B面,发现楼市另一面

第162期

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

在过去的一年,澳洲房产市场以其稳定的增长、良好的投资环境等,成为全球最受瞩目的房地产投资市场。在已经开启大幕的2016年,澳洲房地产市场能否延续2015年的辉煌呢?[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

在过去的一年,澳洲房产市场以其稳定的增长、良好的投资环境等,成为全球最受瞩目的房地产投资市场。在已经开启大幕的2016年,澳洲房地产市场能否延续2015年的辉煌呢?

当前国人对海外资产配置已经如火如荼展开: 数据表明, 2015年自中国宣布QDII2(合格境内个人投资者制度)以来,流入美国楼市的中国资金估计达到1090.7亿美元,是资金流入排名第一位;第二多的是澳洲,总金额达到756.8亿美元; 247.9亿美元的资金投入加拿大房产市场,排名第三位。今天的话题讨论是对澳洲2016年的走势进行前瞻性分析和预测, 从2015年的资金介入情况,如集中度、配置类别和区域作跟踪,就可以对2016年的房价变化作出比较客观的评价和分析了。

研判一个市场是否值得进入,研判一种产品是否值得投资,不能仅凭直觉或者个人喜好就要做出判断;而是以历史数据作为参考值(如根据各个国家或者地区过去10 年、20 年、甚至更长经历过周期变化的数据作为依托;)、分析当下的支持房价变化的要素,从而推演未来房地产市场的价格变化。对于项目的筛选可以参考“资本增值因素八要素分析法”(见笔者所著《决胜海外房地产》第151页)进行科学的判断——即“,筛选出经过时间验证的,持续增长的区域作为资产的配置目标。”

另外一个评判市场优劣的依据是二手房交易的活跃程度。悉尼和墨尔本,每户家庭平均每2.8 年搬一次家,由此带来了二手房市场的活跃。由于新房的年供应有限,截至2015年底,澳洲房屋供应缺口超过20 万套,且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长,上述缺口呈现不断扩大之势,长期的住宅供应不足,造成房市交易非常活跃;同时,政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费,金融市场健康稳定,房价上涨自然在情理之中。

根据RP Data最新房屋价值指数显示,澳洲房价近20年来稳健增值,1995年12月至2015年11月,八大首府城市房价累积增值高达330.5%。其中,悉尼房价累积增值330.1%,墨尔本房价累积增值421.4%。

如此良好的发展势头,是不是就意味着投资者可以在澳洲自由驰骋,随意投资呢?实施情况并不那么简单,笔者下面以几个大的首府城市为例,分析2016澳洲房产的投资前景。

悉尼:增速减缓趋势或增强

悉尼作为澳洲最大的城市,一直为投资者所青睐。然而,简单评个人喜好就研判整个市场的走势,无异于盲人摸象。悉尼房价好不好,还要从科学的数据来加以研判。

首先,从历史上看,悉尼房价在2008年-2012年间,确实有小幅度的下跌和调整。尤其是在2012年,悉尼房价整体下行。然而,和大家想象的不同,最被看好的,悉尼最豪华的区承受了最大的跌幅。Woollahra,Mosman,Waverley Council下跌幅度最大。外圈区域包括Blacktown。Penrith和Gosford跌了2.5%。价格下跌幅度最猛的区集中在那些昂贵的“内圈”区域。下跌最猛的20个区中,有10个在内圈。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

其次,横向比较看,以2010年澳洲媒体Money 财富周刊对澳洲未来房地产市场别墅中位价格走势作了预期,并进行了市场分析:

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

从以上图表的分析可以看出,从2000 年到2010 年的这十年,只要不是选择悉尼房地产市场,投资任何一个首府城市的二手中位价别墅的话,平均每年的资本增值收益率都在11% 上下。唯独悉尼跑输了市场,只有6.6%。

此外,据澳洲统计局(ABS)的统计数据显示,在2003~2010 年里增长率最高的前5 位城市分别为:达尔文、珀斯、布里斯班、阿德莱德和墨尔本;而悉尼的房价增长却是最低的,只有35.6% 的增长。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

