腾讯房产讯 由麻省理工学院和哈佛大学共同举办的“中国发展与规划国际论坛”(China Planning Network, CPN)于2008年移师北京，论坛将于2008年7月14-19日举办2008“CPN中国周”，在北京和成都两地举行，本年度的主题为“城市改变中国”。腾讯网作为联合主办媒体，将向全球同步视频图文直播。
大家早上好！
我很荣幸来咱们这次论坛，我们对于会议的举办方深表谢意。我最近刚知道中国发展与规划国际论坛所做的工作，他们的能力、他们的愿景，他们致力于创建这个桥梁以及工作都令人倍感钦佩。有很多人都需要一一表示谢意，我只想对其中几个人表示感谢。从我们对赵锦华先生所做的工作表示谢意，我已经做了十多年哈佛大学的教工，所以我感谢他们邀请我来参加今天的论坛。同时今天上午和麻省理工学院的Xavier Briggs见面我感到很高兴。
大家稍微听一下我的背景，因为我的背景对于大家了解我的角度以及我想和大家谈的议题有一些关联。过去十年我一直有机会在哈佛大学给各种的学生进行教学，有政策、融资、房地产，也有一些对中国的案例研究。在此之前我在联邦政府工作，主要是融资以及住房政策，还有银行业这些领域工作。大家可以看出我是年纪很大的人，我的整体职业生涯来说我主要是给本地政府工作。
今天上午我想花几分钟的时间，我会谈到一些可负担住房的经验。我还想从更广泛的范围来谈这个话题，可负担住宅在建设社区方面的角色，为什么我们需要把可负担住宅放到日程上来呢？我们要谈一些基本的话题，一些原则。在提问题的过程中，有一些小的方法以及我们就今后几天的讨论来创建一个模式和框架，有很多这样的合作机制，所以我要提出五个问题。
第一，什么叫做可持续发展机制。
第二，为什么住房在谈到可持续发展是有作用的。
第三，住房是否除了遮风避雨作用以外还有其他的什么作用。
第四，可持续住房的作用和意义是什么。
第五，政府的角色应该是什么、公众的角色是什么，在处理可持续发展城市可负担住房方面。
我们处在一个城市化的时代，在人类历史上我们第一次有更多的人居住在城市区域里，这里的人口超过住在城市以外的人口。两百年以前估计不到2%的人类人口居住在城市化的地区，现在看你用什么样的衡量方法，差不多有50%的人口都居住在城市化地区。需要特别注意的是，不光是人们更多的倾向于居住在城市里，而是城市的某些部位。估计有300万人居住在城市里，这些人的1/3是居住在城镇的贫民区，这说明住在城市里是否是一件好事情呢？有些人说城市是一个非常难以居住的地方。
通过这些观念大家可以看到不仅在中国是这样，而且在世界其他国家也是这样的情况。如果我们看一下整个全球城镇化的发展来看，绝大多数的发展超过90%以上都是来自欧洲、亚洲、拉丁美洲以及非洲。所以说城市的日程是你们的日程，是我们的日程，也是全球化的日程。城市化可以用不同的形式来开展，在我的祖国它是从农民的迁移开始的。而中国是从农村迁徙到城市，它改动人的流动性，从某一个地方到另一个地方。根据我最近我的同事所出版的一本书，在70年代末不到200多个城市，中国有700多个城市。
相对来说，在美国我们有九个一百万人的人口，而中国是两百多个。我认为我自己是一个国际城市化的学生，所以我想和一些学生分享一下我所谈到的议题。在我提问题之前，有人可能会问了，我家里的孩子曾经问的问题，这很有意思，但是那会怎么样呢？大家在朝城市迁移，可能不是去城市好的区域，但是这就是发展方向。实际上包含的内容比这些还要多一些，我们所见证的就是迅速的城市化不仅是在中国，而且是在全国范围内迁徙到拥挤地区所谓的贫民窟里面，不仅他们自己受到影响，我们有更多保健方面的问题、卫生方面的问题，我们也看到了城市区域周围的社区受到了影响，人们变的更加饥饿，而且对于城市所带来巨大的负担，城市需要不断的努力来跟上发展的步伐。
刚才我给大家提出了五个问题，现在我来回答一下第一个什么是可持续发展的城市？在它的操作成本上能够可持续发展，这是大家最普遍的一个看法。事实上城市的建设，不管建设还是不建设，它是跟融资有关的。如果两者没有联系，这个城市会产生很多贫民区。我们在运作成本和社会成本之间的差距要注意，否则对于规划者、学者、公共官员的挑战。因为这些天真的观念，可能我们有同事有观点认为贫困是一种说法，这不仅仅是思想状态，这是社会经济的问题。
第二个问题，为什么房子很重要呢？我们可以谈论发展中很多的问题，有些人可能会讨论交通问题、教育问题、健康问题，所有这些事情对于城市发展都是非常重要的，但是我相信房屋有一个核心的地位，在城市发展的过程当中，它是基础性的，而且对于城市发展也是非常重要的因素。所以我们很多次谈到城市发展都会谈到住房的发展问题。如果我们大家感到住房是一个安全网，这不是好的比喻。我认为它是一个专门可以有基本的体面的住处，这样的比喻比较恰当，它不是什么安全网，所以它在更广泛的范围内很重要。
