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缺投资渠道买房仍为首选 鄂尔多斯楼市泡沫严重

2011年09月11日12:41中新网我要评论(0)
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荒漠上的鄂尔多斯,中国资源型城市的极致缩影。

30年前,鄂尔多斯是内蒙最贫穷落后的西部一隅,1978年GDP仅有3.46亿元。10年前,鄂尔多斯逐步转变为城镇。直至2000年,鄂尔多斯GDP也不过150亿元。

伴随快速增长的中国经济,市场对煤炭的需求源源不绝,鄂尔多斯沉睡在沙漠和荒滩下的煤炭迎来了爆发期。从2002年开始,国内煤炭价格急剧攀升,每吨原煤价格从最初的几十元涨到了二三百元,甚至最高时超过400元,鄂尔多斯的煤炭,变成了抢手的“黑金”。

随着巨大的财富从地下滚滚而出,中国造就出这个人均GDP两万美元、超过香港全国居首的城市——鄂尔多斯。

康巴什苏醒

鄂尔多斯的财富梦幻,康巴什是面“镜子”。

老城市东胜20多公里之外的新城区康巴什,在2004年以前,还是片荒漠之地,只有两个小村庄,不到1400人。

自2004年起,鄂尔多斯政府就开始在荒漠中开始兴建新区康巴什,一期建设总投资达50多亿元。按照鄂尔多斯市的整体规划,最终东胜、康巴什新区以及阿镇将共同发展成为百万人口的现代化中心城市,预计到2020年新区城市人口达到30万。

在鄂尔多斯人心中,康巴什是他们的骄傲。在康巴什新区,气魄宏大的政府楼前广场,用铜近五百吨的群雕、设计精美的图书馆、大剧院、博物馆、新闻中心,显示出财富的力量。

但也有人将康巴什新城视为经济恶性膨胀的产物。2010年4月,国外某媒体一则称为“鬼城”的报道触动了所有人的神经。文中将这座耗资50多亿元打造却空置率过高的草原新城,比喻为中国房地产泡沫的缩影。

“鄂尔多斯有什么优越条件吸引人?风沙天气还是人才?不靠资源怎么办?”鄂尔多斯市政府一位官员坦言,“我们是土财主,要娶官宦人家的女儿,不种梧桐树,怎么引来凤凰?”

李国平认为:“就像迪拜一样,大家都在诟病迪拜一些东西,但这种诟病有些不讲道理,因为迪拜其实没有第二条路可以走。他们拥有石油然后赚钱,人们在富有之后希望把生活变得更加美好。因此他们想把迪拜建造成为一个购物天堂,吸引世界各地的人来这里消费。我认为这样的思路是对的。鄂尔多斯一直以来也在努力改变资源依赖的发展模式,人们想把这个城市变成一颗明珠一样,吸引更多的人留在这里发展第三产业。让这里的人们在这里感受到的魅力甚至不亚于在北京、上海,这样才能留住人,这是鄂尔多斯应该走的路。”

“建设康巴什来自一个伟大的城市梦想,并用坚强的决心实现了这件事情。这绝对是件正确的事。”李忠也如此断言。但他也认为康巴什在整体规划上存在问题,那就是没有处理好一个“熙攘度”合适的空间样板。

丹麦著名建筑家扬·盖尔在其著作《交往与空间》中写道:“有人来是因为有人来,没人来是因为没人来。” 这是一个著名建筑规划理论,其指正是人气以及熙攘度的问题。

李忠认为:“康巴什需要培养一些很有人气的城市空间,作为‘人气’的核心,大家才会觉得有了生活氛围,这样才会加速康巴什和东胜之间的聚集,也才会有一个熙攘度比较高的鄂尔多斯。”他进一步指出增加熙攘度的办法可以是城市的超配套、学校、医院等。”

实际上,康巴什正慢慢苏醒。在已经建成的32平方公里现代化城区,和之前仅有3万多人入住相比,这里已经慢慢积聚一些人气,只是离最终规划的100万人口目标还有一定距离。

