新城控股高级副总裁欧阳捷:深耕城市群是一道选择题

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

“当轨道交通(地铁、高铁)和高速公路的通车区域逐渐蔓延,房企只要沿着这个趋势布局,就能抓住未来机会。”新城控股高级副总裁欧阳捷近日在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,城市群已经是房企不容忽视的生存空间。

尤其是城市群中的核心城市,农村人口进城将首选城市群中的核心城市,给城市产业提供人力支撑,这是未来的市场机会。伴随着城镇化的深入,欧阳捷认为,城市群周边的三线城市会和城市群的核心城市一起发展,这个市场也有机会。

在这一轮城镇化过程中,围绕城市群,各级城市都有自己的机会。不过对于房企而言,这些“城市机会”,选择对了便是新的空间,但错了也可能是新的危险。

做出城市选择是房企核心竞争力表征

房企深耕城市群,第一道门槛便是选择。

欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,企业进入城市的选择标准,是企业核心竞争力的体现。

企业从经济增速、经济增速、人口总量、人口增速、人口流入流出、产业分布等几个大指标来判断城市实力,而城市的这些基本面则决定了企业的溢价空间。

根据几十上百个指标,房企会把城市分为成长型和机会型。欧阳捷告诉记者,比如,长三角、大湾区、京津冀,这三个城市群的中心城市都是成长型的,新城会重点深耕拓展。有些城市则是机会型的,新城会根据项目情况和当地市场作进一步判断。例如除上述城市群外,新城会在二三线核心城市中选择进入。

在房企和城市的关系中,这种选择与被选择,既决定关系长久与否,也决定互利多少。

欧阳捷就告诉《每日经济新闻》记者,选择了进入的企业,首先会参考城市区域整体购买力,根据当地的经济结构、人口结构来判断物业能否被快速消化。因此,整体居民收入,当地经济发展,城市现有房企的情况,将决定城市未来能否借助品牌形成良好的溢价率。

布局高周转城市是房企的“解套”路径

城市群中各级城市的货量调整,也需要顺势而变。

欧阳捷就告诉《每日经济新闻》记者,如果房企在一二线城市拥有大量存货,但不能快速销售,这会拖累企业现金流,因而适机转战可以高周转的三四线城市,是“解套”的唯一路径。

“在三四线城市,房企可以快拿地、快开工、快开盘,通过高周转快速回笼资金。只要有了足够的现金流,不仅压力不大,而且还可以多买地,继续滚动发展、弯道超车。”欧阳捷表示。

不过,目前三四线城市的棚改货币化有所降温,温和调控的措施有所增加,三四线城市房地产市场会进入相对平稳发展期,要随机应变,注意合理调整。

具体到城市群内部,欧阳捷认为,应根据不同城市量级采取不同策略。

大多数一二线城市住宅用地供应趋势性下降,同时还在逐渐扩大共有产权住房、租赁住房、公租保障房占比,可售型住宅逐渐减少,需求难以增长、更不可能爆发。虽然这些城市潜在需求大、长期价值大,但供应受抑、调控严厉、成交平平,房企日子很难过。

在这种背景下,强化市场调研和客户需求,提升产品研发,或者根据标准化产品来做优化,尽可能提高溢价,是房企在此类城市中保证利益的基础工作。

与此同时,大城市的郊区也值得关注。

“在城镇化过程中,有一部分人在租房过程中实现由租转买,这部分人群为首次置业的刚需人群,对于房屋品质不高,但是户型要够大,因此多偏于郊区。”欧阳捷表示。

此外,三四线城市的需求此起彼伏,不去三四线城市拓展,就不会有发展机会。下沉到三四线城市,是房企获得业绩新增长的唯一途径。从近期房企拿地均价下降、拿地面积上涨可见,不少房企早已如此排布。

而在此类城市,“逆周期拿地的逻辑是对的,但注意不能把钱一直压在兜里,一直等就一直拿不到地。”欧阳捷指出。

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