作为领先增长的产业,2011年是高峰期,我不认为以后哪个年份比2011年那么好赚钱。”

  问3

  调控是松绑还是收紧?

  在这种形势下,调控似乎远没有结束。高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭预测,二季度经济表现会更差,GDP会降到8%以下,6月份CPI会在3%以下,这会为政策放松提供更大的可能性。并预测,下半年存款准备金率应该会下调2次,每次下调1%。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,中央反复强调放松政策不包括房地产。她表示中国的经济今年一季度GDP是8.1%,二季度应该是低于8%的,因此宏观政策和经济的微调,放松货币的政策,但是中央反复强调放松政策不包括房地产,所以国家发改委、银监会、中国人民银行、住房和城乡建设部都再次发表声明,放松不包括房地产,房地产不放松,调控不动摇。

  万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆认为,宏观调控不是调房价的问题,而是调整房地产产业结构的问题,同时相关联的是国家经济结构发展方式转型的问题,所以在这种背景下不存在片段式调控。毛大庆希望通过调控使未来房地产市场更加健康平稳地发展,并且给房地产时间好好处理和解决历史积累的问题。

  问4

  限购限贷何时取消?

  本意抑制房价过快上涨的关键武器“限购限贷”,在地方微调及楼市成交量连续几个月上涨之后,会不会被取消成为博鳌论坛上众人关心的话题,但绝大多数的人认为,限购限贷政策不可能在今年内退出。

  “我判断限购限贷政策未来两到三年都不会取消。”在钟伟看来,在调控效果相对接近预期的情况下,目前没有更好的政策可以取代“限购限贷”。

  的确,限购政策的出台有效地抑制了房价的上涨。官方数据显示,调控一年半来,全国多个城市的房价明显下滑,北京、上海、深圳、广州等多个城市的降幅都超过10%。即使今年有“五一”黄金假期的5月份,全国平均房价仍有下降的现象。

  许小年建议取消限购限贷。董藩则表示,尽管限购违反了宪法的基本原则,违反了合同法的规定,违反了公司法的规定,但很难退下来,取消要有几个基本与原则。

  董藩表示,取消限购限贷有四个原则:一、取消了以后,住房价格无法保证,经过一年多的消化,房价会重新反弹。二、要有替代的方案,房产税这条路走不通。三、政府的收入和地方经济的下滑受到严重的冲击,他们在采取对冲的措施。四、退房潮大量出现,搅乱了经济和法制的秩序,最近市场恢复了,停了下来,不厚道地说,要等到出事的这一天,才会取消。

  问5

  房价上涨还是下跌?

  未来房价变化趋势是大家最关心的问题,经过热烈讨论,与会专家学者得出较为统一的结论:下半年房价较为稳定,不会出现大幅度上涨现象。

  “至少在第三季度还是一个筑底的过程,成交量会上去,房价不会明显上涨”,全国工商联房地产商会会长聂梅生说。董藩也持有同样的观点,认为只是暂时有所缓和,但房价不可能暴涨。首先,限购限贷政策并没有取消,随时可能紧一紧;其次,一手房库存量仍比较大,消化需要一段时间。

  阳光100集团常务副总裁范小冲说,现在开发商还处于去库存的阶段,对未来的预期还不是非常明确,涨价的不多,大部分还在快速走量,回笼资金低价买地。如果限购放开,房价会有一定幅度的反弹,但也不会像过去那么疯狂。

  在有了2009年房价暴涨的前车之鉴后,在有了股市跌穿3000点政府出手救市股市再次跌破3000点的反复之后,绝大部分专家在判断今年房价走势时自信很多,纷纷认为,今年下半年房价不可能出现大涨的现象,更不可能出现2009年呈“V”形的大涨大跌现象。

  问6

  如何才能平抑房价?

  限购限贷虽然短期遏制了房价,但这一政策在业内也饱受诟病,如何从根本上平抑房价?

  许小年指出,必须增加土地和楼盘的供给。“抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给,特别是增加土地的供应,增加楼盘的供应。虽然目前楼盘空置率较高,但投资和消费定价不同,消费品的价格由需求决定,消费发生在刚需,而投资品的定价是预期供给和需求决定。像房屋这样的投资是多年消费积累的,有资本增值的预期在里面,所以当前的价格是由预期的供给和需求决定,而不是由刚期的供给和需求决定。”

  华远地产董事长任志强对此提出了独到的见解,他认为,高地价促生高房价,解决房价的核心在于财产分配。“房价上涨是在低地价的时候上涨,形成了开发商的高利润,换句话说,今天的地价就可以推动今天的房价,今天的地价对二手房产生了明显的影响,我们说在下行周期就会形成错峰,高地价拿到的天价地,未必是高价时期卖出的房屋,因此产生了收入分配之间的差。企业在利润多的时候,会加大供给和增加投入,而在利润低的时候,会降低投资增速。今年我们的企业利润逐步下降,而且变为负的。与此同时,企业的投资欲望也在降低。”任志强表示,“核心的问题是最终分配,我不认为打压房价是核心的问题,因为房价在分配过程中,可能是政府获得利润,可能是开发商获得利润,可能是消费者获得利润,实际上消费者的增值收益远远大于开发商的收益,最重要的是,要解决增值收益和财产分配。”记者 曾邦华 实习生 郑巧

(大河网)

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