我们要有很多经验，我能跟大家分享的就是在影响方面，我想跟大家谈一下我们的观念，房子可以远远超过墙、屋顶，它远远不至一次。我们的研究清楚的表明了生活在体面的房子里面的人们，如果他们的孩子有很好的享受，他的学校很好，他们很健康。另外也要考虑他们是否有思想上的问题、精神上的问题。这还表明我们的国家，如果我们住在可负担体面的房子里，你们的工作可能更加稳定，你们不太可能经常换工作。我们的研究甚至还表明这些好处对个体和家庭有影响，在左邻右舍和社区，他们更多的参与政府还有市政官员的参与以及市民的参与，来提升可负担体面住房的影响。
第三个问题，住房与经济快速发展之间的关系，以前我们很多人都认为住房问题主要是，它是一个能住的地方而已。房子是一个住处而已，这是我们一般的看法。但是随着时间的推移，在21世纪我们需要给出一个更加确定的定义，实际上根据我自己的经验而言，我周游了世界。我们需要一个可行非常重要的发展计划，有些其中是非常直截了当的。能够提供一些建设方面的工作，我们还知道随着家庭价值的提升，他们会变成更好的消费者在零售市场和其他的经济发展驱动，我想这种思路很清楚。在房屋的需求、资金的提供方面，我想提出这样一些看法。在任何情况下提升、流动、鼓励是非常重要的，这是一个非常必要的一步，能够确保可持续发展。
根据我自己的观察发现，那就是对于可负担住房，成为国家经济发展战略的一部分，那就是住房融资体系的运行这是非常先决的条件，你必须在某种程度上能够有信用，而且能够利用这种资本来为可负担住房服务。在这个过程当中，这使得家庭能够加速他们对住房的建设以及购买。如果没有融资住房，你只有在完成你的工作功成名就的时候才可以买得起房，否则买不起房，所以融资体系非常重要。这样的话你就可以完全是提前消费，而不是说你挣足了钱再去买房子，这是非常关键的。还有其他什么好处或者是副作用吗？其中一个就是这能够进一步带来很多福利，能够改变家庭资产，能够使用这些投资，能够加快住房的发展，并且能够取得更好的作用，能够利用空间推进可负担住房的发展。
第四个问题，如果说住房融资是重要的，那么它的先决条什么呢？下面我们来看看，我列举了三条：
1、宏观调控能力，如果没有稳定的融资环境、金融环境，就不可能有住房融资的运行良好。
2、必须要认识到财产权和所有权，我们对此必须有广泛的认识。当然在中国有不同的形式，但是我相信这是先决条件，我们必须认识到财产权和所有权的重要，因为这两者与融资之间有非常重要的联系。
3、必须具备而且有足够的透明度，使得市场能够信息对称。信息必须公开，市场要非常公平，所以使得房屋买卖很自由。在哈佛大学很多人认为新兴市场是缺乏自由的市场，我发现它也是缺乏自由的市场，它是一个法制市场。所以我认为这对于住房融资非常重要，并且需要有一个非常好的融资环境，并且能够增加储蓄，对于储蓄的渠道是非常必要的。
第四个问题，政府要扮演什么恰当的角色来建设可持续的城市呢，能力来建设可负担住房，来创建一种住房融资体系。综观全世界，我们发现许多政府已经走了一条错误的道路。比如说在非洲，非洲各国有他们的住房政策，他们并非能够建造出各种房这又引发了很多严峻的问题。这就是经济环境的变化，所以政府的角色是什么呢？
1、政府的角色是促进需求，美国的情况就是增加贫困人家的采购能力，使他们更有效的成为消费者。
2、建立基础设施系统来确保，在信息方面有对称性、公平和透明度，包括财产以及信息的改变。
3、给住房领域分配资金，通过多种方法来刺激继续通过政策法律促进继续，中国在这方面比美国政府做得更好。
4、我们看这些举措的时候政府可以承担风险的能力，政府可以承担一部分风险和挑战。
5、我们认为政府的角色还包括在开发城市方面，最有价值的资源就是土地的控制和使用，这才是促进城市可负担住房建设的关键，政府对此要有所支配。
我现在做一下总结：
第一，今天中国基础设施方面的发展，我的观点就是可负担住房是和住房资金密切相关的，这之间必须有某些联系，政府要承担构建关联的角色。
第二，公共领域人士认为要考虑到他们的干涉是对于未来的一种投资，在评估其回报的时候要考虑到长期的回报。
第三，投资的回报，可以是实质性的。他到可负担住房，我们谈到它是适合可持续发展社区的需求，可负担住房对它的投资就是对可持续发展社区的投资。
第四，在美国我们经历一个阶段，住房市场非常困难的阶段。我们发现，我们在住房市场享受的繁荣是太好了，好的令人难以置信。如果这些住房只是为了投资，那么我们对于今后的一些所有的投资活动，我们就陷入这么一种困境。最近几年，在美国我们认为不再需要政府资助的住房了，我们认为我们可以依赖于私营的住宅部门，我们发现这样的想法是错误的。应该说对于政府资助的住房市场，不需要政府的干涉，引来了今天住房市场所面临的困难。
应该说这是一个比较新的观点，我们还是需要政府的干涉。而不能仅仅依赖于私营市场，我们随后还会参与重建的圆桌论坛。同时我们也会感受到一些汶川震后的悲哀，我们也对灾民表示哀悼，对于他们的不幸表示同情。同时这也是一个机会，就是说他们还有明天，他们还有未来，对于幸存者来讲明天还会到来。所以我们可以用这些努力方法，来共建一个美好的明天。
[责任编辑:frontzhang]
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