B面,发现楼市另一面

第163期

留学变留监的反思:海外买房应入乡随俗

国内在进军海外地产市场时,最大的误区就是以为买房就是投资房地产,这种观念混淆了“用于自住的购房”和“用于投资的购房”。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

【作者简介:中国外国专家局专家资质;国际注册高级理财规划师;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师;个人微信号:"Victorliulei" 。】

轰动一时的中国留美学生涉嫌绑架伤害同学案,17日正式宣判,三名被告人分别获刑6至13年,花样年华将在监狱中度过,服满刑期后会被驱逐出美国。此时最后悔的除了当事人,恐怕就是他们的家长了。把孩子送出国镀金,却“镀”到监狱里。按照国人的观念,小孩子打架手重点儿,无非就是训一顿,最多赔点钱,怎么还会坐牢?

留学变留监的反思:海外买房应入乡随俗

对此,笔者只想说:无论是留学海外,还是投资海外,观念出了问题,简单套用国内的经验,就会出差错。俗话说得好:入乡不随主,是个二百五。事实上,不光是留学生的教育问题,很多国内成功的投资者进军海外市场,同样盲目套用国内的经验,和这些留学生难道不是异曲同工的错误思想?

买房就是投资?

国内在进军海外地产市场时,最大的误区就是以为买房就是投资房地产,这种观念混淆了“用于自住的购房”和“用于投资的购房”;用于自住,考虑的是舒适度,是个人喜好;而用于投资则是要考察资本增值的八个要素——市政规划、人口增长、供给需求关系、就业机会、公共设施、交通设施、名校名企、人文景观等;而且这八大要素是未来12-24个月将要发生的 也就是指投资于未来的“好”的预期;试想,如果这些区域的资本增值要素都具备了,学校建起来了,购物中心建起来了,市中心建立起来了,交通完善了,未来还会不会有更大的增值空间呢?开发商有句名言:(You buy what you have seen!) 你要为你所看到的付出代价和支付成本;因为它哪里都好,正因为你看到它好了,所以开发商会制定一个这么高的价格来由你买单。因此买房不等于投资,错误的观念只会引向错误的结果——尽管多数人都是抱着投资赚钱的目的去的;一方面混淆了“投资”“自住”,另一方面不懂得筛选项目。在国内随便买房就能赚钱,出了国,进入一个规则完善、市场成熟的体系内,就没有那么简单了。

留学变留监的反思:海外买房应入乡随俗

买入美元就规避了风险?

人民币贬值趋势加剧,投资者终于走出国门,期望用汇率对冲的方式使自己的财富保值。这种思路对不对?那要看是如何“走出去”的。比如,很多投资者看涨美元,就大量的把人民币换成了美元,存在中国银行外币帐户。殊不知这样做仅仅是拥有了“美元”这样一个货币符号,并不是真正的避险机制建立;——保证财富不缩水的关键是,买入未来强势货币计价下的、可以进行融资再抵押的资产载体,如美元计价的股票、港元计价的保险、澳元计价的房地产。大部分国人钟爱的美国房地产,既不能以海外人士的身份去申请美国银行的贷款,也不能在未来进行增值再抵押,更不能规避税务风险、降低持房成本。按照成熟的财富观念看,单纯持有美元存银行,又或者全款去购买美国房产,并非最佳的市场风险对冲机制。

国内的固有理念全球普适吗?

中国房地产崛起的十余年,恰恰是高速上涨的时期;这个时期投资于中国国内房地产的投资者,从其收益率来看,是全球首屈一指的。然而,搭了房价上涨的“顺风车”,大赚一笔的国内投资者,再用这些经验去投资海外房地产,还能获得预期收益吗?

答案其实很简单,入乡随俗,看当地人的需求和喜好。项目的选择,一定要符合澳洲主流人士居住的环境,而不是仅仅买入市中心。小户型、单间(studio)、还有包括高层没有车位的公寓,这些都不是澳洲主流的购房者满足家庭需要的房子。反观中国市场,小两居无论是在租房市场,还是在二手房市场,都是最受欢迎,价格最坚挺的,增长幅度最高的,因为它满足了中国三口之家的家庭需要。

同样道理,在美国、英国、澳大利亚它们的人口构成是平均4.3人,就是4-5口之家,小两居能满足他们的需求吗?肯定不能满足呀!投资的规律,必须以当地市场中的大多数主流人群,以他们的需求和喜好来进行您的房产投资的制定,从而保证我们风险系数最低,而未来一旦市场走势上升周期的时候,投资者所获得的回报率是最大的。

留学变留监的反思:海外买房应入乡随俗

再如美国底特律,你是选择市中心核心区域,还是十几公里外的郊区?单纯用国内的经验研判,市中心肯定是首选;然而国内投资者不知道的是,底特律城13公里范围圈几乎都是贫民区,13公里至50公里的大底特律的“郊区”才是中产生活区、甚至富人区;当市场发生波动,甚至该城市宣布“破产”时,相对坚挺的物业恰恰是提供更多就业机会“郊区”(通用和福特汽车均在25公里外设厂和办公),而市中心的房产价格一落千丈,随之而来的一系列治安问题也让业主们头疼不已,这难道是投资者想要的结果吗?

总结一下吧,把留学和投资这两件看似风马牛不相及的事情扯到一起谈,实际上笔者是想告诉投资者,这其中本质的联系是一致的。当进军海外的理念深入人心时,那么方法与观念就显得尤为重要的。无论是留学生不懂当地法律被重判,还是盲目投资海外没有收益,都是简单套用了国内的经验和意识形态,去应对海外市场的种种问题;我们都知道不同的宗教有不一样的习俗,在和他们交往时要尊重禁忌,那为什么在进行海外市场开拓时,就不考虑到他国市场和法律的“禁忌”呢?因此,这里提醒广大投资者,一方面要改变单一市场内的观念,适应投资目的地的“游戏规则”,另一方面,由于规则过于复杂,难以面面俱到的掌握,这就需要改变过去单打独斗的方式,引入“创富合伙人”——专业的离岸资产配置专家进行指导,共同制定财富规划,这样才能保证投资的正确性与合法性,才是对财富与投资的正确态度。

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