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鄂尔多斯鬼城小区亮灯率不足30% 盖房仍未停止

2011年09月11日07:44中证网我要评论(0)
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9月4日晚8点半,记者驱车驶入鄂尔多斯康巴什新区。这里曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”。而此时,康巴什所有的照明设备都被打开,整个市区恍若白昼。

然而,这却无法掩饰康巴什的空洞。记者在探访中发现,除了康城·康景苑、金信翰林苑这两个最早入住的小区外,其他多数小区亮灯率不足30%,鼎盛富丽华小区基本处于全黑状态,华莹新城基本看不见人走动。即使白天的康巴什也只能见到稀少的车辆和行人,与东胜区的繁华相差甚远。

但康巴什还在一如既往地盖房子,大兴土木。记者走访了几个在售楼盘,售价竟高过万元,而且无人问津。

同样的事情也发生在东胜区。鄂尔多斯的房价6年大概上涨了6倍,单价和涨幅均超过了一线城市。接受本报记者采访的不管是市民百姓还是专家学者,都在抱怨房价太高。而在供过于求和房地产调控的大背景下,更多的人选择了观望。以往开盘即销售一空的现象已成往事。

房地产泡沫风险在聚集。楼市遇冷,开发商资金吃紧,民间借贷利率大幅攀升,房地产投资又缺乏有效的退出途径。数据显示,2010年,鄂尔多斯市一手房每年成交几百万平方米,而二手房成交面积仅有17万平方米,市场上的二手房中介非常稀少,鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有退出的途径。

越吹越大的泡泡

驱车行驶在鄂尔多斯市区,到处都是新建和在建的楼房,经常能看到混凝土、起重车奔驰在马路上。

“鄂尔多斯房地产已经狂奔了5年!”随行的鄂尔多斯住房交易组委会常务秘书长张建平告诉记者。

张建平注意到,2005年,鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1000元左右,2006年就涨到1800元,2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行,但2009年以后,鄂尔多斯楼市再度复兴,现在康巴什新区房价已经达到6000元,东胜区则直逼七八千元高位。

“鄂尔多斯房地产是从2006年开始爆发的。”蒙商投资集团总裁撖小刚回忆说,“那时大家疯了似的去抢房,凌晨一两点就去排队等着拿号,而且好多人都是一口气买好几套。”

天津高和股权投资基金有限公司的调研显示,2010年,鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上,其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米,逼近北京、上海。

记者走访了鄂尔多斯的多个楼盘,也证实了这一点。位于鄂托克街上的国悦城,是2012年底才能交房的期房,售价已经超过了每平方米1万元,而其附近的老小区怡景家园,2007年还只有3000元每平方米,但现在已经超过8000多元了,涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘,伊泰华府世家、星河湾[最新消息价格户型点评]等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。

泡沫的形成

鄂尔多斯房地产的繁荣,离不开煤炭和民间资本。

“煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。”撖小刚说,在鄂尔多斯,一个再大的企业,现金流的主要来源之一都是煤炭产业。

同时经营房地产和煤炭两个业务板块的伊泰集团也是如此。该公司财报显示,2011年中期,其煤炭占整个业务利润比例的95%以上,毛利率高达62%,这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。

据房地产业界人士介绍,2003年之后,伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来,资本迅速向房地产涌入。

“煤炭资源价格的上涨帮助鄂尔多斯积累了原始资本,同时也是因为煤炭储备丰富,形形色色的社会资本又对鄂尔多斯青睐有加,后来煤改和产业转型,一部分资本从煤炭领域被挤出又进入了房地产行业。”8月31日,鄂尔多斯市煤炭局办公室主任郝建军接受本报记者采访时表示。

此外,房地产更是与民间高利贷相互倚重,成为彼此的助推器。撖小刚说,一个房地产项目通常40%到50%的资金来自民间资本,有的甚至一个楼盘的所有资金都来自民间。

另一方面,鄂尔多斯楼市能如此火爆,也是因为当地人靠煤暴富之后,没有找到比房地产更好的投资渠道。

“康巴什新区房子卖得快,是因为鄂尔多斯人开始以投资心理来买房,而非自住。”一位当地房地产业界人士对记者说。

繁荣的代价

不过,鄂尔多斯的房价今年以来出现了滞涨,观望的人也越来越多。

记者走访国悦城、炜业地产的时代项目,售楼人员与记者交谈的30多分钟内却无一人来询价。

9月4日,时代项目的负责人杜总经理向本报记者坦言,“现在卖不动了”,其中一个重要的原因是政府的限贷政策,首套房首付30%,二套房60%,二套以上不给贷款。据星河湾的周伟介绍,鄂尔多斯人贷款是习惯,有钱没钱都贷款,然后放贷或投资,大量贷款就是这样流进楼市的,现在也有一些人把钱压在项目里拿不出来。

据知情人士透露,鄂尔多斯市政府门前经常有人状告开发商讨薪,而开发商携款潜逃的传闻最近也时有发生。

而房地产调控还在升级,从限贷政策到“一房一价”的限价政策,此前有传闻称,要在今年8月底实行限购,但至今没有公布,这让开发商暂时松了一口气,因为鄂尔多斯人均房产三四套,如限购则掐到了命门。

但这还不是最重要的。重要的是,鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区,按照目前房地产开发的速度,再过几年当地人将至少拥有人均10套以上的房子。前述杜总说,目前楼市严重供过于求,房子建得太多了。

撖小刚深为鄂尔多斯的房地产业感到担忧,“房价、房租越来越高,推高了居住的整个生活成本,很多人不愿意来鄂尔多斯工作了。现在全市人口160多万,东胜和康巴什中心区的流动人口有50万,而且这个数字还在萎缩,哪儿来的那么多刚性需求?”

然而,众多民间资本还在向房地产涌入,泡沫风险不容小觑。“这些资本的来源遍及全国,包头、呼和浩特、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者,稍有风吹草动就马上撤资,但后面跟着的本地人,就很难及时抽身了。”撖小刚警示说。

(中证网)

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