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楼市步入后限购时代 下一个调控利器是什么

2012年02月27日17:40腾讯房产王宁我要评论(0)
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[导读]随着春节前后积压需求的释放,沉寂已久的楼市成交有所上升,地方政府也纷纷推出楼市的微调政策,这些信号是否意味着楼市的调控博弈快要结束?房价究竟跌多少才是“合理范围”?

房价回归背后 稳定楼市供需关系最重要

主持人:我有一个疑问,因为政府这方面提出来的是促进房价的合理回归,到底房价跌多少算是合理回归,这里面有很多的声音,银行里面说是降价30%,或者是降价多少,银行都能受得了,有的声音说会降到10%,还的声音更夸张,说中国的房价降到50%才可以。

先不说房价降多少,看周边的国家,日本,香港地区,远一点说美国,曾经发生房价暴跌导致经济硬着陆,中国楼市会不会出现这种情况?

楼市步入后限购时代 下一个调控利器是什么

陈志

陈志:有危险,这种危险并不是不存在,刚才一个问题我想补充两句,我基本上同意他们的看法,但是我也有自己的判断。比如说全国70个大中城市普遍的“滞胀”,先不谈这个词合理或者是描述的科学性如何,起码有一条是“不涨了”,那么这是行政性措施的结果,也是我们中央政府需要看到的一个效果,那么当全国还有地方涨的时候,我们整体的调控恐怕会有遗漏,比如说我们要求中央和地方保持一致,包括刚才吴总表达的意思,但是起码有一条,我觉得我们现在看到全国70个大中城市的价格,其实应该有一定的滞后性,它对市场反映这一块来说,我觉得有一些滞后性。那就是说我们要有一定的预见性,对整个市场变化有一定的预见性。那么应该说我们现在抑制投资投机做到了,我们现在加大保障房建设和供应在做在路上,但是稳定供需关系这一条现在没有做,这是保证健康发展的一个很重要的内容,我们不仅是纲需,首要的政府需要做到这一步,首先用政府的财政救济那些低收入人群,保障他们的住房权力。第二要让这些没有房子的解决他们的住房问题,满足他们的住房需求。第三,我们的改善型需求。我们一定会坚持抑制投资投机的方向不变,这是我们坚持调控的目标的一个非常重要的内容。所以,温总理五次提到了房价问题,在房地产调控当中五次提到了,最后一次说得更明确,一个是促进房价合理回归。第二,我们很多的媒体,或者是很多人没有去深深地读,第二句话表达叫做“促进房地产市场长期稳定健康发展”,什么叫长期?什么叫稳定?所以我在这里面想提,稳定供需关系,这最重要。

没有市场没有一个供需关系,我们现在看到的市场交易结果不是一种平稳的、健康的市场供需关系的一种真实表达,它是在行政的,宏观调控政策下一种被扭曲了的表达,当然短时期内的短期也是必要的,我们并不是说这种扭曲就不好了,但是起码来说在房价过快上涨,投资投机需求过旺的条件下,我们采取这样的行政措施是十分必要的,这里面就带来一个,就是我们现在,特别我赞同胡总刚才说的,我们必须要将第一篇先过去,马上迅速开启一个,加速推进长效机制的制度化建设,这是非常重要的。我们现在光看到了抑制需求方,抑制需求从我们前几年的经验看比限购、限贷、限驾都来得有效,抑制你市场不能动。但是我们也要看到,它对整个经济机体可能会有误伤,或者正在显现误伤的结果,我们当前判断整个宏观经济的形势,就是仍然没有改变中央经济工作会的判断,通胀上行的压力和经济下滑的压力同时存在,现在经济下滑的苗头在加强。

我不敢说整个宏观经济层面,但是从房地产来看,房地产对财政贡献率在下降,举一个例子,去年11月份财政收入应该在10万亿,现在看出来只有9万多亿,为什么?起码说明 四季度房地产也好,或者整个的社会经济对财政的贡献在下降,就是跟预期不一样,或许有财政部没有报的数据,但是起码来说这个数据上我们看出来有这样一个苗头,从我掌握到的财政部报出来的数据看,比如说房产税这一块,房产税就是过去老房产税的概念,这样得到上升的原因是办公楼,商业,用房保有量的快速上升,房屋租赁价格快速上升,导致房产税有一定上涨,但是在税收总额当中占的比例是1.2。契税这一块比上年增速回落30个百分点,它占整个的税收总比重3.1,占的比刚才那个大得多,契税回落主要原因就是我们商品房销售营业额下降,这里面没有看到营业税这一块,因为房地产营业税是巨大的一块,买一平米房就是营业税,这是营业税占最大的一块。但是起码说明契税下降了,说明市场在取冷。

土增税总量上有增长,但是比上年回落16个点,我们看到2010年土增税一直保持增长有政策性的原因,比如说北京,北京是调了预征的比例,图这是有政策原因的,第二交易额在增长,土征税在增长,也就是说这些因素土征税量在增,但是增速在降,趋势在发生一个转变,所以我们看十万亿也好,九万亿也好,还有一个因素就是我们的物价上涨带动税收增加,要把这个因素扣除掉,我们的需求可能没有增加,或者是增加不多,这是一个需要看的。

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