坚硬的泡沫

常言道:富则润其屋,德则润其身。当鄂尔多斯的黑金产业使之完成了最初的资本积累后,城市建设与地产开发如火如荼。

“鄂尔多斯的城市建设近几年也是突飞猛进的发展,这里的工地特别多,就跟北京上世纪90年代大开发和上海浦东大开发一样。”中原地产大客户事业部总经理张培介绍:“除了康巴什已经建成,铁东组团(老城区)各方面配套还比较落后,铁西是新城,放眼望去全是工地。这里频繁出现拉闸限电、停水,其实就是城市大施工造成的。”

房价也是一路攀高,据鄂尔多斯思源经纪公司数据统计:鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上,其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米,直逼北京、上海。而在2009年时,全市商品住宅均价也不过4479.6元/平方米。但即便这样,在去年楼市收紧的大背景下,2010年鄂尔多斯住房成交面积还是超过了1000万平方米,几乎每个新入市的楼盘迅即都被抢购一空。一些富豪会整栋楼地买。很多人甚至买不着房。

某种意义上,这侧面反映出鄂尔多斯是个“藏富于民”的城市。

“除了第一批发家的煤矿主,鄂尔多斯的财富分配又通过两个途径传递给更多的人:大规模城市改造带来的拆迁补偿和民间借贷。”李国平认为受益于高额的财政收入,鄂尔多斯政府对拆迁补偿一向慷慨。伴随房地产开发导致的大征地运动,让一部分农牧民因巨额补偿款成为千万富豪。

缺乏更多可供投资的产业,大多数鄂尔多斯人习惯将闲置资金买房。

2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,意味着平均每天有近6万平方米的住宅推向市场。

在当地,家有几套房甚至几十套房的人不在少数,有不少专家批判鄂尔多斯的空置率过高,楼市泡沫严重。

但也有不少人表示反对,原因主要两点:一是鄂尔多斯毕竟有钱人多,具有财富支撑;二是鄂尔多斯房产的流动性差,当地人买房子并非短线炒房,主要是资产保值。市场上甚至没有一家二手房中介公司,这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

“房地产泡沫论一定要与需求挂钩,虽然放量这么大,但市场一直在吸纳。如果说有泡沫,也应该是坚硬的泡沫。”张培说道,“现在的鄂尔多斯处在一个拐点,前一阶段的基础建设现在已达到一个节点。第一拨做了康巴什新城,做了铁西,从整个需求和购买的市场情况来看,瞬间达至一个平衡。现在的鄂尔多斯需要升级,这包括整个城市的发展方向、产业结构、基础设施,人口素质、房子品质等诸多方面。

城市升级

财富聚集,地广人稀的鄂尔多斯,最需要的当然是人。

李忠认为鄂尔多斯需要的人是两个极端——蓝领和金领,普通白领倒不是特别需要。“那里的出租车司机很牛,酒店服务也比较差。鄂尔多斯现在需要大量的服务人员,解决蓝领的服务专业化问题,而这需要职业服务教育。比如酒店管理学校或者培训出租车司机、保姆、家政的机构,煤炭产业链开发的职业教育学校等,但是现在这些都没有。”

另外一批金领就是鄂尔多斯的老板、企业家们。“他们必然由玩煤到玩钱,这是必然的发展规律。”李忠强调政府必须对此有一个正确的方向引导,同时需要一些高端的MBA教育等来强化金融服务。

“鄂尔多斯人讲究诚信,许多民间借贷双方只是一张纸条或口头协议,所以鄂尔多斯很适合做这件事。国家应该引导他们成为注重契约精神、能够进行科学投放的这样的资金集团,而不是变成类似温州炒房团等,如果没有正确的渠道,这是国家的失职。”

“鄂尔多斯还应该为一些高新技术产业及年轻人提供机会,如果说年轻人到这里之后只能租房住,根本买不起房,也就没有吸引力。”李国平强调一定要为金融人才、贸易人才、创意人才提供好的条件。

