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叶檀:限购扩展到三四线市场 限购不能没完没了

2011年06月08日04:09东方早报[微博]叶檀我要评论(0)
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据报道,部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市,已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安,这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。

该报道还说,中央政府正在考虑,对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策,而已经纳入监控的这些城市的房地产各项数据的变化,将成为决策的依据所在。

限购令可能扩展到房价上涨过快的三四线城市,说明政府认为外地资金炒作与投资性需求,是中国城市房价上升的主要原因。

限购令扩展到三四线市场,势所必然,正如一个谎言必须用更多的谎言掩饰,一项禁令也必须有更多的禁令来配套。

一线城市限购给三四线城市带来了套利机会。据北京科技大学教授赵晓等学者的研究,2011年一季度的房地产市场,以北京为代表的一线城市房价上涨幅度达6.2%。但他们预计,二季度房价可能下降约6%,全年有望下降1%。但2011年一季度以长沙为代表的二线城市房价上涨9%,以岳阳为代表的三线城市上涨10.8%。

另据中国指数研究院近日发布的《中国房地产指数系统百城价格指数》报告,4月房价环比涨幅居前的都是二三线城市,比如,河北邯郸、山东菏泽、湖南湘潭,涨幅皆在1%~2%之间。而北京、上海、深圳、广州等十大城市环比上涨为0.13%。

一线城市房价下降,资金流向三四线城市。流入的城市具有如下鲜明的特点:与一线城市房价相比,前期价格上涨不快,距离中心城市行程不远,或通过高铁可以制造一小时经济圈的概念,如廊坊、岳阳等城市都是如此。4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降,北京周边的中小城市却趁势而上,邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首,廊坊的房价涨幅居全国百城第5位,保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。温州资金在温州、福州限购后,流向了一小时之内的福建宁德。而宁德的钢材市场国内闻名,钢材富豪聚集于此,也给宁德的房价提供了上涨的底气。

另一些三四线城市则是资源性城市,人均富裕程度甚至超过大城市。比如内蒙古鄂尔多斯,这里资产过亿的富豪人数超过了7000人,人均GDP超过了香港。鄂尔多斯出产羊(羊绒)煤土(稀土)气(天然气),据调查此地户均拥有3套以上的住房。凭借雄厚的资金,购房者根本不打算借出租收回成本。

依靠煤炭、石油的陕西榆林、新疆克拉玛依等地的富豪数量不遑多让。近日出炉的《中国民间资本投资调研报告》称,榆林地区资产过亿的富豪人数在6000人以上。陕北的矿山富豪曾经是北京楼市的主要购买力量,现在转战到了本地。榆林下辖的府谷县土地最高价已至1600万元/亩,楼面价格已近万元;神木土地价格也接近800万元/亩,府谷沿黄河的居民住宅价格已超过1万元/平方米,普通新建商品房价格也均在5000元/平方米以上,2010年神木许多新建商品房价格则上涨了2倍。

依靠限购令,短期内确实能够抑制房地产价格。限购令的实质是制止资金进入房地产市场,剥夺民间资金除刚性需求之外的房地产投资权。房地产泡沫越来越大的背景下,限购不仅可以收到实效,也能获得民意支持,笔者支持短期限购,前提是政府尽快回笼货币,增加其他投资渠道,以大禹治水的方式为资金的流转留出更大的空间。

长期来看,房地产限购令难以持久。府谷、神木、鄂尔多斯等地的房价上升,是因为本地的资源财富无处可去,当地的资金主要投资于房地产、民间金融与矿产,与财富匹配的其他产业与服务业、环境产业未能获得发展,缺乏有效的资金投资渠道,过多的资金将从一个泡沫走向另一个泡沫。如果通胀压力持续,税费政策依旧,土地财政不改,取消限购之日就是市场井喷之时。

拓展楼市限购令,是为房地产调控,为推出治本之策留出缓冲空间,目标是为了在压力缓解的情况下取消限购令,而不是从限购令出发膜拜行政控制的高效。

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