看看牛人如何用5000美元5年买18套美国公寓

楼盘快讯腾讯房产北京站2017-10-10 10:43

看看牛人如何用5000美元5年套18套美国公寓

5000美元5年买18套美国公寓,听起来有些天方夜谭。但是,这确实是真的。

9点半,依约走进一所环境清幽的学校,海棠正开得热闹。推开四楼办公室,一位年约半百、穿着赭红色休闲西装、烫着卷发的男士迎出来,正是刚刚从美国回来的张先生。1986年,张先生在同济大学读完工民建本科、结构力学研究生以后,去了美国。他发现美国的环境,只有有钱才能证明自己。于是他决定放弃学业赚钱去。

首付款是问银行借的

直接做生意要有资金、会管理的。他决定投资房产。但是,张先生此时手中只有打工积累的5000美元,他决定找银行贷款。

但是,所有的银行无一例外地告诉他:你没有信誉,没有可抵押的财产,我们不能借钱给你。一位经理最终给了张先生一份文件,详细列着银行可以放贷的一些规定。张先生回家研究了一夜,终于有了主意。第二天一早,他找到这位经理:“我有5000美元,先存入你们银行。然后你们再借给我5000块。”经理说:“制度倒是没有不允许这么做。但是你为什么要这么干呢?”张先生笑了:“只要符合规定能给我贷款就可以。”

花了三个月时间,张先生让这5000美元先后在7家银行走了一圈,付出了一定的利息后,他获得了这7家银行的信用积累,贷到了3.5万美元。

5年后买下18套公寓

3.5万美元,最多只能做一套房的首付。研究了大量美国法律后,他想到了几个办法。

第一是让房子尽快升值,向银行再抵押。美国房子倒是不贵,但人工很贵,10万美元买进一套房子,首付2万美元,他自己动手维修,粉刷墙壁、油漆地板、修理花园。花很少的成本装修一新的房子再进行评估,往往会高出3万美元。他就拿着这个新房子再去找银行:“我要求再贷这3万美元。”由于有了一定的信誉,又有了房子这个抵押物,银行往往会同意。拿到钱,张先生又去物色他的下一套房……

除了向银行借,张先生还把主意打到房东身上。有个房东,10万美元卖房子,张先生找到他:“我愿意出11万美元买你的房子,但是你要借给我2万美元作首付。”有好几次,张先生就这样借房东的钱来买房。

5年以后,张先生拿着手上的五套房再次找到银行:“这五套房,5年来我已经还清了一半贷款。现在,我申请把这一半贷款再贷给我。”于是,他获得了一大笔钱,买下了一幢5层楼的房子,包括18套公寓。他太太很担心地问他:欠了这么多钱,你怎么睡得着觉?张先生却很得意:“现在,睡不着觉的应该是银行!”

逛法院也能做成生意

当然,张先生最终的目的是要自己赚钱,而不是让银行睡不着觉。所以,买的房子最重要的是便于出租。

要想把房子租出去,首先要选好地址。“平民区的房子不能买,治安不好,租客常要拖欠租金。富人区的也不能买,房价贵,还不容易出租。我住在新泽西州,有很多大的工业企业,这些企业中的蓝领工人,有相对稳定的工作,也需要住房。”

房源也是个重要问题。“找房屋经纪人、看报纸广告,肯定找不到好房子,早被经纪人先下手为强了。”张先生想到一个绝招:美国离婚率挺高,律师费又贵,很多家庭散伙,都希望尽快卖掉房产分割财产。张先生就隔三岔五去各个法庭门口逛。看到有离婚的通告,赶紧给他们写信:“生活中谁都有意想不到的事,我是个房产投资者,也许我可以帮您。”平均一个礼拜,张先生会发十几封这样的信。半年下来,他还真接到三个人回音,做成了两笔生意。

平时有空,张先生就在各住宅区逛。看到哪户人家窗坏了也不修,基本就能判断是房客租来住的。他就想方设法联系上房东,要求买房。

让房子24小时赚钱很不容易

不用花钱的买房游戏看似轻松,其实内中的辛苦,是很多人无法承受的。“你想让房子24小时为你赚钱,其实你也得24小时为房子工作。比如,出租的这些二手房,最常遇到的是马桶坏了。半夜里房客也常会给你打电话,让你马上去通下水道。买房出租的那些年,我每次出门旅游休假,都不能超过一个星期。”

与房客斗智斗勇,更是一件费精力的事。“为了房租的事,经常免不了上法院,美国律师费是很贵的,我又自学了很多法律知识,尽量自己打官司。”

像他一口气买下的那18套房子,原先的房东是位老太太,“当时,这些房子出租的市场价是500美元,而那位老太太一直只收300美元。买房子前,我正是看中了这个涨价空间。”18位房客很快联合起来,拒绝付租金,还把张先生告上了法庭。

张先生马上分头找房客:“打官司你也要付律师费,而且官司最后肯定是我赢。如果明天你就撤诉,我就只收你450美元,不过你千万不要跟别人说。”就这样,他成功分化了房客,这幢房子就开始为他赚钱了。

在美国买房没那么容易

“去美国投资房产”,最近成为不少人关心的话题。张先生告诉记者,会投资的人,现在确实是个机会。

企鹅北美有家综合整理)

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