“助推区域发展,凝聚城市力量”。腾讯房产立足北京,倾听城市的声音,发现城市的力量。新年伊始,针对房地产这个奠定区域发展基础的核心行业,腾讯房产寻找那些高屋建瓴、运筹帷幄,把握市场脉搏的地产行业领军人物,梳理2016年房地产市场风云,以人文视角畅谈行业发展,揭秘行业领袖心路历程。腾讯房产城市力量人物对话:北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志

“助推区域发展,凝聚城市力量”。腾讯房产立足北京,倾听城市的声音,发现城市的力量。新年伊始,针对房地产这个奠定区域发展基础的核心行业,腾讯房产寻找那些高屋建瓴、运筹帷幄,把握市场脉搏的地产行业领军人物,梳理2016年房地产市场风云,以人文视角畅谈行业发展,揭秘行业领袖心路历程。腾讯房产城市力量人物对话:北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志

2016年北京楼市呈现哪些特点?土地供应稀缺如何影响未来走势?环京置业何去何从?……腾讯房产特邀北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志做客腾讯大燕网演播室,就北京房地产市场政策、现状与趋势等话题进行了深入探讨。

2016年北京房地产市场从热火朝天到调控后的理性局面,起伏背后的逻辑究竟是什么?

陈志指出,2011年到2014年8月,住宅市场波澜不惊,价格水平相对稳定,周期内呈现窄幅波动,而在2014年9月底至今,供给、成交结构发生了巨变,呈现严重的两端分化,进而带动了楼市结构性的大幅上涨。“2014年9月之前,市场上三四百万(总价)房子供给量、成交量还是居多的,但是现在我们看这类三四百万的房子基本上少见了。”

实际上,北京楼市这两个周期的迥异表现,背后的限购政策并没有明显改变,是什么导致了近两年北京房价的快速攀升?

陈志认为,在判断近年来房地产市场变化的时候需要注意两个前提:一是保障房供给方式的转变,一是北京城市功能定位的调整。

据介绍,“十二五”(2011-2015年)期间,北京进行了大规模保障房建设,年均建设量为10—20万套,五年共完成约100多万套保障房供给,用以满足中低收入家庭的居住需求。陈志指出,“十三五”(2011-2015年)时期,保障房供给方式从过去“实物型”、“增量型”转向以租为主、“租售并举”的模式。

另一方面,“十三五”期间北京的城市功能定位要求房地产市场“减量”、“绿色”、“可持续”发展。根据中介机构、人口普查等渠道的反馈信息,北京的存量房套数约为700万—850万,“以700万底线数据去说,按户均3口人计算,北京可以装下2100万人,这是一个接近饱和的状态。”陈志进一步解释道,考虑到城市资源承载力与人口不断涌入之间的矛盾,加之“减量提质”的首都功能定位,“未来北京住宅增量市场其实是一个逐渐缩小、减量的过程。”

在陈志看来,本轮楼市上涨是由货币宽松、资产荒、供需紧张、舆情看涨等多重因素叠加在一起的“共振”效应。

陈志指出,货币政策对楼市的影响不仅体现在投放量,利率的降低也是推动住宅市场热度的重要因素,“货币政策的因素有很多经济学家不承认,我想说,如果我们把金融货币政策撤掉,为什么不和前四年相同呢?限购政策到现在没有发生改变。”

2016年也是“地王年”,全国多个城市高价地频现。“面粉贵过面包”被指为房价的重要推手,土地供应的短缺成为舆论矛头指向的靶子,特别是北京,住宅用地供应量更是创下了五年内的新低。

有些开发商将房价的上涨归因于供地锐减,导致住宅库存不足、供不应求。陈志并不这么认为,他说北京房地产市场的库存并未“告急”,事实上包括住宅、商业、办公、工业园区等在内的潜在供应量足有1.6亿平米,住宅潜在供应量为2000多万平米,“以现在的去化速度,以6万套计算,至少可以满足未来4年的供应,我们能说市场供应少吗?显然不能。”

此外,一二手市场联动也是关键因素。作为住宅领域不容忽视的部分,截至发稿时,二手房市场的年内成交量已超过26万套,全年成交量将创下历史新高。“二手房需求火爆、房价一路看涨也是支撑一手房价格不断上涨的一个重要因素。”陈志说。

“房地产作为中国经济运行的一个压仓石,它的重要性不言而喻。”陈志表示,高房价会挤出中低收入人群的居住权利,房地产过度金融化不可取,房价不能无限制提高,政府有权采取干预措施,引导住宅市场回归居住本质,同时引领社会加大租赁住房供给。

腾讯房产:12月9日,中央政治局会议刚刚给了房地产市场新的定调:“加快研究建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发挥长效机制。”在您看来,北京的房地产健康稳定的标准是什么?

陈志:很难说,绝不是一两句话能把这样一个健康状态描述清楚的。我刚才说的共振现象,说到了方方面面的内容,价格因素、货币、舆情、市场监管、供需关系、产品供给等等,这些因素都要调,它是一个动态均衡。

房地产政策设计的初衷是要回归住宅的居住本质,释放它的居住功能,不能过度市场化或金融化。我们的政策指向要保证怎样使用更科学、更有效、更合理,尽可能让各方面都有利益,而不仅是让某个部门有利益。

但我们也要客观承认,房地产同时具有商品属性,涉及宏观经济、金融政策、土地资源等等,每个领域的调控手段站在个体角度上讲都是最优选择,但各种因素综合作用之后,可能偏离以居住为本的长远目标。短期的目标不能为长期的目标设置障碍,这恰恰是我们过去没能过分关注的内容。

腾讯房产:今年楼市的一个突出现象是以燕郊为代表的环京楼市的暴涨。如何看待这轮上涨,您是否建议购房者去北京周边买房?

陈志:京津冀一体化绝不是楼市的一体化,一体化的过程是一个缓慢的过程,需要逐渐投入和长期规划,绝不是一蹴而就的过程。要是从投机或者投资的角度去看的话是有价值的,因为未来一体化了,本来就低,当然有价值,那没有错。但还有一个机会成本的问题,你在那沉了20年,初始投入和未来收益之间的机会成本算过吗?

另外一个角度,当它的资源在与北京之间是一个互补关系的时候,它的资源优势就突出。如果不是,你身处北京的人就未必需要选择它。

腾讯房产:前不久北京出让了四宗“限房价竞地价”试点地块,住宅部分由开发商全部自持,万科甚至要“众筹建房”,对此未来地块的经营模式您怎么看?

陈志:这里面还有很多问题没有解释清楚,举例说,如果万科要把地块卖给企业,就要考虑取不取利润,企业要买必须要租70年,承担所有市场风险,人家能不能接受这是个问题。如果万科计划的是你把钱给我,我来管理,收管理费吗?不一定现实。如果采用REITs(房地产证券化的一种手段),能不能保证具有市场竞争力的年回报率,普通投资人会买这种理财品吗?

“限房价竞地价”试点地块出让实际上是一个试错过程,等我们了解清楚了,或者说更多看清了企业的想法之后,我们下一步在制度设计上就会为各自留有余地。

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