调控至深处 房企并购忙

行业动态新华网2017-06-04 08:16

调控至深处 房企并购忙

调控至深处 房企并购忙

“不是在并购,就是在并购的路上”。随着楼市调控的深入,近段时间以来,越来越多的房企在并购的道路上疾驰,并购事件日益多发。

并购多发之秋

过去的一周内,房地产业内已发生数起并购案例。刚刚把天津(楼盘)的超级大盘星耀五洲拿下,融创中国马不停蹄,再度出手。5月31日晚,融创中国公告称,拟与合作方重庆(楼盘)上锦建筑联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司股权及债权,其中融创中国获得华城富丽60%的股权及相关债权,总代价为21亿元。

惯用并购手段、与融创同样激进的房企阳光城(000671,股吧)6月1日公告,将以16.81亿元(含债务)收购被称为“高端港式传世大宅”的成都半山艾马仕项目。而在不到一个月的时间里,这已是阳光城并购的第三个项目。除了成都半山艾马仕之外,阳光城最近还收购了曾号称“武汉(楼盘)汉口中心最大城市综合体”的中华城项目及“90年代羊城八景之一”的广州(楼盘)江湾新城项目,分别耗资29.63亿元和17.9亿元。

5月31日,招商局置地有限公司宣布,将以出资1000万元增加注册资本的方式,与新城控股合作开发于2017年3月29日在佛山(楼盘)三水竞得地块,并持有项目公司50%股权。5月26日,瑞安房地产有限公司宣布,万科以41.33亿元收购瑞房重庆天地部分项目79.2%权益。

4月底,并购王融创中国通过二级市场增持金科股份(000656,股吧)股票至25%,同时表示未来将视市场机会继续增持,不排除最终成为金科第一大股东。融创近两年来还收购了天朗、中渝置地、融科智地等房企的项目或股权,进行规模化扩张。

龙头房企一直是并购大潮的主力。据统计,碧桂园2016年共获取413宗土地,其中收、并购获取的有167宗,收并购金额占土地总价49.5%。自2015年下半年以来,碧桂园还相继以入股的形式成为太东地产、大亚湾海亚达和惠州(楼盘)俊峰鹏峰等十余个开发商的重要股东,并购项目的预计投入130亿元。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)(600048,股吧)2016年拓展项目112个,拓展容积率面积2404万㎡,其中,通过并购、合作方式取得面积占比75%,同比增长84%。

而根据阳光城2016年年报,其去年新增土地储备项目25个,其中,通过收购方式获得的项目数量超过一半,达到13个(55宗地块),并购价款为124.96亿元。

据Wind资讯统计,2017年至今,房地产行业并购案宗数为15宗,涉资250亿元;2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。

并购已成行业关键词

业内人士认为,在今年楼市调控加力的情况下,房企之间的并购形势还会继续加剧。同策咨询研究部总监张宏伟表示,未来2-3年是房地产行业的收并购时代,大量中小房企将就此退出房地产业。

中国指数研究院最新的研究报告也指出,在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下,行业集中度加速提升已成为必然,“并购、转型和政策”将是2017年房地产行业关键词。

从美国住宅市场来看,主要也是通过并购融合的方式快速提升企业规模。在1995年至2009年期间,莱纳房产、普尔特集团和D.R.Horton三大开发商共进行了超过45次并购。

据相关统计,2005年美国前100位的建筑开发商市场份额占35.6%,前10位的开发商市场份额为高达21%。与之相比,中国目前的房地产业集中度仍较低。在中国彻底完成城市化进程和房地产业发展成熟前,行业内的并购重组必然是多发现象。

债务风险高企 资金链承压

在土地价格不断上涨的情况下,大型房企通过收购、合作及交换股权方式可以快速、低成本获得土地储备,有利于房企控制土地成本,优化区域布局,发挥杠杆作用,提高融资能力和降低资金成本,增强对合作供应商的议价谈判能力, 提升未来盈利能力。同时,房企通过将整体的销售金额进行财务报表的合并,变相提高销售业绩,提升财务数据的表现。

不过,毫无疑问,并购是把双刃剑。大举扩张也容易拉高房企的债务。高企的债务压力以及调控导致销售迟滞的风险,都给这些激进扩张的企业蒙上一层阴影。

以2016年并购猛烈的阳光城为例,其净负债率已排名行业前列。根据其年报,2016年阳光城净负债率高达256.82%,位居克而瑞55家上市房企净负债率排行榜第二位;有息负债总额为674.9亿元,同比增加了81.21%,在55家重点房企中排名第12位。

据阳光城一季报显示,公司一季度营业收入为24.23亿元,同比仅微增3.86%。同时,利息和融资费用的大幅增加,令阳光城一季度财务费用同比大增553.35%;部分长期借款将在一年内到期,致使一年内到期的非流动负债同比上涨250.41%。而截至一季度末, 阳光城的负债率进一步高企,已达到316.5%。

另外,阳光城最新的公告显示,截至6月1日,其累计对外担保额度已达1003.52亿元,除为公司为全资及控股子公司提供的担保额度外,阳光城对外担保金额25.25亿元(其中涉及阶段性暂时提供担保事项2500万元)。

业内人士认为,激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张,其资金链能否承受重压,关键在于手上的货值能否顺利去化。尤其在一、二线城市普遍进入“四限时代”、“五限时代”,价格卖不高、新盘卖不了的情况下,普遍依赖高周转模式的高杠杆扩张型房企,资金链或将难免承压。

(新华网)

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