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社科院专家:限购不宜开口子 房价或小幅下行

2011年10月13日01:05中国证券报韩晓东我要评论(0)
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中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞12日对中国证券报记者表示,佛山宣布“限购放宽”后旋即暂缓执行,反映了地方政府在楼市调控中的一种心态。牛凤瑞认为,尽管今年各地土地出让收入普遍减少,但无需过于担忧地方政府的债务压力。为了更公平有效地配置土地资源,政府应取消土地供应的“双轨制”。

目前限购不宜开口子

中国证券报:如何看待佛山欲放宽限购政策?未来一段时间,全国房价会明显下降吗?

牛凤瑞:这件事反映了房地产调控“两难”的状况。应当承认,地方政府在制定一些具体政策的时候,掌握的当地信息往往更加充分。就房地产领域而言,当地政府出台政策的着眼点在于化解矛盾,推动地方经济社会发展。此外,还可能有缓解地方土地财政压力的因素。目前不少地方的土地出让金支出已经提前确定了,比如10%要用于保障房建设、10%用于教育、10%用于农田水利建设,这客观上需要土地收入达到一定的水平。

佛山当地的一种观点认为,“限购放宽”旨在增加低价房成交,促进房价控制目标的实现,对此应一分为二地看。如果放宽限购确实可以促进低价房的成交,那么实际效果可能利大于弊。但从全国来看,目前房地产调控目标还没有完全实现,个别地方放宽限购的行为所带来的示范效应可能很明显。如果房地产调控目标还没有达到,一些地方在放宽限购上开了口子,就有可能引起连锁反应。

从长远来看,限购政策不可能一直实施下去。目前限购政策已出台20个月左右,一些负面效应随之逐步显现,如误伤刚性需求等。如果出台限购政策的目的是遏制部分地区房价过快上涨,目前来看,一些先前房价上涨过快的地区房价基本已经停涨。对于未来房价走势,我认为可能继续出现小幅下降、开发商优惠促销力度加大的情况。

不应夸大地方债务风险

中国证券报:今年以来全国各地土地财政锐减,这是否会带来地方政府的债务压力?如何看待土地供应“双轨制”?

牛凤瑞:一些城市存在土地收入减少而带来的债务风险,但对此不要过分夸大。地方政府“卖地”本质上是社会再分配的杠杆。从大的方面来看,全国的房地产用地并没有影响到粮食安全等问题。我国每年城市化用地总规模在100多万亩,其中房地产用地所占比例为三分之一左右,这个规模与耕地相比,应该是万分之几。同时还要考虑到,城市房地产用地供应增加后,随着城镇化的推进,一部分人口的农村住宅用地将相应置换削减。但目前这部分用地实际上并没有置换出来,未来相关的政策设计要加以改进。

对于土地“双轨制”,我个人认为早就应该取消。从经济学来讲,土地是资本的生产要素。如果搞“双轨制”,一边是市场配置资源,一边是行政配置资源,那么必然会产生撞车。目前很多土地腐败行为,实际上就缘于“双轨制”。未来如果公益性用地以市场价格成交土地,即利用真正市场化的手段配置资源,客观来说提高了公益建设的成本,但这种成本实际上只是“划账”层面,这同时意味着土地收益增加了。单纯依靠行政手段,怎么能真实地反映土地价格呢?所以我赞成把土地“双轨制”取消,变成“一轨制”。

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