与此同时,机构对未来十年,到2020 年的各个首府城市的房产中位价格作了预期,相比较目前各个首府城市平均房价与未来的相对应中位价的增值比率来计算,悉尼依然是最后的输家。

为什么会出现这样的形势?根本原因在于悉尼的土地稀缺!因此,发展商都被批准盖高层公寓住宅。笔者曾亲历悉尼房价起伏的历史:13 年前在Waterloo 附近的新房两居公寓售价65 万澳元左右;6 年前Waterloo 附近的新房两居依然是65~70 万澳元左右;到了2013 年初的新房两室售价在70~75 万澳元左右而已;十几年都过去了,为什么房价的变化只有10%~15% ?以上描述的三套公寓的位置变化很有限,两室的空间大小差别不是很多,真正发生改变的是楼层。13 年前的65 万两室公寓是低密度的5~7 层公寓;6 年前的是15~20 层两房;而现如今的两房是高耸入云的30 层以上的公寓了。对于投资者而言,要的是房产的投资价值——即土地价值部分,而非建筑物本身。因此,发展商把楼层越盖越高,每家每户所分得的土地价值部分就越来越少。购房者所支付的房价中,建筑物价格占很大比例。发展商通过盖更多楼层来提高了单位利润率,为了尽快卖出,当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此,从投资价值而言,悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场,而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。

因此,可以预测悉尼房价增长未来12个月将减速,可承受力被推向极限。根据BIS Shrapnel的数据,悉尼缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。2018年6月前的2年房价将下跌4%,整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后,房价实际下跌6%。

墨尔本:独栋别墅势头旺

据澳洲统计局(ABS)数据显示,墨尔本当前人口增长量位居全澳首位,预计到2025年墨尔本人口将增至540万,预计至2053年,墨尔本人口将超过悉尼,位居澳洲第一。此外,连续5年蝉联最宜居城市,其所在州也成为2015年人口流入最多的州——这一切都表明,墨尔本房地产市场的人口红利前景是乐观的。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

从2004到2014的房价变化看,墨尔本的房价尽管有小幅波动,均价不及悉尼;但研判房产需要看中位价走势,而中位价前景分析墨尔本看好。

从RP. Data提供的2015年房价指数变动看,墨尔本和悉尼的房价在五个首府城市的房价指数之上,然而在悉尼的房价出现颓势的时候,墨尔本地区的房价仍是上涨的。据SQM的报告:“2016年将是墨尔本房价的加速增长期,墨尔本清盘率将维持在70%左右;墨尔本人口数量持续增加,房屋空置率也在下降,租金会加速攀升。” 机构预测墨尔本2016年的房价增速预计为11%。

需要提醒投资者的是,维多利亚州政府已准备将墨尔本市中心CBD 扩大四倍,在大力推进大型高层新住宅建设的同时,一方面带动了建筑行业的发展,但却对于投资墨尔本市中心公寓及周边区域的投资者们而言,绝非是好消息;因为大量兴建的住宅提供了超高的供给量,真正能够享受实惠的恰恰是租客了,他们可以在供过于求的市中心及近城区物业租金上,可以和业主进行砍价了。未来2~3 年, 墨尔本CBD 的公寓市场难免要经历一段公寓价格下行、空置率上升,租金回报率降低的行情了。

布里斯班,黄金海岸:英联邦运动会的利好。

位于昆士兰州的黄金海岸于2018年获得了第21届英联邦运动会的举办权,这将会进一步。

提升黄金海岸作为最佳体育旅游目的地城市的声誉,昆士兰州的经济发展也将受益无穷,其首府布里斯班也将受到利好影响。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

2018英联邦运动会会徽

随着布里斯班人口的增长,为了满足人们对住房的需求增加,2014年布里斯班房产销售量较上一年增加25%至35% ;而从2013 年的第二季度开始,就可窥见一斑,因为事实上在2013 年的第二季度,布里斯班的房屋销售已经提升了很多,达到了三年来的最高水平。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

