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叶檀:深圳二手房交易冰点拜房产新税所赐

2011年08月03日11:52国际财经时报我要评论(0)
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深圳二手房走入冰点,成交量大幅下滑,价格出现松动。

按照深圳市规划国土委网站有关数据,7月份我市二手房成交套数为6544套、总面积662674,15平方米,相比6月份的10833套、总面积为10707080平方米,环比下降39.6%和38.1%。

以二手房税收新规为界,深圳二手房市场冰火两重天。7月11日之前的6个交易日,深圳二手房成交总量达到5150套,日均468.2套,成交总面积达到494972.72平方米,其中住宅成交总数为4439套,成交总面积为417851.47平方米。之后的15个交易日,二手房成交总量仅为1394套、总面积167701.43平方米,日均仅为92.9套和11180平方米,相比6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比,跌幅则扩大到81.1%和77%。自7月11日正式按评估价征税至今,全市二手房成交量甚至还不如最差的2008年。

深圳的二手房税收新政将一个久远的传说变成了现实。6月9日,深圳地税局宣布“二手住宅全部按评估价征税”,新政于7月11日起正式实施。深圳二手房税收的内容包括,将原本较低的评估价格按照市场价格评估,目前二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费,税率标准分别为普通住房1%,非普通住房1.5%,拍卖房3%,消除了楼市中普遍存在的二手房交易做低售价的“阴阳合同”状况,二手房交易成本因此提高2到3倍左右。深圳二手房税收新政的实质是,提高了二手房交易的实际税收,相当于变相征收了一笔房产税。这还不是结束,只要房地产市场价格上升,征收的税收相应上升,这是变相的资本利得税,其效应不在上海、重庆的房产税之下。

对投资者最大的打击是,二手房税收新政将推向全国。据深圳市地税局税务三处处长周志军透露,全国地税系统今年开始推行存量房交易按评估价核定征税的城市,包括北京、杭州、辽宁丹东、上海浦东和广东中山。而《21世纪经济报道》的调查显示,除深圳外,沈阳、合肥等地,近期也拟推行按评估价征税工作。

税收没有用吗?非常有用。只要政府参与入利益分配链条,以税收的方式将投资者的收益抑制在较低水平,房地产投资将变得无利可图。此前上海等地税收作用不是立竿见影,关键在于税收非常温柔,采用“既往不咎”的原则。笔者支持房地产税收改革,至于政府增税如何使用,我们可以呼吁公共财政体制改革,而不是以财政不透明为理由,反对税收改革,让投资者在房地产市场占据主导权。

二手房新政可以让成交量下降,却不一定能够压低房价。只要三个因素不去除,就无法压低房价:首先,中国市场的现金过于充裕,并且集中在少数人手里,他们不受加息等因素的困扰,能够一直持有物业;其次,中国不存在大规模的持有税,在持有环节不征税,使得持有几乎没有成本;第三,在通胀的情况下,只要没有其他投资品种能够替代房地产,房地产的价格就不可能下挫。

说到底,房价是贫富差距、货币政策、税收政策综合作用的结果,在中国,不触及既得阶层的利益就想压低房价,十分困难。

(国际财经时报)

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