事实上,财富的潘多拉盒子已经打开。

2010年鄂尔多斯生产总值达到2643亿元,位居内蒙第一。如今的鄂尔多斯正在变成一个资本运作中心。在国家倡导的西部大开发背景下,鄂尔多斯正在向西部金融中心转变。近年来鄂尔多斯的经济增长势头均好于呼包两市,未来将成为呼包鄂城市群的经济核心城市。

“十二五”鄂尔多斯重点讨论的是,将金融产业增加值占GDP比重提高到5%以上,将金融产业培育成为支柱产业,把鄂尔多斯市建设成为“中国西部金融强市”,进而成为“西部区域性金融中心” 。

在张培眼中,鄂尔多斯是块非常“幸运”的宝地。鄂尔多斯大规模的资源开发近四五年才开始,因此它不像山西、太原、唐山、包头这些“老牌”的工业城市。当初的规划理念和建设都相对传统,国家对于环境保护以及限制开发管理的水平在提升,现在的鄂尔多斯“站出来”做一个资源型城市,可谓生正逢时。

鄂尔多斯搞资源开发的同时没有破坏一方水土,在鄂尔多斯市看不到一个煤矿,相反是在大力搞基础设施和绿化环境,广场、花园、公园……城市外围全部是限牧区,广阔的草原,没有一只牛羊,也没有煤矿,连运煤的车也不会经过鄂尔多斯市。“我觉得它给自己未来发展留下充足的空间。”张培说道。

除了“羊、煤、土、气”资源型城市,鄂尔多斯还做了很多资源之外的事,比如文化、旅游、教育。因为鄂尔多斯与包头、呼市形成一个三角形,且离东部沿海很近,算是个桥头堡的位置。特殊地域特点也使鄂尔多斯往宜居都市和旅游城市转型。

“中国的旅游文化都是往南走。通常愿意去看三亚看海,到北上广看大都市。但我来了之后才发现,原来大草原也像海一样的壮阔,真的很美。”在这儿可以骑马、射箭、喝酒、烤全羊、住蒙古包、载歌载舞,这里民风淳朴,另类的草原旅游文化还处于璞玉未开的状态。

“就好比拉萨,一旦开放之后成为人们向往的香格里拉。鄂尔多斯也是这样,如果人们要体验真正的草原风光,从北京飞一个小时就可以到鄂尔多斯,上海过来也就两小时。”

住宅产品也在快速升级。星河湾、伊泰华府、绿城、龙湖、银泰等一批品牌房企已相继进驻,共建鄂尔多斯大未来。

据了解,目前鄂尔多斯普通的住宅价格普遍在7000元/平方米左右,高端的住宅或精装修的公寓,价格普遍在1.5万元/平方米以上,一些别墅项目的价格,目前已经突破3万元/平方米。

据鄂尔多斯思源经纪公司统计显示:东胜区一直是鄂尔多斯市最热的区域;区域成熟和土地稀缺使东胜区是目前市场价值最高区。东胜区南部和铁西区正成为鄂尔多斯市房地产市场的热度区域;未来铁西供应量最大,东胜南及康巴什即将形成“富人区”。平层豪宅是目前鄂尔多斯的主要豪宅产品,而这一细分市场的比拼也将从硬件堆砌转移到品质服务上。

目前,市场上最具影响力的新盘当属星河湾。鄂尔多斯星河湾扼守东胜区门户,连接居住和商务核心。星河湾将以一贯以来的品质住宅建设标准,为鄂尔多斯创造一种匹配中西部城市经济发展的生活方式。

“这将是一个人间天堂,未来不仅会是鄂尔多斯最高端的商业汇集地,还将为鄂尔多斯打造出首个超白金五星级酒店。”

张培感叹:“星河湾的城市综合体模式运作,是以无与伦比的气魄以及对内蒙古人文历史的尊重,而她所创造的高端社交平台也会给鄂尔多斯带来一笔无形的人文财富。这是其必然成功的原因。”

“星河湾2005年进京,曾给北京的房地产市场带来过强烈震撼。现在去鄂尔多斯,就相当于以前是一块糖放入一缸水,现在是一块糖放入一杯水。”李忠比喻。

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