如图所示,近十年布里斯班别墅中位价尽管经历过调整,但依然是总体上升的态势。如今布里斯班部分郊区的别墅类房产价格已经开始回升,随着市场的复苏,各地的房产价格都将有所增长并变得参差不齐;这种涨幅和回暖的好时机,相信昆士兰州政府以及房产市场的买卖双方都会抓住和利用好这个机会。近年来,国内客户购买和投资布里斯班及黄金海岸房产人数逐年增多;一方面是为了将来移民安家做提前准备;另外一方面有相当一部分是投资类客户,将澳洲房产看作是理想的投资产品,相比目前国内房地产市场,澳洲房产的投资价值有目共睹。只要市场有比较理想和合适的房产项目,抢购的热潮依然不减。Urbis数据显示,2012年,布里斯班就业人口为100万,到2031年,布里斯班就业预计增加50%,增加至150万。这对当地房地产业未来的发展起到极大的推动作用。也因此,SQM Research的数据显示,未来一年布里斯班涨幅应当在5-8%之间。黄金海岸地区在奥运经济效应的带动下也会有不俗的表现。

ACT:堪培拉:不温不火

与大多数首府城市不同,刚需住房短缺问题并没有在近几年凸显。在由于首都区政府在2009~2010 年和2010~2011年间分别实行了4000 余套和5000 余套的房屋建设计划,堪培拉的房屋供应经历了一个小型的增长高峰。2010 年平均住房开工数增长54%(全国平均数据为23%),这一强劲的开工增长势头不会短期有明显下降。另一方面,首都区却并没有相应数量的需求。由于潜在需求逐渐满足,购房融资审批增长开始放缓(较2011 年第一季度低9.9%)。

从2014 年的情况看,堪培拉的别墅中位价保持稳定,增长了0.5% ;相较于2013 年投资者对于公寓市场的兴趣,2014 年,公寓市场呈现下降趋势,虽然12 月份中位价涨了1.1%,但全年来看,公寓房的中位价微跌了0.9%。

这里我们就要看到作为澳大利亚的首都,其投资前景与其他首府城市是有差别的。首先,只有99 年产权的堪培拉地区的投资吸引力大大减弱;其次,其他经济中心良好的就业前景带来的人口增长,在堪培拉是不会大量出现的——因为人口基数只有30 多万,且近些年来人口增长缓慢,而且就业机会相对单一,未来也没有大的CBD扩建规划。因此,用不温不火行动堪培拉地区的房地产市场还是比较贴切的,未来的投资前景及房价走势看平。

阿德莱德:性价比高又怎样?

在2014 年情况有了很大的改善。阿德莱德是澳洲房产中位价格最低的首府城市,澳洲本地和海外投资者们可以选择到投资性价比较高的物业项目。RP.Data 数据中心调查指出:阿德莱德仅有7个郊区别墅中位价在100 万澳元以上;相比之下,墨尔本有42个,悉尼有200 多个。所以从性价比的角度来看,阿德莱德似乎是非常适合置业与投资房产的城市。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

(数据来源:CoreLogic RP Data Daily Index)

我们常说,要“投资于趋势”。尽管目前的阿德莱德房地产市场准入门槛较低,但是从RP.Data 的数据上看,2015年阿德莱德房地产市场表现平平,市场价格变动几乎是一条直线。过去5年里,澳洲的整体房屋价格已经上涨了21.2%,而阿德莱德仅仅上涨了3.8%。虽然阿德莱德的房价看起来“性价比很高”,但作为投资者务必要区分“作为自主的购房行为”和“作为投资的购房行为”。阿德莱德地区房地产市场,由于增值速度平缓,房价走势看平。

珀斯:房价进入调整期

珀斯,西澳大利亚州(Western Australia)的首府,位于澳大利亚西南角的斯旺河畔。恰如它的位置与其它首府城市较远,其房价走势在1990-2012年间,呈现“特立独行”的姿态。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

