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学区房“高身价”的风险提示

2012年07月03日15:50大连晚报[微博]我要评论(0)
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学区房“高身价”的风险提示

在刚刚结束的春季房交会上,作为一个特殊的“住房群体”,“学区房”仍旧受到众多购房者的高度关注。记者在采访中发现,无论新房还是二手房,只要和“学区房”沾边,身价立即非比寻常。而在一些学区房集中的社区,户籍流动的“潮汐现象”也非常突出,因为购买二手学区房引发的种种户口迁移争端也时有发生。近日,记者针对“学区房”受追捧的现象进行了一系列深入采访,对于学区房的“高身价”以及购买学区房可能出现的种种问题进行了深入了解。

学区房之两大“怪”

身价“蹿升”一道之隔每平方米差上千元

4月7日到10日,记者通过多个二手房中介咨询二手学区房价,结果发现同样面积和户型,只要和学区两字沾边,二手房的价格立即会“蹿升”一个层次。

以沙河口区一重点初中周边的二手房为例,面积为88.5平方米的一套一室一厅住房总价为95万,折合单价每平方米10734元。而附近一套面积为90多平方米的二手房,每平方米只要8900元。面积较大的这套二手房总价反而要比小房子低,大房子的房龄比小房子还要短,装修程度也明显要好。“小房是重点初中的学区,大房子隔了一条道,不是学区房。学区房和非学区房之间,每平方米单价差个1000多元是很正常的。”中介一位姓王的经理向记者解释说。记者发现,“学区房”的价格普遍比相同房源的价格高出2000~3000元/平方米。“即使这样,学区房还要比普通二手房好卖。”甘井子区大纺附近一家中介工作人员陈先生表示。

在今年的春季房交会上,一家沙河口区楼盘打出“小学、初中双重点学区”的学区概念,立即受到购房者的高度关注。据销售人员称,将近4成以上的购房者是冲着学区概念来买房子的。而位于沙河口区另一处知名初中学区的楼盘,开盘几年内房价几乎翻了一番,目前均价已经达到14000元。张女士曾为孩子读书购买了一套该小区的学区房,交定金后房主突然反悔。“我筹首付款的过程中,这套房子又涨了,房主宁可双倍返还给我5万元订金也要撕毁合同,可见学区房涨价之快,热度之高。”张女士无奈地表示。

“户籍潮汐”二手学区房户籍争议不少

因为学区房过户买卖而引发的户籍争议也时有发生。因为卖房者不能及时迁移户口,为孩子入学而买房的新户主无从落户的事情占了绝大多数。

2009年3月,郑先生花了比同类非学区二手房高近10万元的价钱买了一套位于沙河口区一所重点初中附近的二手房。原房主称,卖房后要重新买房,户口暂时没有地方落,2009年8月之前肯定能迁走,为此双方签订了补充协议,郑先生可少交纳15000元总房款。“去年8月,我去办户口迁移,发现原房主的户口还没有迁走,对方也一再表示马上办理,可还是没动静。”郑先生说,此后自己多次催促对方,后来对方干脆关机了。

市民马先生购买的一套周水子附近“学区房”花了23万元,这比周边的正常房价要高出不少。马先生说,没想到原房主的孩子也在该校读书。“她迟迟不肯把户口迁走。”马先生购买房屋所在的派出所户籍民警表示,初中开学前,是关于“买房后户口迁不进来”这类问题投诉最多的时候,对于这类“户口赖着不走”的原房主,警方也无法采取措施强制迁走其户口。

二手学区房受热捧,还可以从学区房户籍流动的“潮汐现象”中窥见一斑。据了解,在一些重点学校所在学区,每年学校开学后的9月到11月,户籍流动往往出现迁入户多于迁出户的现象;而在学校毕业考试后的几个月里,迁出户往往多于迁入户。“这主要是因为部分家长往往会在孩子升学前提前一年购买学区房,然后将户口迁入,以备第二年孩子入学。而在孩子读完书后,学区房的价值往往就此消失,卖房离开的人数往往也会增加。”陈先生表示,“学区房也是笔很合算的投资,即使在二手房市场比较低迷的时候,学区房价也没受太大影响。”陈先生解释说。

记者了解到,不少学校在招收新生入学时,不得不费力气对于学生的户籍及实际居住情况进行摸底。二手学区房的交易火爆,一套房子内可能隔几年就会出现一个适龄学生要求入学。而在没有频繁易主的正常情况下,这套房子可能十几年、二十几年才会出现一个适龄学生。

学区房之“潜在风险”

“好学校”入学规则可能有变

记者在采访中了解到,学区房的火爆背后,对于家长来说也隐藏着一些不可预料风险。其中家长心仪的“好学校”入学规则一旦变化,那么学区房高出普通住宅的价格优势也就不复存在了。据了解,由于每年各个学校入学人数出现相应变化,特别是重点学区,一般招生人数会出现大幅增多现象,教育部门会做出调整学区划分的决定,这样势必会影响到学区房的购买者。学区房购房者在考察房源前,一定别忘记前往教育部门了解清楚,以免出现花高价买房而孩子无法上重点学校的情况。此外,家长还要在购房之前到该区域学校就落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。

千万别误买“山寨学区房”

另外,有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔,但并不意味就能进入该学校就读。虽然“就近入学”是指距离居住地一定范围内的学校就读,但是“就近”指的是相对就近概念,而非绝对地理位置的远近,不是指某个学生的家庭住址,距离某一所小学或中学最近就能就近入学。对于楼盘能否划入学校的招生范围,购房者需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近,但并不是其招生范围内的“山寨学区房”,则一定要当心。

学区房之分析

优质教育资源集中和稀缺是择校变成择房症结所在

购买学区房既可以让孩子读上好学校,又能作为一笔不错的“投资”,这也在一定程度上使得学区房的购买群体越发扩大,从而使得学区房热度越来越高。

不少学者认为,学区房之所以如此火爆,其实根本上还是体现了教育资源的一种分配不均。北京师范大学教育学院的余清臣博士表示,“学区房”现象是当前社会不公平下教育不公平的一个表现。“从这个角度来看,‘学区房’的出现是家长为获取优质教育资源采取的一种无奈的手段。”余清臣认为,与交纳赞助费择校相比,通过购买“学区房”择校是一种进步,体现出一定的合理性,因为它用市场化手段让择校规则变得简单和透明。但是,把择校变成择房,仍然是一种变相的不公平,优质资源的集中和稀缺,才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置,才是解决择校问题的根本出路,也才能消除“学区房”的市场基础。

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