珀斯1990 年至2012 年间几乎没有房价下跌,在2006 年到2012年步入房价调整期,并在2013 年初步入房价上升周期,均价开始回升。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

从数据中可以看出,珀斯房地产市场在2013年-2014年短期回升之后,又趋于了平静。据APM(Australia Property Monitors)公布的2014 年第四季度的数据显示,珀斯在过去的12个月别墅中位价仅上升0.2%,并在2015年呈现下降趋势。由于珀斯的支柱产业为能源业和矿业,未来受经济发展速度放缓,大宗商品市场不旺的影响,这个趋势有可能加强。由此,买方市场更加倾向于观望,与卖方“讨价还价”的可能性还会进一步增强。鉴于此,投资者可以采取谨慎出手,静待珀斯地区房价在2016年的进一步的发展在做出是否投资该地区房产的判断。

达尔文:与经济发展同进退

看到APM(澳洲物业监测机构)提供的10 年(2004~2012)澳洲各个首府城市别墅均价走势图之后,惊奇的发现:10 多万人口的达尔文中位别墅价格竟然一度超过拥有430 万人口的墨尔本,为什么会是这样呢?

推高达尔文市房价和租金的主要原因是:就业率高、收入高、而房屋供给严重不足;北领地房地产协会(REINT)报告称:2012 年达尔文新建住房数量为1270 套,仍未能达到满足需求所需的2100 套;同时,出租房屋的极大短缺,造成别墅平均周租金从去年的平均520 澳元涨到今年的560 澳元,而公寓平均周租金也在同期从435 澳元涨到470 澳元。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

然而最近一年达尔文的别墅中位价和公寓中位价却呈现了下降趋势。这其中的原因主要在于:达尔文的主要经济支柱是采矿业,采矿业每年产值为28 亿美元,主要矿产为黄金、铝土、锰,海中的油气田和海底铀矿。近两年全球市场低迷,大宗商品价格下降,导致达尔文的经济发展也趋于平缓,短期内没有增加更多的人口和就业,房屋需求不如之前旺盛。这反而表明,达尔文的房价起伏,反映出当地房地产市场发展是健康的——其房价完全由市场主导,其数据基本反映了经济发展的状况,泡沫化程度低。可以预测,其经济基础是支撑房地产复苏的主要原因,因此,应该以大宗商品市场的走向,研判达尔文房地产业的走向;近两年大宗商品市场进入一个低谷,2016年有走出这个低谷的趋势,但房地产市场有一定的滞后性,因此,投资者应该持谨慎的态度。

总结一下吧,笔者在整体分析澳洲房地产走势后,对投资者热衷的几大首府城市作了具体分析,一方面是给投资者一个参考,另一方面也是以此为例告诉投资者:要想在澳洲房地产市场获得收益,就更应该深刻了解澳洲本土投资者判断和分析市场的方法、角度和标准;而非像在中国购房一样紧紧盯着大城市、房产价格、位置等房产增值无关痛痒的环节。一个经历了60年地产市场发展成熟的,经历了7 个涨跌周期的澳洲房地产市场,是不能用赌徒的心态介入的,否则,投资者的收益成为未知不说,连财富的保值都可能会离投资者远去,更不要说对财富、对家人的负责了。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

您的看房是

你认为考核师德能阻止“禽兽校长”吗?

  • 481
  • 18493
将投票分享到: 微博
2%
98%

本期B面文章评价:

栏目简介

《B面》是腾讯房产推出的独家原创栏目,本栏目聚焦房地产领域的热点事件和行业变化趋势,关注社会大众在房地产发展过程中的生存状态。[目录]

有料微博

  • 房产百科

  • 腾讯房产

  • 侃房哥

  • 房产淘淘

官方微信

房产微信号
housetencent

腾讯房产二维码

欢迎大家添加腾讯房产为微信好友,我们每日将向您提供最重要的房产资讯。可以通过扫描左侧二维码来添加…[详细]

往期回顾